A公司購入B公寓大廈一樓房地，並擬在一樓房地經營餐飲業，惟管理委員會告知B公寓大廈規約規定：「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業。」，制止A公司裝潢。A公司認為其購入之一樓房地依法可以經營餐定，規約不得限制其經營，因而主張增訂該條規定之區分所有權人會議決議無效。問A公司之主張有無理由？
法律規定
公寓大廈管理條例第4條第1項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」
公寓大廈管理條例第23條第1項規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」
實務見解
內政部內授營建管字第1080813170號函
民國108年07月26日
要旨：
公寓大廈規約得否限制社會福利、身心障礙機構入駐社區事宜1案
一、按「國家對於身心障礙者之保險與就醫、無障礙環境之建構、教育訓練與就業輔導及生活維護與救助，應予保障，並扶助其自立與發展。」為憲法增修條文第10條所明定，為保障身心障礙者合法之權益。次依身心障礙者權益保障法第16條已明定，身心障礙者之人格及合法權益，應受尊重及保障，對其接受教育、應考、進用、就業、居住、遷徙、醫療等權益，不得有歧視之對待，合先敘明。
二、查住宅法於100年12月13日制定時，立法說明即已明定住宅使用人有因其需要或合法使用住宅空間之權利，任何人（如住戶、鄰人等）不得拒絕或妨礙住宅使用人之情事。又據「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」為公寓大廈管理條例第4條第1項業有明定，係區分所有權人法定權利，規約之訂定自不得排除法令明定之權利義務。另本部95年11月24日內授營建管字第0950807183號函（諒達）所附會議紀錄八、結論已明示：「......目前建築法、都市計畫法、公寓大廈管理條例與公寓大廈規約範本等之內容，並無侵犯人民基本權利，或禁止社福、身障、愛滋團體或機構等入駐社區之規定。......於各公寓大廈或社區訂定之規約，仍不能牴觸憲法、法律之規定，其牴觸者無效。」在案。請貴府（會）請轉知轄內公寓大廈管理組織及會員加強宣導，以鼓勵民眾敞開胸懷接納身心障礙者，增進其自立生活及社會參與能力的機會。
另住宅法第55條及第56條已分別明定：「有前條規定之情事，住宅使用人得於事件發生之日起一年內，向住宅所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申訴。直轄市、縣（市）主管機關處理前項之申訴，應邀集比率不得少於三分之一之社會或經濟弱勢代表、社會福利學者等參與。」、「違反第54條規定經依第55條規定處理，並經直轄市、縣（市）主管機關令行為人限期改善，屆期未改善者，按次處新臺幣10萬元以上50萬元以下罰鍰。」如有遭其他住戶或鄰人拒絕或妨礙住宅使用人為合法使用之情事，可由住宅使用人檢具具體事實洽住宅所在地直轄市、縣（市）政府協助。
臺灣高等法院104年度上更(一)字第106號民事判決
五、關於上訴人訴請確認系爭決議無效部分：
1.首查系爭大廈係於99年12月11日區分所有權人會議作成系爭決議增訂規約第19條第3-1款規定：「區分所有權人不得將其專有部分出租或供下列行業使用：八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業、或有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」，業據上訴人提出會議紀錄及規約影本為證（原審卷第48頁至第53頁、第74頁），且為兩造所不爭執（本院重上卷第29頁背面、第42頁），應堪信實。至於所謂八大行業，乃行政院於82年3月18日第2323會議及85年9月12日第2496次會議中，由行政院長提示列為影響公共安全行業之視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業等八種行業（本院卷第94頁背面、第95頁），亦先敘明。
2.又上訴人主張：系爭決議違反民法第765條及公寓大廈管理條例第4條第1項規定，侵害伊對系爭專有建物之使用、收益權，應屬無效等語，雖據被上訴人否認，並以前詞置辯。然查：
①按民法第765條規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」；另公寓大廈管理條例第4條第1項、第15條第1項則規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更」。從而上訴人主張：被上訴人不得干涉伊將所有系爭專有建物出租或提供他人經營法令及使用執照並未限制之行業使用等語，核應與法理相符。至於規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。同條例第23條第1項並規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之」。顯然規約之訂定範圍應限於「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係」；且其內容應不得抵觸都市計畫法及建築法等法令規定至明。此並有新北市政府工務局105年9月1日新北工使字第105636302號函可資參照（本院上更(一)卷第73頁背面）。
是以如區分所有權人對於專有部分自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，自非規約所得禁止，其理亦明。
②經查系爭大廈專有部分依使用執照核定之使用類組包括「辦公室」、「集合住宅」及「商場」在內，上訴人系爭專有建物之使用類組則如附表二所示，其核准用途分別為「商場（B類2組）、辦公室（G類2組）」等情，有新北市政府工務局105年9月1日新北工使字第1051636302號函檢附使用執照門牌對照表及建築物用途影本，以及該局105年12月26日新北工使字第1052462512號函可據（本院上更(一)卷第73頁至第76頁、第88頁）。又對照前揭新北市政府工務局105年12月26日新北工使字第1052462512號函檢附建築物使用類組使用項目舉例表可知，系爭專有建物使用類組為「商場（B類2組）」者，係可供「1.百貨公司（百貨商場）商場、市場（超級市場、零售市場、攤販集中場）、展覽場（館）、量販店、批發場所（倉儲批發、一般批發、農產品批發）等類似場所。2.樓地板面積在500平方公尺以上之下列場所：店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所等類似場所」使用。至於系爭專有建物使用類組為「辦公室（G類2組）」者，則可供「1.不含營業廳之下列場所：金融機構、證券交易場所、金融保險機構、合作社、銀行、證券公司（證券經紀業、期貨經紀業）、票券金融機構、電信局（公司）郵局、自來水及電力公司。2.政府機關（公務機關）、一般事務所、自由職業事務所、辦公室（廳）、員工文康室、旅遊及運輸業之辦公室、投資顧問業辦公室、未兼營提供電影攝影場（攝影棚）之動畫影片製作場所、有線電視及廣播電台除攝影棚外之其他用途場所、少年服務機構綜合之服務場所等類似場所。3.提供場地供人閱讀之下列場所：Ｋ書中心、小說漫畫出租中心。4.身心障礙者就業服務機構」使用（本院上更(一)卷第89頁、第90頁）。可知系爭決議限制系爭專有建物中使用類組為「商場（B類2組）」者不得作為「當舖」經營使用乙節，已限制使用執照本得允許之用途，於法已有未合。
③至於當舖業以外其餘系爭決議限制系爭大廈專有建物不得經營之行業即八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、、老人安養院、資訊休閒業，雖分別臚列為建築物使用類組「B類1組」（八大行業），「B類3組」、「G類3組」（餐飲業），「E類」（宗教團體活動場所、葬儀社），「F類1組」、「H類1組」、「H類2組」（老人安養院），「I類」（瓦斯煤氣業），「D類1組」（資訊休閒業）之使用項目，有新北市政府工務局前揭函文檢附建築物使用類組使用項目舉例表足據（本院上更(一)卷第89頁至第90頁）。堪認系爭大廈99年12月11日區分所有權人會議所為系爭決議限制區分所有權人不得將其專有部分出租或供八大行業（視聽歌唱業、理髮業、三溫暖業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業）、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、老人安養院、資訊休閒業等行業使用，固未悖於系爭專有建物目前使用執照使用類組之用途。然按「依內政部95年4月18日營署建管字第0952906173號函釋，本案建築物倘使用致違反土地使用分區管制相關規定，不符建築法第73條第2項規定之要件，自無從依其規定辦理變更使用，故有關該區是否可作為上述之行業，涉及土地使用分區管制相關規定，應屬目的事業主管機關本府城鄉發展局權責。爰此，本案所詢建築物應依其核定之使用類組使用，如欲申請變更使用，應依內政部上開函釋，先行向本府城鄉發展局查明有無違反土地使用分區管制相關規定，再行申請辦理變更建築物使用類組」、「至申請變更使用一節，如經都市計畫主管機關查明確無違反土地使用分區管制相關規定者，得檢具相關申請書表圖說送本局建照科辦理申請變更建築物使用類組審查，方屬適法」，有新北市政府工務局105年12月26日新北工使字第1052462512號函、105年9月1日新北工使字第10581636302號函可稽（本院上更(一)卷第88頁、第73頁背面）。顯然系爭專有建物之使用執照使用類組，如經向都市計畫主管機關即新北市政府城鄉發展局查明並未違反土地使用分區管制相關規定，即非不得申請變更。
④又依新北市○○○鄉○○○○○○○○○○○○○○○區○○路0段00號地下1樓之2（即附表二編號11）、83號地下1樓之3（即附表二編號12）係坐落於泰山都市計畫之住宅區；依都市計畫法新北市施行細則第14條、第15條規定，住宅區不得作為視聽歌唱業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室業、未經建築主管機關審查無礙居住安寧、公共安全與衛生且樓地板面積超過300平方公尺之飲食店（作為300平方公尺以下之飲食店限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層）、殯葬服務業、液化石油氣之分裝、儲存、販賣及礦油之儲存、販賣場所（依公共危險物品及可燃性高壓氣體設置標準暨安全管理辦法第73條規定，供家庭使用者，不得超過40公斤，申請僅供辦公室、聯絡處所使用者，其液化石油氣現場備存量僅得比照家庭備用量之儲存規定）之使用。另系爭專有建物中之泰0區明0路3段77號1、2樓（即附表二編號2、3）、明0路3段79號1樓（即附表二編號4）、明0路3段81號1、2樓（即附表二編號5、6）、明0路3段83號1、2樓（即附表二編號7、8）、明0路3段87號1樓（即附表二編號9）係坐落於泰山都市計畫之商業區；依都市計畫法新北市施行細則第16條規定，商業區之建築物及土地不得作為公共危險物品、高壓氣體及毒性化學物質分裝、儲存場所之使用，另依公共危險物品及可燃性高壓氣體設置標準暨安全管理辦法第73條規定（略以):「液化石油氣販賣場所儲放之液化石油氣，總儲氣量不得超過128公斤...」，其餘八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業，非屬都市計畫法新北市施行細則第16條規定所禁止之項目。至於系爭專有建物中之泰0區貴0路2號2樓（即附表二編號1）、明0路3段83號地下1樓之1（即附表二編號10），係坐落於泰0都市計畫之住宅區及商業區，依內政部65年10月4日台內營字第694294號函，跨越都市計畫兩土地使用分區之一宗基地，申請建築時其建築物之用途仍應依照各該基地座落之分區，分別管制其使用等情，有該局106年1月18日新北城開字第1060072455號函可稽（本院上更(一)卷第94頁正、背面）。
⑤承上可知，系爭大廈專有建物之都市計畫土地使用分區屬住宅區者（即附表二編號11、12），固不得變更建築物使用類組作為非八大行業中之液化石油氣之分裝、儲存、販賣及礦油之儲存、販賣場所（即瓦斯煤氣業）、殯葬服務業（即葬儀社）、未經審查無礙安寧且在一定面積以上之飲食店，以及八大行業中之視聽歌唱業、舞廳業、舞場業、酒家業、酒吧業、特種咖啡茶室之使用；然對於亦屬八大行業之理髮業、三溫暖業，以及非八大行業之當鋪及老人安養院、資訊休閒業等，則未在都市計畫法新北市施行細則之法令限制範圍之列，非不得申請變更。至於系爭大廈專有建物之都市計畫使用分區為「商業區」者（即附表二編號2-9），除不得變更其建築物使用類組作為公共危險物品、高壓氣體及毒性化學物質分裝、儲存場所之使用外，其餘八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業，均未在前揭函釋之法令限制範圍之內。而系爭大廈專有建物之都市計畫使用分區為「住宅區及商業區」者（即附表二編號1、10），其可得變更之建築物使用類組變更亦應視其建築坐落基地為「商業區」或「住宅區」依前揭標準定之，非不得申請變更。從而系爭決議所增訂規約未區分系爭大廈各專有部分建築物使用類組之使用項目，亦未考量將來各專有部分區分所有權人於都市計畫土地使用分區等法令許可範圍內，得就各自專有部分聲請變更使用類組之可能性，即一律禁止各區分所有權人於系爭大廈專有部分經營「八大行業、餐飲業、宗教團體活動場所、瓦斯煤氣業、葬儀社、當鋪、老人安養院、資訊休閒業」，並以「有損害社區生活品質及造成社區危害等公共安全顧慮之行業」等定義不明之概括條款限制區分所有權人對其各自專有部分之使用、收益及處分權能，已逾越法令規定，依前揭說明，所為系爭決議應屬無效。
3.從而，上訴人訴請確認系爭大廈於99年12月11日區分所有權人會議增訂前揭規約第19條第3-1款規定之系爭決議為無效，洵屬有據，應予准許。
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