徐維宏律師的部落格

甲為A公寓大廈區分所有權人，因區分所有權人會議出席人數與會議紀錄記載不符，乃向管理委員會請求調會該次區分所有權人會議出席之簽到簿，管理委員會回復必須經過管理委員會會議決議後始能調閱，但管理委員會已否決甲之請求，故不得閱覽，問管理委員會之作法有無問題？

乙為B公寓大廈區分所有權人，因繳納管理費糾紛乃向管理委員會申請閱覽相關資料，管理委員會告知依規約授權制定之閱覽影印辦法，必須填寫申請表，預約時間並負擔影印費用。問閱覽影印辦法之規應有無問題？

A公寓大廈規約原先參照公寓大廈規約範本之區分所有權人會議決議出席及表決門檻，但區分所有權人出席狀況不踴躍，乃提案降低表決門檻為「應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之」。問規約修改是否合法？

B公寓大廈管委會因先前管理委員會管理鬆散，產生諸多弊端，新任管理委員乃提案限制管理委員會動支公共基金、管理費之金額，並提告特定事項之表決門檻為「應有區分所有權人四分之三以上及其區分所有權比例合計四分之三以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」。問規約修改是否合法？

A公寓大廈召開區分所有權人會議，惟出席人數不足流會，管理委員會乃制發問卷及調查表發送未出席之區分所有權人，並已補簽之方式通過議案。問該決議是否有效成立？

A公寓大廈因區分所有權人未積極參與公共事務，管理委員多年未改選，管理委員會之主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員由原先選任之管理委員輪流擔任，問主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及管理委員之資格有無問題？原管理委員可否主張因無法召開區分所有權人會議，原管理委員任期延長至新任管理委員就任為止？

甲建商為起造人興建A大樓，於辦理建築物所有權登記後擬召開第1次區分所有權人會議，惟在規約草案中規定召集人由區分所有權人推選，問甲建商所提規約草案有無問題？

承上，甲建商可否主張其已不具區分所有權人資格，無法擔任區分所有權人會議之召集人？

A公寓大廈規約規定參與區分所有權人會議資格以區分所有權人會議開會前15日登錄在區分所有權人名冊為準，若未辦理變更，無權參加區分所有權人會議。甲於113年8月1日向乙購買坐落A公寓大廈之房地一戶，並於113年8月20日辦理過戶，A公寓大廈區分所有權人於113年8月28日召開，當時區分所有權人名冊仍登記為乙，問甲可否參加該次區分所有權人會議？

甲為A公寓大廈之區分所有權人，為出售其專有部分乃聘請裝潢公司進行修繕，惟甲指示工班時導致共用部分毀損，嗣甲將專有部分出賣給乙並辦理過戶，A公寓大廈管理委員會始發現共用部分毀損，問A公寓大廈管理委員會應要求何人負擔修繕費用？A公寓大廈管理委員會可否要求乙繼受甲之債務？

A公寓大廈屋頂平台防水層老化失效，導致甲區分所有權人專有部分室內漏水，甲乃請求管理委員會修復漏水，惟甲管理委員會認為屋頂平台漏水原因係可歸責於甲之事由所致，乃召開區分所有權人會議並通過決議由甲負擔屋頂平台全部修繕費用，問該區分所有權人會議決議有無問題？甲不服該決議應如何主張權利？

甲為A公寓大廈最高樓層之區分所有權人，A公司大廈因頂樓平台防水層老化，導致最高樓層室內漏水，甲乃請求A公寓大廈管理委員會修復漏水及損害賠償。問A公寓大廈管理委員會可否以區分所有權人會議未通過決議修繕漏水或規約規約、區分所有權人會議決議最高樓層區分所有權人應自行修繕頂樓平台為由，拒絕修繕及賠償所受損害？

甲為A公寓大廈之區分所有權人，然未實際居住在內，甲家中有未滿12歲之子女及65歲以上老人，問甲可否在其專有部分設置防墜設施？

承上，若甲確實居住在A公寓大廈，A公寓大廈規約規定外牆開口部或陽台不得設置任何設施（包含防墜設施），問規約之規定是否有效？

A公司購入B公寓大廈一樓房地，並擬在一樓房地經營餐飲業，惟管理委員會告知B公寓大廈規約規定：「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業。」，制止A公司裝潢。A公司認為其購入之一樓房地依法可以經營餐定，規約不得限制其經營，因而主張增訂該條規定之區分所有權人會議決議無效。問A公司之主張有無理由？

A社區因共同設施之使用與管理具有不可分性，由數幢公寓大廈整合成立單一管理委員會，規約規定管理委員選任方式採用各棟推選，並設有不分區管理委員若干名，用以遞補管理委員，若各棟管理委員出缺時，應先由各棟進行補選，無法補選時則由不分區得票數高者遞補管理委員。112年12月招開區分所有權人會議時，B棟推選甲擔任管理委員，於就任前甲因故辭任管理委員，其餘新任管理委員未依照規約規定進行補選，逕行由不分區管理委員最高票乙遞補B棟管理委員，嗣召開管理委員會議推選乙為主任委員。問管理委員會議決議是否有效？乙是否具備管理委員及主任委員資格？

A公寓大廈規約規定管理負責人、主任委員、管理委員需要具備區分所有權人身分，且必須常住在A公寓大廈內，甲於112年12月7日經區分所有權人會議選任為管理委員，並經管理委員推選為主任委員，然甲於113年3月31日始具備區分所有權人資格。問甲是否可以擔任管理委員、主任委員？

B公寓大廈管理委員會主任委員乙召開112年度區分所有權人會議並作成決議，區分所有權人質疑主任委員甲僅係區分所有權人之配偶，不具備區分所有權人資格，不得召集區分所有權人會議，區分所有權人會議決議不成立。B公寓大廈管理委員會則主張規約規定區分所有權人之配偶可以當選管理委員、主任委員，且主任委員可以召集會議，區分所有權人會議決議合法有效。問何人之主張為有理由？

A大樓為住商混合大樓，規約分別規定住宅使用及商業使用區分所有權人管理費之收取方式，嗣有大型量販店擬進駐，A大樓管理委員會認為可能導致出入人員、修繕費用增加，乃由主任委員召集區分所有權人會議決議調漲商業使用區分所有權人之管理費。甲為商業使用部分之區分所有權人，認為該決議所採理由純屬臆測，顯失公平，問甲該如何主張權利？

A公寓大廈管理委員會主任委員甲因前幾屆管理委員會成員有諸多糾紛，導致管理委員會無法執行職務，造成空轉，為推動革新，擬召集區分所有權人會議修改規約關於管理委員之消極資格，將管理委員對住戶施暴、詐欺及毀損、侵占公物列為罷免事由，可經由管理委員四分之三同意作成決議罷免之，且規定溯及既往，並經區分所有權人會議作成決議。管理委員乙認為該決議係針對其個人，且違反法律不溯及既往原則，無效，因而向法院起訴請求確認區分所有權人會議決議無效。問甲之主張有無理由？

甲為A公寓大廈之區分所有權人，將其專有部分出租予乙，嗣乙長期不繳納管理費，A公寓大廈管理委員會分別向甲及乙催告繳納管理費，但甲回覆稱應由乙負責繳納，乙則稱應由甲負責繳納，A公寓大廈管理委員會乃以乙為被告請求給付管理費，判決確定後，聲請強制執行乙之存款。嗣再度發生乙不繳納管理費之情形。經A公寓大廈催繳及要求改善無果，問A公寓大廈管理委員會可否請求乙強制遷離？

丙為B公寓大廈之區分所有權人，因經營餐飲業，長期占用法定空地及防火巷設置排油煙機、升降梯及堆放雜物，B公寓大廈管理委員會屢次要求改善，丙均置之不理，B公寓大廈管理委員會乃向主管機關檢舉，經主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1項第2款、第4款規定處罰，丙仍未改善。問B公寓大廈管理委員會可否請求丙強制遷離？

甲以下列事由拒絕繳納管理費，問甲之拒繳管理費是否符合法律規定？

1.管理委員會服務不週、執行職務有缺失。

甲大廈之區分所有權人乙積欠管理費達40萬元，經甲大廈管理委員會催討鈞拒絕繳納，嗣乙將其區分所有出售給丙，問就積欠之管理費甲大廈管理委員會應向乙或丙催討？

承上，若丙明知或可得而知乙積欠管理費或丙係經由法拍程序買受乙之區分所有權，拍賣公告上記載「投標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意拍定後民法第826條之1第3項規定之適用問題。」，情況有無不同？

甲大廈規約針對積欠管理費有下列規定，問規約規定是否合法？

1.積欠管理費之遲延利息為年息10%。

甲大廈管理費採每月收取，由住戶自行匯款至指定帳戶或向總幹事繳納現金之方式收取。區分所有權人乙積欠一年之管理費，甲大廈管理委員會乃催告乙一個月內給付積欠之管理費，否則將提起給付管理費之訴訟。乙收到催繳之存證信函後，另存證信函回覆甲大廈管理委員會未經過區分所有權人會議決議通過，不得提起給付管理費之民事訴訟。問乙之主張是否有理由？甲大廈管理委員會開如何催討管理費？

丙大廈區分所有權人丁積欠管理費長達一年多，經丙大廈管理委員會屢次催繳，均回覆管理委員會組成不合法，拒絕繳納。問丙大廈管理委員會在給付管理費訴訟中，除起訴前積欠部分外，可否請求丙按月給付將來之管理費？