A大樓為住商混合大樓，規約分別規定住宅使用及商業使用區分所有權人管理費之收取方式，嗣有大型量販店擬進駐，A大樓管理委員會認為可能導致出入人員、修繕費用增加，乃由主任委員召集區分所有權人會議決議調漲商業使用區分所有權人之管理費。甲為商業使用部分之區分所有權人，認為該決議所採理由純屬臆測，顯失公平，問甲該如何主張權利？
B公寓大廈為預售屋，在建商預售時，乙向建商購買一戶及一汽車停車位，B公寓大廈興建完成後，成立管理委員會，乙長期將普通重型機車停放在其購買之停車位上，管理委員會認為乙於汽車停車位停放普通重型機車會造成安全之疑慮，乃修改規約規定汽車停車位不得停放機車，乙認為規約內容係針對其個人所為，違反當初之分管契約，且顯失公平，乃訴請法院撤銷規約。問乙之主張有無理由？
法律規定
民法第799條之1第3項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」
實務見解
㈠按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定（公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第799條之1第1項規定參照）。又規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。民法第799條之1第3項亦定有明文。準此，倘區分所有權人會議議決修改規約關於區分所有人就共用部分費用應分擔管理費之約定，其內容有上開所列顯失公平情形時，區分所有權人即得依民法第799條之1第3項規定請求法院撤銷該決議。
㈡捷運局主張議案六修改104年規約第10條第2項第3款關於2-5樓繳納管理費標準之約定，將原為按每月每坪80元計算之規定，改為按每月每坪100元計繳，相較於其他6-18樓住戶，僅按每月每坪50元繳納管理費，顯失公平，並提出新店線七0站鄰近捷運站點開發基地住、商混合大樓管理費收取標準明細（見本院卷二第121頁）供比較。查其所陳10個大樓各商用住戶管理費與住宅及一般事務所管理費收取標準有相同者，亦有區分不同標準，其中差距最大者為景0站之大樓，住戶有39戶，其商用住戶按每月每坪140元計收，住宅及一般事務所則為85元，商用住戶所繳管理費為住宅住戶之1.65倍。而本件西0館議案六決議修改管理費約定則2-5樓住戶繳納管理費為6-18樓住戶的2倍，其差距顯高於其他各捷運站點住商混合大樓商用住戶及一般住戶管理費間之差距，堪認捷運局主張議案六之決議修改規約調高2-5樓管理費標準顯失公平，尚屬可取。管委會雖抗辯：捷運局於105年將3-5樓出租供參加人使用，致進出人數暴增，影響其他住戶使用，並增加費用支出，故有調高管理費必要云云。惟查依議案六提案之說明所載，其修改規約提高2-5樓管理費之理由係：①2至5樓承租進駐後，因人潮大量出入，造成社區諸多困擾，如常有民眾誤闖1樓大廳、誤闖住戶間之逃生梯、擋住社區出入口、亂丟垃圾、機車（腳踏車）亂停放、消防主機異常（2至5樓常誤報）、與管理人員之糾紛等情事經常性發生。②設備部分在2至5樓進駐後，因民眾使用不當，常常故障損壞，如電梯按鍵、1樓玻璃門地鎖、防火門門弓器等。③104至105年為2至5樓進駐花費修繕費用估算已超過100萬元（見原審調解卷第38頁反面）。然查系爭2-5樓雖屬西0館大樓之一部，惟其1樓大廳及進出大門均與西0館6-18樓住戶之1樓大廳及進出大門不同（見本院卷一第349-353、383頁之現場照片），且各自使用不同之電梯（見本院卷一第345-348、361、365-369、373-381、387-389頁之照片），6-18樓住戶所在之1樓大廳設有管理員櫃台並有管理員提供服務，2-5樓所在之1樓大廳則未設有管理員及櫃台（見本院卷一第351-353頁照片），均經本院赴現場勘驗明確，有勘驗筆錄可證（見本院卷一第328-330頁），堪認西0館2-5樓及6-18樓之使用範圍有明確區隔，尚無因2-5樓之使用人有所變化而影響6-18樓住戶就其進出空間及管理人員之使用。故管委會抗辯因參加人辦公室設於3-5樓影響其他住戶之使用云云，並非可取。此外，管委會就上開②所載電梯按鍵、1樓玻璃門地鎖、防火門門弓器等公共設施之損壞及修繕，均不能舉證證明有該等損壞及修繕之事實發生、該等事實與系爭2至5樓有何關連，而其所提2-5樓預估花費金額表、電梯維護類別表所載修繕費及電梯保養維護費及相關單據憑證（見原審卷二第91至111頁），其中屬104年、105年由管委會支出之費用僅104年11月11日修繕費23萬2千元、104年12月8日修繕費5萬8千元、105年1月6日修繕費25萬元、105年1月21日修繕費4萬4千元、105年3月4日修繕費5千7百元、105年4月1日修繕費2萬2千5百元、105年8月1日修繕費7千6百元、105年7月1日電梯保養維護費7百元，合計僅62萬5百元，與議案六案由第三點所指104年、105年因系爭2至5樓進駐修繕費用已超過100萬元之金額，有所不符，且其中104年11月11日支出23萬2千元之傳票記載修繕項目為「廣場鷹架搭設訂金」、104年12月8日支出5萬8千元之傳票記載修繕項目為「鷹架尾款」、105年1月6日支出25萬元之傳票記載修繕項目為「室外逃生梯除鏽粉刷工程」，亦無從證明該修繕項目與系爭2至5樓進駐後之修繕有何必要關連。此外，管委會就105年7月1日電梯保養維護費7百元，亦未提出任何單據憑證以資證明，難認與2至5樓進駐後之電梯保養維護有何關連。綜上，管委會並不能舉證證明2-5樓進駐後有議案六說明所指之各該情事，其前揭所辯，自非可取。至管委會另以參加人進駐2-5樓後，未來將因進駐之員工、顧客、洽公人數暴增，將造成電梯及其他公共設施之使用量大增，致電費增加；系爭2至5樓做商場使用，須在西0館10樓專供商場使用水塔，增加抽水之電費、揚水馬達及水塔維護費；而設置在1樓用於監控西0館1至5樓來往人員之監視器用電亦會增加：且因系爭2至5樓帶來人潮，須增聘1名清潔人員清潔1樓公共設施，且需負擔系爭2至5樓出入人員丟棄垃圾未及處理之罰鍰，故系爭2至5樓應為前開支出負擔較多管理費云云，惟其就此部分事實均不能提出任何證據資料以資證明支出之必要性，已難認可取。況由104年規約第10條第2項第3款規定：「管理費按各區分所有權人所持有之坪數計算收費，...（3）營業部分2-5樓每月每坪80元，並依規定按時自動繳納。營業部分2-5樓出租後，臺北市捷運工程局及得標廠商應成立保全、清潔維護小組等，與管理委員會共同商議，其相關費用不含每月管理費支應。本項修正案因涉及臺北市政府捷運局內部簽核等程序，授權管理委員會與捷運局協商，訂定合理之費用，原則參酌現行捷運局其他聯合開發之商場租金訂定合理管理費用，本款項自104年1月開始繳交。」（見原審調解卷第30頁），已明白約定於捷運局將系爭2至5樓出租後，如有保全、清潔維護費用支出需求，係由捷運局與管委會商議訂定合理管理費用，於管理費以外而為支應。益見管委會僅以2-5樓有商場及辦公室進駐為由，抗辯得逕自修改規約全面提高捷運局之管理費，尚非有據。綜上，管委會既不能舉證證明調漲系爭2至5樓管理費為按每月每坪100元計算，有何必要性及正當性，則捷運局主張議案六決議修正104年規約就系爭2至5樓管理費金額之約定，顯失公平，其不同意系爭議案六決議，已於會議中當場表示異議，並於106年3月2日提起本件撤銷訴訟（見原審調解卷第2頁之起訴狀收狀戳），未逾3個月法定期間，先位依民法第799條之1第3項規定請求撤銷議案六決議，於法自屬有據，應予准許。捷運局先位之訴既為有理由，其備位之訴即無庸再予論斷及裁判。」臺灣高等法院108年度上字第38號民事判決參照。
臺灣高等法院臺中分院110年度上更一字第20號民事判決
(四)系爭決議並無顯失公平之情事，不得依民法第799條之1第3項規定予以撤銷：
1.按民法第799條之1第3項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」，所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依規約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之情形而言。質言之，規約約款以該約款恣意追求部分區分所有人之利益，而自始未兼顧全體區分所有人之正當利益，始可認為違反誠信原則而顯失公平。
2.經查，系爭決議並無不成立之情事，且系爭決議係針對所有住戶使用地下室汽車停車位所為之統一規範，並非針對上訴人使用系爭停車位之方式所為之限制，已如前述；又系爭決議雖就系爭社區地下室汽車停車位之使用、管理方法作限制，然系爭契約附件六之分管同意書並未就汽車停車位之使用管理方式詳為約定，惟依系爭契約附件五分管特約書第2條第1項即已明確約定，系爭社區管委會即被上訴人，就汽車停車位，應依區權人會議決議、規約約定或職權進行清潔、維護、修繕、一般改良及管理，並可依需要訂定合法之管理維護辦法，且該辦法可酌定每月維護清潔費用及違規停車罰款之標準等情。而系爭決議僅係將系爭契約之內容作具體化之規定，並非以系爭決議變更系爭社區地下室汽車停車位之使用方式，系爭決議通過後，上訴人仍得依前揭分管同意書之約定使用其約定專用部分之汽車停車位停放汽車，對於所購買之汽車停車位仍然擁有使用、收益、排除他人干涉之權利，故系爭決議並無牴觸系爭契約附件六分管同意書之內容，按其情形難認有何顯失公平之處。
3.另上訴人主張機車停放汽車停車格並無影響停車秩序及安全，既同屬機車之250CC以上之大型重型機車可停放，要無不能停放普通重型機車之理。然250CC以上大型重型機車之權利義務依道路交通安全規則第99條之1規定，比照汽車之規範，故大型重型機車必須停放於汽車停車格內，僅係開放同一停車格可停放1輛大型重型機車，普通重型機車則不得停放於汽車停車格內，故系爭社區之規範僅係比照道路交通安全規則之規定，並非刻意針對上訴人用以停放普通重型機車之使用方式作限制。再者，依系爭社區使用執照及系爭契約所附地下層平面圖所示，既已另規劃有機車停車位供停放機車使用，而分別提供汽車停車位、機車停車位供分流使用，並未排除機車使用者停放機車於地下層之權利。衡諸普通重型機車與大型重型機車相較之下體積較小，地下層行車空間較狹窄且視線、光線較為侷限，如容許汽車停車位均得停放機車，將造成多數機車與汽車交會通行地下層車道，易生擦撞之風險，難以管控機車停放之秩序。且系爭社區並非無提供機車停車位，上訴人購買系爭房地時，系爭契約並未約定得於汽車停車位停放機車，上訴人如有停放機車之需，尚非不得循系爭契約附件五分管特約書第2條第2項之約定取得系爭社區機車位之使用權，此為上訴人於購買系爭房地時所得知悉，難認系爭決議剝奪上訴人原有停放機車之權利，蓋上訴人本無將機車停放於汽車停車位之權利，按其情形並無顯失公平之情事可言。故上訴人主張依民法第799條之1第3項規定訴請撤銷系爭決議，亦非有據。
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