徐維宏律師的部落格

甲於85年間拍賣取得位在A公寓大廈內之公寓一戶，A公寓大廈有停車位6格，甲取得之建物持分較無停車位之區分所有權人多，甲因而認為其有1格停車位之轉用權，惟6個停車位均遭占用。甲認為其權益受損，問甲該如何主張權利？

A公寓大廈擬修改規約調整管理費，乃以A公寓大廈管理委員會名義召集區分所有權人會議，並由區分所有權人會議通過修改規約之決議，調漲管理費。甲為A公寓大廈區分所有權人，不滿調漲管理費，乃主張管理委員會無權召集區分所有權人會議，改次區分所有權人會議屬於無招集權人召集所召開之會議，自始不生決議之效力。問甲之主張有無理由？

A公寓大廈管理委員會召集區分所有權人會議選任新管理委員，惟出席人數不足導致流會，重新召集會議時，再因人數不足流會，嗣管理委員任期屆滿，視同解任，導致管理委員會無管理委員可以運作，問此時A公寓大廈區分所有權人該如何處理始能召集區分所有權人會議選任管理委員？

A建設公司為公寓大廈之起造人，公寓大廈興建完成並取得使用執照後，A建設公司陸續辦理所有權移轉登記，並召集區分所有權人會議，惟區分所有權人出席不踴躍，導致流會，A建設公司未再召集區分所有權人會議，將建案全數銷售完畢後，通知區分所有權人自行推舉召集人，遂不再理會，因而遭縣政府發函要求再次召集區分所有權人會議，A建設公司置之不理，縣政府乃依公寓大廈管理條例第47條第1款規定處罰鍰，問A建設公司該如何主張權利？

A公寓大廈區分所有權人對於公共事務冷漠，導致管理委員會任期屆滿後，無人願意擔任管理委員會，無法改選管理委員，A公寓大廈區分所有權人乃推舉召集人甲，並由甲擔任管理負責人。問甲擔任管理負責人之資格有無問題？

甲為A公寓大廈區分所有權人，因管理委員會怠於執行職務影響住戶權益，故徵得區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上之連署，寄發存證信函要求管理委員會召開臨時區分所有權人會議，A公寓大廈管理委員會主任委員乙認為甲係針對其個人，拒絕召開區分所有權人會議。問甲可否依公寓大廈管理條例第25條第3項、公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項之規定，由區分所有權人推選其為召集人，自行召集區分所有權人會議？若否，則甲該如何處理始能解決紛爭？

A公寓大廈因區分所有權人會議出席人數不足，無法選出新任管理委員，管理委員任期屆滿後，區分所有權人可否互推一人為召集人召集區分所有權人會議？

A公寓大廈規約規定管理委員會議由主任委員召集，其他管理委員得連署請求主任委員召集管理委員會議。問主任委員拒絕召集管理委員會議時，其他管理委員可否援引公寓大廈管理條例第25條第3項規定，由其他管理委員召集管理委員會會議？

A公寓大廈管理委員會內部分為老住戶派及新住戶派，主任委員長期由老住戶派掌握，屢次杯葛新住戶派之提議，拒絕召開區分所有權人會議討論議案，問在主任委員拒絕召開區分所有權人會議之情況下，有無其他方式可以召開區分所有權人會議？新住戶派之管理委員可否自行召開區分所有權人會議？

A公寓大廈召開區分所有權人會議後，因區分所有權人甲違規使用共用部分，影響其他區分所有權人及住戶之權益，主任委員乃召開臨時區分所有權人會議並作成決議制止甲之違規行為，甲主張該決議不符合召開臨時會議之要件，決議無效，問甲之主張有無理由？

B公寓大廈因管理委員會怠於執行職務導致管理出現問題，區分所有權人乃以連署書之方式請求召開臨時會議，要求提前改選管理委員，問以連署方之方式請求召開臨時會議是否合適？應注意哪些要求？

A公寓大廈召開區分所有權人會議討論議案，由主任委員強勢主導議程，討論修改規約議案，於表決時不經投票，改以「鼓掌方式」通過議案，問決議方法有無瑕疵？

A公寓大廈有100位區分所有權人，區分所有權比例均等，規約規定之決議門檻為「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，某日召開區分所有權人會議，共有81位區分所有權人簽到，區分所有權人會議進行中清點人數發現有9位區分所有權人簽到後隨即離開，未參與開會，現場僅有72位區分所有權人。問此時決議之出席門檻及同意門檻各為多少？應以簽到為準或實際清點人數為準？

A公寓大廈屋齡30多年，年老失修，且耐震係數不足，管理委員會提議都更，並遴選實施都市更新之建商，嗣朝開區分所有權人會議討論是否同意由B廠商進行都更，但未提及其他事項，在主任委員強力推行下通過決議，甲為A公寓大廈區分所有權人，認為該區分所有權人會議決議過於草率，嚴重侵害區分所有權人之權益，拒絕配合，不同意建商協議合建，A公寓大廈管理委員會乃訴請法院出讓甲之區分所有房地。問甲及A公寓大廈管理委員會之主張何者較為有理？

甲為A公寓大廈區分所有權人，因管理委員會由少數人把持，無法容忍其他區分所有權人之建議，心生不滿，乃寄發存證信函聲明退區區分所有權人會議，並稱退出後不得再向其收取管理費及其他費用。問甲之主張有無理由？

A公寓大廈召開區分所有權人會議，並按照地政登記之所有權認定實際之所有權人，甲為A公寓大廈之區分所有權人，其為B房地之共有人之一，但其居住之部分邊有獨立之門牌號碼，甲認為有獨立門牌號碼之區分所有權人應獨立認定人數。問甲之主張有無理由？

A公寓大廈坐落在B土地上，甲為B土地之共有人之一，但並無A公寓大廈房屋之所有權，某日A公寓大廈召開區分所有權人會議卻未通知甲，甲認為其為土地之共有人，有權參加區分所有權人會議，A公寓大廈管理委員會所為侵害其權利，問甲之主張有無理由？

承上，若A公寓大廈有向甲收取管理費，情況有無不同？

甲向法院拍得A公寓大廈之房地一戶，拍賣公告記載建物查封時，為社區之健身房，嗣民事執行處核發權利移轉證書後，甲向地政事務所辦理登記，並要求管理委員會移除健身房之設備，否則將請求返還房屋及相當於租金之不當得利，問管理委員會可否抗辯甲明知或可得而知區分所有權人就該建物有默示合意存在，甲應受到拘束？甲可否主張規約未記載該建物屬於約定共用部分，管理委員會之抗辯無理由？

甲向乙購買坐落A公寓大廈之房地一戶，乙告知該戶房地具有使用屋前停車位之約定專用權，過戶並交屋後甲擬將屋前空地出租予他人停車，A公寓大廈管理委員會告知規約規定該部分約定專用權僅供住戶使用，不得外租。問甲可否以不知悉該規定為由，拒絕遵守規約關於約定專用權之規定？

A公寓大廈因住戶飼養寵物狗導致噪音、氣味及髒亂問題，問管理委員會該如何規範住戶飼養寵物？

甲為A公寓大廈區分所有權人，依法向建築主管機關申請增建，並經主管機關核發建造執造，向管理委員會申請施工時，管理委員會回復規約規定增建必須取得管理委員會會議決議通過，問規約之規定有無問題？