甲公寓大廈因年老失修，外牆磁磚剝落，經區分所有權人會議決議整修外牆，管理委員會基於區分所有權人會議決議之意旨，進行招標，惟於管理委員會會議中決議外牆屬於專有部分，費用由專有部分區分所有權人按照面積分擔。問甲公寓大廈管理委員會決議有無理由？若管理委員會再將管理委員會決議重新提案交由區分所有權人會議決議通過，情況是否不同？
乙公寓大廈部分外牆登記為A房屋之專有部分，A屋之區分所有權人丙乃主張外牆為其專有部分，乙公寓大廈管理委員會無權限制其使用該部分之外牆，丙乃在該部分外牆設置冷氣室外機、廣告招牌。問丙之主張有無理由？
最高法院109年度台上字第1528號民事判決
1.按建物測量辦法，僅係就建築物登記面積為測繪，就建物所有權之歸屬，尤其共有、共用及專有之歸屬，仍應依建築物之特性，依民法、管理條例等相關法令判斷之。而區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則」等語，足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之（私權）爭議，法院有調查審認之職權，不受地政機關所為專有、共有部分登記之拘束。
2.依系爭大廈之使用執照記載，該大廈為地下2層、地上12層之3棟建築物，於71年11月26日建竣，並領得使用執照（見一審卷㈡第212頁）。系爭房屋位於3樓，房屋外之系爭外牆登記為上訴人區分所有房屋之專有面積內，為原審認定之事實。惟公寓大廈之外牆，不論是否為承重牆壁或所在位置，有其連續及不許分割之一體性，否則無足以包覆及維護建築物之安全及外觀之完整，屬建築物之基本必要構造。以系爭外牆與系爭大廈之其他位置之外牆具有一體性，無從明確劃分其獨立使用範圍之情形，能否謂系爭外牆具有構造及使用上之獨立性，得為獨立區分所有權之客體？自滋疑義。原審未遑詳予推研，逕以系爭外牆登記為上訴人專有，非屬承重牆，單獨供系爭房屋使用，即謂具有結構及使用上之獨立性，進而謂系爭規約條款（外牆屬該專有部分之所有權人所有）僅係重申上訴人專有之事實，於法已有未合。
臺灣高等法院106年度上字第90號民事判決
按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定有明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之規定修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有…。三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明。」等語，業已指明區分所有建築物「專有部分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。......按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款定有明文（按民法所稱「共有部分」，公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之，此乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例著重在其係供區分所有人共同使用之故，亦即因著眼點不同而致使用不同名稱，惟實應屬同義，併先敘明）。依上述意義分析，共有部分包含：(1)區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。例如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之。(2)不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款附屬建築物），例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是。以及(3)區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大廈管理條例第3條第6款參照）。再參酌公寓大廈管理條例第7條第3款復規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分。」。是應認依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。
而公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築物之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部分，故應認屬區分所有建物之共有部分。本件依被上訴人提出之5樓房屋平面圖、系爭大樓2至8樓平面圖與結構圖（見原審卷一第105、151、152頁）以觀，系爭外牆屬包覆全棟建築物整體外觀之系爭大樓外牆一部分，而系爭大樓外牆應係維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭大樓全棟建築物之基本構造，依前揭說明，自係屬系爭大樓區分所有權人全體共有，非上訴人單獨所有。......(1)承重牆為建築物之主要構造，固為建築法第8條所明定，而系爭外牆非承重牆，有臺北市建築管理工程處105年6月13日北市都建寓字第10567316600號函文可佐（見原審卷一第167頁）。然建築法乃以實施建築管理為目的之行政法規，非實體權利歸屬之規範，不得以之作為認定實體權利歸屬之主要依據。是就區分所有建物「專有部分」、「共有部分」權屬之認定及管理維護等事項，仍應依循民法及公寓大廈管理條例等規定予以認定。而依上開說明，無論民法第799條所指共有部分，抑公寓大廈管理條例所指共用部分，均非僅限於承重牆，舉凡維持建築物安全及外觀必要之外牆應均屬之，僅公寓大廈管理條例第7條就「承重牆」規定不得為「約定專用部分」而已，是系爭外牆固非承重牆，仍無從為該牆面非共有之認定。(2)按地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依土地法第47條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政機關定之。」之規定，可知地籍測量實施規則屬程序性法規。又地籍測量實施規則第273條第1款及第3款雖規定關於建物平面圖測繪之邊界，若係獨立建物所有之牆壁，則以牆之外緣為界；若其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，則以其外緣為界。因此登記實務上固將專有部分之範圍擴張及於「物之外緣」，惟此僅係有關建物所有權登記面積範圍之規定，尚與系爭外牆是否為系爭大樓之共有部分無關，即尚非得據以論斷系爭外牆屬專有部分之依據。另公寓大廈管理條例第56條第3項第1至4款關於公寓大廈辦理建物所有權第一次登記測繪之規定，乃係立法者參考地籍測量實施規則而於制定公寓大廈管理條例時所為之相類似規定，將之予以明文化而已，與地籍測量實施規則第273條規定係屬同一旨趣，自應同等看待。況共有部分之型態多樣，民法第799條立法理由三已記載甚明，例如區分所有建物專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建物登記面積範圍內，即當然認定屬於該區分所有權人之專有部分，自當不得逕以建物之登記，作為認定系爭外牆所有權歸屬之絕對標準，仍應依區分所有建物結構之特殊性，以民法及公寓大廈管理條例等相關區分所有建物之實體規定為權屬認定之判斷。
最高法院104年度台上字第197號民事判決
按公寓大廈之共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第十一條第一項定有明文。所稱共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。又「外牆」依建築技術規則建築設計施工編第一條第二十二款規定乃指建築物外圍之牆壁，藉以區分是否為供居住使用之室內，並可由建築物之建築執照標示圖說、使用執照所記載用途，及公寓大廈規約、區分所有權人會議決議等據以判斷其屬專有部分或共用部分。查系爭通道位於上訴人所有系爭房屋之平台，系爭通道旁之系爭玻璃本非揚0忠孝大樓使用執照圖面所原有之設置，乃於建商取得使用執照後將外牆外推加窗所裝設（即二次施工），涉及增加建築面積及室內樓地板面積，且因系爭玻璃之裝設將原為一樓平台納入室內空間等情，為原審所確定之事實。揚0忠孝大樓規約第二條第三項並載明：本大樓周圍上下及外牆面為共用部分等旨（一審卷(二)第一八○頁），觀諸卷附現場照片，系爭玻璃與揚昇忠孝大樓其餘樓層之玻璃門窗似已構成整體一致性景觀（一審卷(二)第三八頁、第一三九頁、原審卷(一)第二一五頁），能否謂系爭玻璃非屬揚0忠孝大樓之共用部分，自非無疑。且公寓大廈之承重牆壁為共用部分，不得獨立使用供做專有部分，亦不得約定專用部分，公寓大廈管理條例第七條規定甚明。上訴人一再主張系爭通道所占用部分包括原使用執照之承重外牆、一樓室內空間、法定空地及平台等語（原審卷(二)第二九七至二九九頁），依陳0凡、張0哲建築師各出具之意見書均於方型柱旁註記「使用執照竣工圖外牆位置」之情以觀（一審卷(一)第一七九頁、卷(二)第一四○頁，原審卷(一)第一五八頁、二二五頁），似非全然無稽。縱因取得使用執照後將外牆外推而有所變更（即二次施工），在原承重外牆未經合法變更使用手續前，可否即謂非屬大樓之共用部分，亦非無進一步研酌餘地。系爭通道占有大樓之共用部分倘若非虛，上訴人可否單獨出具系爭房屋之建築物使用權同意書？又系爭通道所占地點既為揚0忠孝大樓坐落之基地，當無可能由土地共有人協議分管而專用，則上訴人可否單獨出具系爭土地使用權同意書，均非無疑。且揚0忠孝大樓原經審核通過之開放空間配置及設施計劃已遭違規變更使用（即將綠化植栽移除，改為硬鋪面供一樓店面進出），其影響申請變更使用執照之層面如何端視主管建築機關之裁量而定，亦據上列二位建築師出具意見書在卷（一審卷(二)第一一九頁、原審卷(一)第二二五頁），上揭開放空間既為揚0忠孝大樓規約所定之共用部分（一審卷(二)第一八○、一八八、一九二頁），似難謂與申請變更使用執照之核准全然無關。原審未逐一釐清，就反訴部分遽為不利於上訴人之判斷，自嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
最高法院110年度台上字第246號民事判決
㈠按區分所有建築物之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者；共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，固於98年1月23日修正民法第799條第2項時始明定，然揆其立法理由揭櫫：「區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則」等語。足見區分所有建築物專有部分之認定，原雖無規定，惟以具備構造及使用上之獨立性為其事物之本質，須符合物權客體獨立性原則，至斯時始將要件及定義予以明文化。倘未具備物權客體獨立性要件，不得獨立為所有權之客體，縱辦理區分所有權之專有登記，仍不因而認為係專有部分。是有關區分所有建築物之專有部分及共有部分之爭議，法院有調查審認之職權。
㈡依系爭房屋之登記謄本記載，系爭大樓為地上7層之鋼筋混凝土建築物，領得83峽建字第01907號建造執照，於85年10月3日建竣，領得85峽使字第01369號使用執照（見原審卷㈡第81頁）。系爭房屋位於2樓，該房屋之系爭外牆經上訴人裝設系爭管線，為原審認定之事實。而公寓大廈之外牆，不論是否為承重牆壁或所在位置，有其連續及不許分割之一體性，否則無足以包覆及維護建築物之安全及外觀之完整，屬建築物之基本必要構造。以系爭外牆與系爭大樓其他位置之外牆具有一體性，無從明確劃分其獨立使用範圍之情形，能否謂系爭外牆具有構造及使用上之獨立性，得為獨立區分所有權之客體？自滋疑義。原審未遑詳予推研，逕以系爭外牆非屬承重牆，位在系爭房屋之外面牆壁，遽認屬被上訴人所有系爭房屋之專有部分，於法已有未合。倘若系爭外牆屬系爭大樓之共用部分，依系爭大樓之規約第15條「共用部分及約定共用部分之使用」約定：「住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法，經區分所有權人會議決議通過方得為之」（見原審卷㈡第65頁）。參諸卷附系爭大樓108年3月16日第3屆區分所有權人會議紀錄記載：「議題二、上訴人於該大樓裝設包含系爭管線在內之瓦斯管線是否保留使用？決議：贊成（21票）通過」等語（見原審卷㈠第485頁）。果爾，系爭大樓區分所有權人是否已就系爭外牆裝設系爭管線使用乙事有所決議？該決議是否符合規約約定而得拘束被上訴人？有進一步研求釐清之必要。原審未遑調查審認，逕為不利上訴人之判決，亦有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
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