徐維宏律師的部落格

甲向乙購買A公寓大廈之房地一戶，乙告知該戶具有屋前空地之專用權，並將空地專用權記載在買賣契約內，過戶並交屋後，甲使用屋前空地時，A公寓大廈管理委員會告知該處是共用部分，且未約定專用或有何分管契約存在，問甲該如何主張權利？若甲依買賣契約要求乙負責時，乙可否抗辯甲有查證義務，甲未自行查證，與有過失，請求減免賠償金額？

甲向乙購買A屋，交屋後發現A屋在乙持有期間曾發生非自然死亡事故，問甲可否主張構成物之瑕疵，請求解除契約或減少價金？

丙向丁購買B屋，交屋後發現A屋內曾有承租人死亡，經過多日後才發現，導致屍體嚴重腐爛，無法判斷死因，問丙可否主張構成物之瑕疵，請求解除契約或減少價金？

甲向乙購買A房地，不動產買買契約約定若乙方違約不賣，應給付甲方已付之買賣價金之違約金及返還受領之價金後，解除買賣契約。嗣乙方違約不配合辦理所有權移轉登記，甲定相當期限催告履行後仍置之不理，甲乃請求解除契約返還受領之買賣價金及給付違約金。問甲之主張有無理由？

最高法院93年度台上字第1507號民事判決

物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，二者有別。諸如前者，無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第三百五十九條規定解除契約；後者，則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第二百五十四條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約︵民法第二百五十五條、第二百五十六條︶；前者，應受民法第三百六十五條除斥期間之限制，後者，則無民法第三百六十五條規定之適用；前者，倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金︵民法第三百五十九條但書︶，後者，則無此規定之適用。

甲與A房仲公司簽訂要約書擬購買乙所有之B中古屋，在A房仲公司不動產營業員丙努力下順利成交，乙於不動產說明書上勾選非凶宅，交屋後3年，甲擬出售B屋予丁，卻經丁告知B屋曾發生過非意外死亡之情形，問甲可否依民法第360條規定請求損害賠償？乙可否抗辯甲之請求權已罹於民法第365條規定之時效？

甲向乙購買A中古車，乙明知A中古車為事故車，卻故意不告知甲，甲乙銀貨兩訖後，甲駕駛A中古車帶步半年後，於驗車及保養時始發現A中古車為事故車，問甲該如何主張權利？乙可否抗辯半年後才主張，顯然怠於履行檢查及通知義務，視為承認其所受領之物，已不得主張權利？

甲與A房仲公司簽訂要約書欲購買乙所有之B中古屋，經過A房仲公司聘請之丙不動產營業員努力下終於成交，乙並在不動產說明書中勾選非海砂屋。詎料，乙交屋後，甲於重新裝潢時發現B屋有水泥剝落、鋼筋裸露之情形，檢查後發現氯離子超標。問甲可否同時主張解除契約、請求減少價金及損害賠償？

甲向乙購買Ａ屋，Ａ屋有物之瑕疵，甲主張依民法第359條規定解除契約，乙抗辯解除契約顯失公平，僅能請求減少價金，問何者有理由？

甲向乙建商購買預售屋，房屋興建中，甲發現乙建商將公共設施大幅虛增、不法虛增坪數、將車道計入共同使用部分及公共設施未施作，問交屋前甲可否依物之瑕疵擔保規定解除契約，請求返還買賣價金？

甲將Ａ屋出賣予乙，乙辦理過戶並入住後，經鄰居告知Ａ屋是凶宅，問乙可否解除契約請求返還買賣價金？

甲向乙購買A中古屋，嗣甲以A屋為凶宅，請求減少價金，乙則抗辯締約前早已告知甲A屋為凶宅，問甲該如何主張權利始能順利請求減少價金？

甲向乙購買A中古屋，入住後發現天花板水泥有剝落之情形，導致鋼筋裸露，甲欲依法解除契約或減少價金，問甲至遲應於何時請求解除契約或減少價金？

甲向乙購買A中古屋，於交屋4個月後，A中古屋出現多處漏水情形，問甲可否主張乙應負物之瑕疵擔保責任？乙可否抗辯甲4個月後才通知有漏水情形，顯然怠於為檢查通知義務，視為承認其所受領之物，不得再主張物之瑕疵擔保責任？

甲向乙購買A中古屋，不動產買賣契約約定現況交屋，不動產說明書上出賣人乙勾選無漏水情形，嗣甲於裝潢時拆卸原有裝潢時發現A中古屋有多處漏水情形，問甲可否主張乙應負物之瑕疵擔保責任？乙可否抗辯已約現況交屋，不負物之瑕疵擔保責任？

【購屋漏水案】凱文打算購買房屋，惟工作繁忙，乃與大心房屋簽訂契約，由大心公司代為尋找適當之標的物，大心房屋依凱文之指示，覓得比爾所有之中古屋，凱文看屋後表示滿意，有意購買，乃請大心房屋查明中古屋之狀況，大心房屋出具不動產說明書，在房屋是否有漏水之情形，勾選「無」，凱文信賴大心房屋乃與比爾簽訂契約並給付買賣價金後，辦理所有權移轉登記，成為所有權人，並遷入中古屋，詎料，遷入不久即發現下雨時房屋有漏水之情形，問凱文可否請求減少價金或解除契約？