徐維宏律師的部落格

甲為A大廈區分所有權人，名下有5戶，並配有地下室停車位10個，地下室出入仰賴電梯，惟實施電梯門禁管制，需要使用電梯磁卡。A大廈管理委員會為方便管理，倡議每戶最多只能發給2張電梯磁卡，並經區分所有權人會議決議通過，甲認為該區分所有權會議決議影響其權益，問甲應如何主張權利？

最高法院108年度台上字第2188號民事判決

按建築物與其基地乃兩個獨立之不動產，法定停車位係建築物依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令必須設置之停車位，得設於區分所有建築物之共有部分或其基地內，其設於基地內，固屬區分所有人共有或準共有，其設於建築物共有部分，本質上欠缺使用上之獨立性，不能成為專有部分，非區分所有權之客體，亦即法定停車位屬區分所有建築物之公共設施。原審先則認系爭車位為系爭社區之法定停車位（原判決第5頁），繼又謂系爭車位不是公共設施（原判決第6頁），已有相互矛盾之違誤。又系爭買賣契約第4條約定：「……壹樓空地除公共設施外，平時歸壹樓管理使用」等語，似見一樓買受人經由系爭買賣契約之分管約定，取得管理使用除公共設施外之一樓空地專用權。果爾，上訴人依該分管約定得使用之一樓空地，究竟位於何處？範圍為何？倘若系爭車位不是公共設施，是否非屬上訴人得使用之空地？亦待釐清。其次，共有人依分管契約之約定，就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，固無民法第821條但書規定之適用；惟所謂分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，係取得共有物所有權之共有人間所成立之契約，倘非共有物之共有人，即無就共有物成立分管契約，進而為自己之利益請求回復共有物之餘地。系爭車位坐落於系爭土地上，其所有權屬於系爭土地全體共有人所有，且被上訴人無系爭土地應有部分，既為原審所確定之事實，則原審認被上訴人經由系爭買賣契約第22條前段約定達成分管協議，取得系爭車位專用權，進而為上訴人不利之論斷，依上說明，尤有可議。究竟系爭車位所有權屬於系爭土地全體共有人所有？抑或屬於系爭社區大樓全體區分所有權人所共有？被上訴人是否經由分管協議取得系爭車位之專用權？均有未明。凡此俱與被上訴人能否請求移除車輛、將系爭車位返還予其自己使用之判斷，所關頗切，自非無再進一步研求之必要。原審未遑詳加調查審認，遽以上述理由逕為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非無理由。末按預備訴之合併，係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件。而先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件，其解除條件應以先位之訴判決確定時，始為其解除條件成就之時。原判決就先位聲明判決被上訴人勝訴部分，既因上訴有理由而未確定，則備位聲明之訴訟繫屬應認為未消滅，爰將該部分併予發回，附此指明。

甲公寓大廈管理委員會主任委員A未經管理委員會或區分所有權人會議決議擅自以甲公司大廈管理委會名義與廠商B簽約，廠商提供服務或完成工作後，可否請求甲管理委員會給付款項？若A擅自動用甲管理委員會帳戶內款項支付給廠商，甲管理委員會該如何處理？B廠商該如何主張權利？

【修改規約案】小吳與小婷是夫妻，小吳購買一層公寓並登記在小婷名下，但公寓相關事務均由小吳處理，某日公寓管理委員會主任委員召開區分所有權人會議，小吳、小婷依慣例由小吳出席，該次區分所有權人會議因未提前十日通知各區分所有權人出席，導致出席人數不足，惟擔任主席之主任委員仍欲通過決議修改規約，小吳當場表示異議，主任委員置之不理，仍強行通過決議，問小吳可否以自己之名義提起撤銷區分所有權人會議決議之訴訟？

【無權召集案】承上，小吳後來發現，主任委員並非區分所有權人，則小吳可能以自己之名義提起確認區分所有權人會議不存在訴訟？

【妨害名譽案】甲擔任A社區管理委員會主任委員，召開區分所有權人會議時，因社區公共事務與乙產生爭執，乙當場對甲怒罵髒話，會後並散布黑函，影射甲偽造文書、浮報支出、虧空管理費及公共基金，甲乃委請律師對乙提出妨害名譽之刑事告訴，支出律師費6萬元，並依據規約規定，請求管理委員會負擔律師費6萬元，問甲之請求有無理由？

【催討管理費案】丙擔任B社區管理委員會主任委員，因丁長期積欠管理費，乃依規約規定以B社區管理委員會名義，委任律師提起給付管理費訴訟，並請求丁給付支出之律師費6萬元，問B社區管理委員會主張丁應負擔律師費有無理由？

【一人一半案】甲、乙為A公寓之區分所有權人，分別居住8樓及9樓，A公寓屋齡三十多年，相關設施日漸老化，某日甲發現浴室天花板漏水，導致浴室發霉且日漸惡化，並產生壁癌，與住戶乙溝通後，住戶乙表示因屋齡老舊，漏水難免，要求甲負擔一半之修繕費用，問乙之請求有無理由？

【公寓大廈違章建築案】

阿福、聰明兄弟於民國(下同)80年購買坐落新北市中和區之集合式住宅預售屋，洽詢時建商告知，購買最高樓層者，可使用頂樓平台，並可在頂樓平台加蓋建築物，增加使用空間；購買一樓店面可使用法定空地，但不能設置固定式設施；停車位為設在地下室之平面式車位，無獨立權狀，每個車位30萬元。因價格實惠，阿福乃購買最高樓層及1個車位，並委請建商興建頂樓加蓋。聰明則購買一樓店面，依約給付款項後預售屋於82年間興建完成並交屋。公寓大廈管理條例施行後，該公寓大廈之區分所有權人召集區分所有權人會議選任管理委員組成管理委員會，並依法向中和區公所報備，100年間，新任主任委員技安與阿福、聰明兄弟不睦，於區分所有權人會議中提議：

【人數不足案】甲公寓大廈共180戶，管理委員會於民國(下同)108年12月1日召開區分所有權人會議，擬調漲管理費，出席人數僅30戶，然而擔任主席之主任委員仍執意進行表決議案，並通過決議調漲管理費，問該決議是否有瑕疵？效力為何？

規約規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」

【區權會假決議案】甲大樓依法成立之管理委員會並向主管機關報備在案，因電梯老舊必須更新， 惟規約規定動支公共基金超過新臺幣(下同)20萬元及共用部分重大修繕時，必須經過區分所有權人會議決議通過始能為之，管理委員會主任委員A擬召集區分所有權人會議討論電梯更新議案，依公寓大廈管理條例第30條規定通知區分所有權人後，召集區分所有權人會議，惟開會當日出席之區分所有權人並不踴躍，未達表決之定額，乃就同一議案重新召集會議，經假決議表決通過作成決議，但僅公告會議紀錄。B住戶因事務繁忙，區分所有權人會議開會當日未出席，事後發現電梯更新費用過高，顯不合理，向管理委員會反映後，未獲置理，B擬提出訴訟爭執決議之效力，試分析未將區分所有權人會議紀錄送達各區分所有權人並公告，對於決議有何影響？

【調漲管理費案】A社區為住商混合之社區，依法成立管理委員會，某日召集區分所有權人會議，開會內容為調漲店面管理費為一般住戶管理費之兩倍，並經區分所有權人會議以多數決方式決議通過，店面住戶甲認為區分所有權人會議決議濫用多數暴力，問甲應如何主張權利？

【抽籤決定案】A社區依規定召開區分所有權人會議，選任管理委員，成立管理委員會，由管理委員依規約規定推選甲區分所有權人主任委員，並向主管機關報備在案。甲於任期中將區分所有權出賣給第三人，並辦理所有權移轉登記，惟仍擔任主任委員，嗣因住戶反映停車位分配不公，乃召集區分所有權人會議決議通過停車位每年度採用抽籤方式分配，區分所有權人乙原已分配有停車位，認為權益受損，不滿該決議，問乙該如何主張權利？

【區權會決議瑕疵案】A大廈管理委員會主任委員甲於民國(下同)108年3月1日以公告通知，將於108年3月5日召集區分所有權人會議，開會內容記載「區分所有權人決議事項」。108年3月5日召開區分所有權人會議時，當場提供會議議案予出席之區分所有權人，內容為「改選管理委員」、「修改規約」，乙區分所有權人認為召集程序違反公寓大廈管理條例第30條及規約規定，當場提出異議，惟主任委員甲仍進行表決，並通過決議，問：乙區分所有權人可否提起撤銷區分所有權人會議訴訟？法院審理時可否以違反之事實非屬重大且於決議無影響，駁回乙之訴訟？

甲公寓大廈因年老失修，外牆磁磚剝落，經區分所有權人會議決議整修外牆，管理委員會基於區分所有權人會議決議之意旨，進行招標，惟於管理委員會會議中決議外牆屬於專有部分，費用由專有部分區分所有權人按照面積分擔。問甲公寓大廈管理委員會決議有無理由？若管理委員會再將管理委員會決議重新提案交由區分所有權人會議決議通過，情況是否不同？

【一位二停、一車位換三證案】甲為乙社區之區分所有權人，並配有一約定專用之停車位，乙社區管理委員會針對停車位使用亂象欲加以管理，因而與甲發生爭議，問下列情形，甲及乙社區管理委員會之主張何者有理由？

1.規約授權制定之停車場管理辦法規定禁止一位二停、一車位僅能換發一停車證，甲主張停車位為其約定專用，得自由使用停車位，未經其同意，不得干涉其如何使用停車位。

【屋頂平台案】甲大廈為12層建築，乙為甲大廈12樓之區分所有權人，經查屋頂平台有增建，由乙占有使用中，甲大廈管理委員會及區分所有權人丙就乙占有屋頂平台及增建產生爭議，問下列情形甲、乙、丙之主張有無理由？

(一)乙區分所有權人主張：

【修復漏水案】阿凱為坐落在新北市中和區屋齡三十年公寓之所有權人，因屋齡老舊，年久失修，遭遇漏水問題，問下列情形阿凱開如何處理？

1.阿凱找水電人員檢查後發現，因屋頂平台防水層年久失修，導致漏水。

因都市化影響，都市內居住空間需求大增，住宅朝向立體化發展，集合式住宅開始湧現，連帶影響所有權概念之變遷，傳統概念之建築物內以戶為單位進行細分，出現區分所有建築物之概念，由於區分所有建築物除了具備構造上及使用上獨立性之專有部分外，就專有部分以外之其他部分及附屬物民法稱為共有部分，應如何管理使用，在公寓大廈管理條例民國84年立法前，司法實務引用共有物管理契約之概念，承認共有部分可在全體區分所有權人同意下成立分管契約，常見之分管契約如法定停車位、法定空地、屋頂平台之分管，但其性質為何？可否拘束受讓人？產生諸多疑義。公寓大廈管理條例施行後，引入住戶自治之制度，要求成立管理組織並訂定規約規範區分所有權人之權利義務。98年民法修正時，又針對共有物之管理契約增訂第826條之1規定，要求不動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。新法時期之分管契約故無問題，但舊法時期成立之分管契約應如何適用涉及當事人權益保護之問題，本系列試整理目前實務見解，嘗試釐清其法律關係。

一、定義

社會環境變遷加上治安惡化，民眾在自已房屋或公寓大廈內裝設監視器維護自身權益之情形愈來愈普遍，然而民眾固然可以維護自身之權利卻不能妨害到他人，尤其現今都會區土地寸土寸金，土地使用朝向立體化發展，居住生活空間壓縮，監視器屬於24小時運作之設施，監視器拍攝之範圍有可能會影響到其他人之權利。

依司法院大法官釋字第603號解釋：「護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號解釋參照)。」

【夜夜磨刀案】

阿明購買位於新北市中和區之公寓，開心與配偶小芳入住，入住後發現隔壁鄰居胖虎深夜時常不睡覺，並製造類似磨刀之金屬摩擦噪音。阿明、小芳屢次向隔壁鄰居、管理委員會反應，胖虎均置若罔聞，半年後，小芳因經常無法安心入睡遷怒阿明，兩人關係緊張，阿明心力交瘁，問阿明該如何主張權利？