A公寓大廈屋齡30多年，年老失修，且耐震係數不足，管理委員會提議都更，並遴選實施都市更新之建商，嗣朝開區分所有權人會議討論是否同意由B廠商進行都更，但未提及其他事項，在主任委員強力推行下通過決議，甲為A公寓大廈區分所有權人，認為該區分所有權人會議決議過於草率，嚴重侵害區分所有權人之權益，拒絕配合，不同意建商協議合建，A公寓大廈管理委員會乃訴請法院出讓甲之區分所有房地。問甲及A公寓大廈管理委員會之主張何者較為有理？
法律規定
公寓大廈管理條例第13條規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：一、配合都市更新計畫而實施重建者。二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。」
公寓大廈管理條例第14條規定：「(第1項)公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。(第2項)前項之受讓人視為同意重建。(第3項)重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」
實務見解
最高法院109年度台上字第1956號民事判決
㈠按公寓大廈因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，得經區權會依管理條例第31條規定決議重建。又不同意重建決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，此觀管理條例第13條第2款、第14條第1項及第31條規定自明。上開強制命不同意重建區權人出讓其所有權之立法，雖基於維護建物公共安全之公益目的，然仍必須遵守法定正當程序，否則即有違反憲法第15條保障人民財產權及第10條保障居住自由權之意旨。故區權會之重建決議，必須包含「重建決定」及「重建方案」，且重建方案必須具體明確而有實施重建之可能，並於區權會提案，賦予區權人討論、溝通之機會，再經決議，始符合上開法律規定之要件。
㈡查系爭公寓經104年決議拆除重建，復於107年區權會提出「是否同意拆除重建並由鐵0建設公司擔任實施者以都市更新方式進行改建？」之議案並決議通過等情，為原審認定之事實。則原審未審酌107年決議是否符合重建方案應具備之內容，已有判決不備理由之違法。又107年決議內容，究為「重建」或「改建」，尚有未明；且所稱：「以都市更新方式進行改建」，依卷附會議紀錄該討論事項說明記載：「都市更新改建方式有協議合建及權利變換二種方式」（見原審卷117頁），亦欠特定。縱該次決議採都市更新方式進行重建，然其具體重建方案為何，似未提出供區權人討論並決議。則上開決議是否該當重建決議，非無疑義，而有詳為審究之必要。原審未遑詳查，遽認上訴人不同意重建決議，命其等出讓系爭不動產，即嫌速斷，自有違誤。
臺灣高等法院110年度重上更一字第153號民事判決
㈡系爭107年決議是否合法？
⒈按公寓大廈管理條例第29條第6項前段規定：「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。」。經查系爭公寓區分所有權人並無組成管理委員會，嗣依公寓大廈管理條例第25條規定，於104年5月16日推舉上訴人為區分所有權人會議之召集人（見本院前審卷第223至234頁），復於106年12月15日再推舉上訴人為召集人（見本院前審卷第235至249頁），則據此足證上訴人業經系爭公寓之區分所有權人互推為召集人，並依上開規定為管理負責人，得依法召集系爭公寓區分權人會議及提起本件訴訟。
⒉次按公寓大廈有嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。公寓大廈管理條例第14條第1項、第31條、第27條第3項前段分別定有明文。經查：
⑴系爭公寓之區分所有權人於104年11月共計24人（見原審卷第150至228頁），上訴人於104年11月24日召集區分所有權人會議，出席人數共計20戶，訴外人李0福、黃0霞委託上訴人出席，訴外人賴0珍委託賴0玲出席，是該次區分權人會議已達區分所有權人2/3以上之出席。系爭公寓建物總面積為3,519平方公尺，出席會議之區分所有權人所有建物總面積為2,354.65平方公尺（見原審卷第150至228頁），占總建物面積67%（小數點以下四捨五入），已達區分所有權比例2/3以上之出席，且出席者均同意拆除重建系爭公寓（見原審調解卷第71至72頁、原審卷第60、150至228頁），固與公寓大廈管理條例第31條規定相符。
⑵上訴人於107年1月7日再召集系爭公寓區分所有權人會議，當時之區分所有權人共25人，17人（含委託6人）出席會議，出席比例達68%，區分所有權比例達71.23%，出席人數及區分所有權比例已達2/3以上，符合法定開議人數，經提案討論是否同意拆除重建並由鐵冠公司擔任實施者以都市更新方式進行改建，投票重新計數出席人數為19人（含委託6人），出席簽到人數比例達76%、區分所有權比例達77.26%，投票贊成之人數為17人，比例達89.47%，區分所有權坪數比例達90.29%，已逾出席人數、區分所有權比例3/4，故決議拆除重建系爭公寓，並由訴外人鐵冠公司擔任實施者，以都市更新方式進行改建（見本院前審卷第117、118頁），固與公寓大廈管理條例第31條規定相符。
⒊惟按公寓大廈區分所有權人會議決議重建公寓大廈時，重建決議之核心必須包括重建決定與重建方案，且重建方案必須具體明確而有實施重建之可能，並於區分所有權人會議提案，賦予區分所有權人討論、溝通之機會，再經決議，始與公寓大廈管理條例第13條第2款、第14條第1項、第31條規定相符。經查107年決議文僅為：「本案表決通過，同意拆除重建並由鐵冠建設擔任實施者以都市更新方式進行改建」（見本院前審卷第118頁），並無表明究竟為重建或改建；於討論事項說明雖稱：「都市更新改建方式有協議合建及權利變換二種方式」（見本院前審卷第117頁），亦無特定其都市更新改建方式究竟為協議合建或權利變換，且上訴人並無提出具體重建方案以供區分所有權人討論並決議，則依其全部文字所示，顯然並不符合重建方案應具備之內容。至於鐵0公司雖於104年2月7日、104年2月15日、106年5月13日、110年1月9日、111年3月5日舉辦說明會說明重建方案，並於107年1月7日、108年6月15日區分所有權人會議說明重建方案，固據上訴人提出106年5月13日、110年1月9日、111年3月5日說明會簽到簿影本為憑（見本院卷第171至185頁）。惟據此僅足以證明鐵0公司曾為若干說明，但仍不足以證明或可於事後補正107年決議已具備重建方案應有之內容，並不足以為有利於上訴人之認定，自已違反上開法律規定之要件，且違反憲法第15條保障人民財產權及第10條保障人民居住自由權之意旨。上訴人無從執107年決議，依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，訴請被上訴人出讓系爭不動產。
⒋又按都市更新條例第44條第1項規定：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過4/5之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。」。則據此足見都市更新實施者依法得以部分協議合建、部分權利變換之方式併行處理。經查：
⑴鐵0公司曾於109年1月13日撤回先前都市更新事業計畫審議之申請（見最高法院卷第167至168頁），復於109年12月28日向系爭公寓區分所有權人寄發「【林0佳0段】都市更新改建進度通知單」載明：「一、本案前尚有未同意戶，經本公司經新北市政府建議擬採部分協議合建部分權利變換方式重新送審都市更新計畫。二、計畫內中之分配方式原已簽訂契約之住戶條件內容不變，未同意戶則採用權利變換原則辦理分配。其權利變換內容由市府推薦之鑑估單位依現況海砂屋之價值換算後換取新建物之價值，其估算比例由新北市政府推薦之三家估算公司計算核定之。」（見本院卷第59頁）。是據此足證鐵冠公司已依都市更新條例第44條第1項規定，按新北市政府之建議，就系爭公寓之重建採行部分協議合建、部分權利變換之方式，重新送審都市更新計畫。則上訴人主張：都更只有二種方式，一為合建都更，二為權利變換，無法併行云云，即屬無據。
⑵鐵0公司固於111年3月5日就系爭土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案召開公聽會，公布共同負擔費用文件、1、2層平面圖、房屋價值表、土地所有權人及權利變換關係人應分配之權利價值表、都市更新權利變換計畫案權利變換意願調查表（見本院卷第149至153、195頁）。惟鐵0公司並未公布關於共同負擔費用之各細項評估依據，且黃0信不同意該公司擬具之都市更新合建契約書所載建物面積分配比例（見本院卷第197至198頁），故不同意合建，而選擇權利變換方式重建系爭公寓。陳0文、林0媒則因對房屋平面圖有意見，因此尚未決定採取合建或權利變換方式重建（見本院卷第204頁），邱0川則不同意都市更新（見本院卷第95頁）。然上訴人又主張：因為黃0信選擇權利變換，因此鐵0公司已將全案改為權利變換方式實施都市更新，並且已向新北市政府都市更新審議委員會送件申請都市更新，故陳0文只能以變換權利方式參與都更，如有其他共有人所選擇之房型與陳0文相同，則依法應以抽籤決定，無從由陳0文指定所受分配之房型，因此陳0文已經無從選擇以合建方式參與重建等語（見本院卷第204頁）。惟107年決議既未具備重建方案應有之內容，已如前述，尚難徒憑鐵0公司於107年決議後已提出都市更新事業計畫並送請審議等情，遽認107年決議之效力可因此於事後補正。
⑶上訴人雖主張：本案若經判決上訴人勝訴確定後，上訴人另向地方法院民事執行處聲請強制執行並拍賣系爭不動產，於拍賣公告註明應買人應接受全部重建條件云云（見本院卷第160頁）。經查107年決議內容欠缺具體特定重建方案，已如前述，自無從命被上訴人出讓系爭不動產，遑論公寓大廈公寓大廈管理條例第14條第1項規定出讓之執行程序是否依不動產拍賣程序辦理，仍有爭執（見本院暨所屬法院90年法律座談會民事執行類提案第21號），且同條第2項亦已規定：「前項之受讓人視為同意重建」。故上訴人之主張，應屬無據。
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