甲建商為起造人興建A大樓，於辦理建築物所有權登記後擬召開第1次區分所有權人會議，惟在規約草案中規定召集人由區分所有權人推選，問甲建商所提規約草案有無問題？
承上，甲建商可否主張其已不具區分所有權人資格，無法擔任區分所有權人會議之召集人？
法律規定
公寓大廈管理條例第28條規定：「(第1項)公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。(第2項)前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。(第3項)起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」
實務見解
臺灣高等法院105年度上字第1604號民事判決
按「區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」；「區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」；「召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。」；「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」公寓大廈管理條例第25條第1、3、4項、第28條第1項分別定有明文。可知除為利公寓大廈管理作業及建立管理組織，賦予起造人依公寓大廈管理條例第28條規定召集第一次區分所有權人會議之責外，公寓大廈區分所有權人會議，應以具備區分所有權人身分者為法定召集權人之必備條件，召集人無法依公寓大廈管理條例第25條第3項規定產生時，得申請主管機關指定臨時召集人，俾利區分所有權人會議之順利召集。前揭公寓大廈管理條例第25條第3、4項及第28條第1項，既已明白規定區分所有權人會議之法定召集人，且並無將「規約另有規定」列為排除適用之例外事項，顯見立法者要係考量區分所有權人會議，係公寓大廈社區全體區分所有權人為共同事務及涉及權利義務相關事項所舉行者（公寓大廈管理條例第3條第7款規定參照），不宜由不具區分所有權人資格者擔任召集人，因而不將區分所有權人會議之召集人資格，納入公寓大廈社區規約之自治事項範疇，自無從以規約另有規定而排除公寓大廈管理條例第25條第3、4項及第28條第1項關於法定召集人規定之適用。
內政部營建署函 94.10.31.營署建管字第0942919275號
說明：
一、復奉交下台端94年10月19日函。
二、按「區分所有權人會議除第二28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；…」、「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。」分別為公寓大廈管理條例(以下簡稱條例)第25條第3項及第28條第1項規定，係賦予起造人召開第一次區分所有權人會議之義務，與其是否為區分所有權人無涉，另依條例第25條第3項規定，除條例第28條規定外，無管理負責人或管理委員時，始由區分所有權人互推一人為召集人，來函所詢有關區分所有權人亦召集人之疑義，請依上開條件規定辦理。
最高法院102年度台簡上字第8號民事判決
按公寓大廈管理條例施行細則第三條第二款明訂：本條例所定區分所有權人之人數，其計算方式如下：二、區分所有權未登記者，依本條例第五十六條第一項圖說之標示，每一專有部分以一人計。公寓大廈管理條例第五十六條第一項係規定：公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。是依上揭規定區分所有權人會議之組成份子非必為區分所有權人，只要召開區分所有權人會議時，已得依公寓大廈管理條例第五十六條第一項規定，於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，由該專有部分之人所組成之管委會作成之決議自得拘束將來之區分所有權人。
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