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案號

理由

備註

臺灣臺南地方法院100年度南簡字第73號民事判決

又房屋依通常觀念，應具備基本上遮風避雨之功能，且不因房屋係中古屋而有異。系爭房屋既具有原告主張之上開漏水、滲水等瑕疵，自不具備通常交易觀念所需價值、效用或品質，原告主張此部分屬民法第354條第1項前段所稱物之瑕疵，自無不合。被告雖抗辯系爭房屋買賣契約書備註欄第2項記載：「現況交屋，乙方（即被告）不負修繕責任」云云。然被告委託訴外人中信房屋出售系爭房屋並填寫之房地產標的現況說明書，其中有關建築改良物是否有滲漏水之情形，內容勾選「否」之記載；有關屋內自來水及排水系統是否正常之情形，內容勾選「是」之記載。而上開房地產標的現況說明書之目的，乃為瞭解系爭房屋之現況，以方便經由中信房屋告知買方即本件原告，況依各該告知內容後附之備註說明欄內容，均有區分如有瑕疵係由買方承受瑕疵抑或由賣方予以修繕後再交屋之選項（99年度司南簡調字第1192號卷第19頁），再觀之系爭房屋買賣契約書備註欄第2項記載：「現況交屋，乙方（即被告）不負修繕責任」之記載，所謂現況，自應指系爭房屋以肉眼得以觀之之現狀，而不包含非經相當時期才得發現之狀況，故自應認該記載乃於被告依房地產標的現況說明書如實告知瑕疵現況情形下，被告方得抗辯依據系爭房屋買賣契約書備註欄第2項記載免除瑕疵擔保責任。況依交易常情，若被告如實告知系爭房屋瑕疵，而原告於此條件下亦同意買受系爭房屋之情形，則買賣雙方於買賣價金金額多寡之重要事項，自亦另有磋商。本件被告既未如實告知買受人即原告系爭房屋有如原告主張之上開瑕疵之情，況上開瑕疵均非交屋時依通常肉眼檢查即得查知，致原告於買受系爭房屋時因無法預見並發現上開瑕疵而與被告為交易，自難認原告收受系爭房屋時，被告可不負瑕疵擔保責任。故被告單以系爭房屋買賣契約書備註欄第2項記載抗辯，即無理由。

臺灣臺中地方法院105年度簡上字第303號民事判決

證人賴○明上開證述，兩造在簽契約當時，被上訴人有詢問上訴人是否除了大門上方以外沒有其他漏水，上訴人即肯定回覆，復在現況說明書上記載「大門上方水管破裂已修好」、「建物現狀是否滲漏水情形←依現況交屋」，並以系爭房地有漏水狀況作為議價之條件，應與事實相符，而得採信。

依上開證人陳○豪證述內容，可知證人陳峻豪接受上訴人委託仲介系爭房地時，上訴人僅告知系爭房地僅有二樓陽台有滲漏水狀況，待家具清空後始看見其餘漏水狀況，而標的物現況說明書上補充記載「不再修理」是針對「大門上方水管破裂已修好」部分，那時被上訴人對滲漏部分擔心有沒有別的地方滲漏，所以交屋時只是針對交屋當時發現的部分。

再觀以宜○公司104年4月9日之聲明書記載：「茲就崇德路（臺中市○區○○路0段000巷00號）別墅一案。關於屋主主張現況交屋。我們仲介公司在簽約當下有向屋主特別確認，房屋是不是有其他地方有滲漏水的情況。屋主明白表示除了現況說明書上指出的該處已修繕的漏水以外，無其他滲漏水。買方亦在此情形下同意該修繕處之現況交屋」等語（見原審卷第37頁），足見兩造簽約時所為「現況交屋，不再修理」之「現況」，當僅在於被上訴人明瞭上訴人係以系爭買賣契約及其所附標的物現況說明書所說明「大門上方水管破裂已修好」之現況而交屋，而依系爭買賣契約解釋當事人真意，其重點應在於交屋時系爭房屋現況可發現狀況，如先前曾因滲漏水或滲漏水痕而修復之情形或其他目視可見之瑕疵等為限，始同意以現況交屋，至於交屋時須其後拆除裝潢等固定物始可得知之瑕疵狀況，除非另有契約明白具體列出，否則即非屬於兩造約定之「現況交屋」之意涵內，揆諸上開說明，亦即難認該等瑕疵已在被上訴人「以現況交屋」之認知中，或被上訴人有意免除上訴人此部分之物之瑕疵擔保責任。況且，土木技師公會系爭鑑定報告書中所列系爭房屋之漏水及壁癌等瑕疵，依其使用方式及瑕疵所在位置，顯非一般房屋買受人於初始進入該屋時即能予以立即發現之瑕疵，係屬於依通常檢查不能即時發現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭者，則縱使被上訴人於交屋前曾進入系爭房屋查看，然嗣於交屋當日亦無從全面檢視房屋狀況而立即發現上開瑕疵，自尚難認系爭房屋於交屋當日並無上開瑕疵，且難以被上訴人曾入屋查看一節推認被上訴人當屬已檢視系爭房屋之該時現況而同意以該等瑕疵現況交屋。

復佐以上訴人在標的物現況說明書之項次「建物現況是否有滲漏水情形」，固然勾選「是」，並手寫加註記載「依現況交屋，不再修理」等語，另於項次「是否曾在最近1年內修復滲漏水」部分，勾選「是」，並於後方手寫加註記載「大門口上方水管破裂，已修好」等語，足見上訴人辯稱其業於簽訂系爭契約時向被上訴人告知系爭房屋曾有漏水情形，然已修復完成等語，尚非無據。

上訴人辯稱其在系爭買賣契約所附標的物現況說明書中既已載明「依現況交屋，不再修理」等語，且經被上訴人檢視確認後同意簽訂系爭買賣契約，則其就系爭房屋即免除所有物之瑕疵擔保責任云云，當屬無憑，委無可取。

臺灣嘉義地方法院101年度重訴字第25號民事判決

• 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號裁定意旨參照）。
• 原告主張系爭房屋有如附表一所示之結構性瑕疵、附表二所示之非結構性瑕疵及主筋配筋量不足之瑕疵等語，被告則否認有瑕疵存在，並辯稱：兩造簽訂系爭房地買賣契約第13條約定「依現況交屋」，原告於簽訂買賣契約前已知悉系爭房屋有增改建，且同意以現況點交，被告復未曾表示所交付房屋均屬有辦理保存登記建物，被告依買賣契約交付房地符合債之本旨履約，自不負瑕疵擔保責任等語。惟查，買賣契約中約定「依現況交屋」者，除該條約定外，仍須參酌其他契約條款之內容，綜合判斷契約所約定之「現況交屋」，在該個案中代表之法律上意義。因此，因每個個案之實際情況不同，甚至個案微小之事實差異，就會造成個案在契約解釋上對於「現況交屋」範圍及法律意義射程之不同。例如，在二手屋買賣時，「現況交屋」之約定是否有免除出賣人之瑕疵擔保責任，則須視出賣人是否有告知瑕疵、買賣契約當事人間就瑕疵約定如何處理（如折讓價金等）、是否特約免除出賣人之瑕疵擔保責任、出賣人是否擔保具有保證之品質等等，綜合各情後加以判斷認定，尚無法逕以「現況交屋」之約定，即謂出賣人已為免除瑕疵擔保責任之免責聲明。
• 以本件買賣契約而言，系爭房屋買賣契約第13條約定「其他特約事項：依現況交屋。」乙情，有系爭房屋買賣契約1份附卷可按（詳本院卷(一)第35頁）。本院參酌系爭房屋為新成屋，尚不至於有二手屋常見之漏水、壁癌、海砂屋等買賣重要事項問題，參酌系爭房屋買賣契約內容未另就品質為特別之保證，亦未聲明免除何種瑕疵擔保責任，則系爭房屋買賣契約所約定之「依現況交屋」，僅能解釋為「雙方約定就系爭房地之現狀為移轉」而已。簡言之，系爭房屋買賣契約所約定之「依現況交屋」，僅係買賣雙方同意「就房屋交付移轉之狀態」以現狀為之而已，別無其他免除出賣人瑕疵擔保責任之意涵，灼然至明。故被告以系爭房屋買賣契約約定「現況交屋」，進而主張其已依現況交屋，毋庸負瑕疵擔保責任云云，要無可採。
• 惟查，系爭房屋買賣契約第13條約定之「依現況交屋」，固無免除出賣人瑕疵保責任之意，然由客觀事實、房屋通常使用方法或依出賣人交付之相關書面資料等，倘認買受人已知悉或可知悉瑕疵存在者，則「依現況交屋」之約定，即足以做為買受人依民法第356條第1項規定，應依通常程序從速檢查及通知義務之起算時點。
• 然而，本件縱認系爭房屋買賣契約第13條「依現況交屋」之約定，應認為係買受人依民法第356條第1項依通常程序從速檢查及通知義務之起算時點。惟承如前述，房屋瑕疵能否在「現況交屋」之後，由買受人依通常使用方法或瑕疵性質從速檢查加以發現，會因個案案例事實之差異而有所不同。本院認依契約當事人之真義為解釋，「依現況交屋」所謂之「現況」，應係屬於交屋或看屋當時，買受人已獲告知瑕疵存在之現況，或由肉眼觀察即可查知房屋瑕疵存在之現況，或將書面資料與房屋現狀加以比對即可發現瑕疵存在之現況等情形而言。
• 至於必須經由專業人員拆除裝潢等固定物，或由鑑定人就個案鑑定後方可得知瑕疵確實存在之情況，除非契約另有明白具體約定排除瑕疵擔保責任之外，則縱使買賣當事人約定「依現況交屋」，亦難認買受人於交屋之後，可依通常使用方法或性質從速檢查，進而發現瑕疵之存在。簡言之，倘若係必須拆除遮蔽之固定物始得發現之瑕疵，以及必須鑑定後始能確定存在之瑕疵，則尚難逕以「現況交屋」之約定，做為買受人依民法第356條第1項應依通常程序從速檢查及通知義務之起算時點。

臺灣臺南地方法院95年度消字第3號民事判決

(1)按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。查本件買賣契約係於95年4月18日訂定，系爭建物則於94年4月8日完工，系爭建物應屬新成屋，出賣人即被告城龍建設公司雖原則上仍應擔保具有通常新成屋之效用與品質。再按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。又按「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」（最高法院19年上字第28號判例要旨足資參照）。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（參照最高法院19年上字第58號判例）。從而，雙方是否合意免除出賣人有關物之瑕疵擔保責任，即應參酌上述規定、判例以解釋當事人真意。系爭契約第16條雖約定「依現況交屋」，但是其內容既未載明免除出賣人瑕疵擔保責任，則被告以前開情辭置辯，尚非可採。

(2)揆諸前開規定及說明，兩造間並無免除瑕疵擔保責任之特約，而法定瑕疵擔保責任係為無過失責任，又參酌一般買賣房屋之交易習慣，買屋者所期待者，衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，是系爭房屋應具備無滲、漏水情形等而可供原告為正常使用等價值，應堪認定，況且，依通常交易觀念，建築物本以提供安全無虞之居住、使用環境為其主要功能，是建築物所應具備之通常效用即應包括穩固、耐用之建築形體、結構在內，茍建築物形體、構造缺乏此一功能或有受損之虞，即應認該建築物之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在；再者，本件系爭房屋之瑕疵，諸如漏水、欠缺通風管、地磚缺角、地磚敲擊有空洞、瓷磚縫隙變色等係依通常檢查不能發現之瑕疵，須進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，應認上開「依現況交屋」約定僅意味原告明瞭被告以買賣契約書所說明之現況，尚無免除被告物之瑕疵擔保責任之合意。因此，原告主張被告仍應負擔物之瑕疵擔保責任，堪認屬實；綜參上情，被告以前開情辭抗辯並主張已特約免責，洵非有據。

臺灣桃園地方法院99年度訴字第1713號民事判決

按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；民法第366條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。是出賣人如主張買賣雙方以特約免除其瑕疵擔保責任，自應由出賣人負舉證責任。

2.被告雖辯稱原告…要求降低價金由4,800萬降低至3,300萬元，故被告要求現況交屋，不負瑕疵擔保責任，雙方並簽訂預約單、補充協議書載明「現況交屋」，原告…即已拋棄對被告請求之權利云云。查預約單上固有「現況交屋」之記載，補充協議書上第5條亦記載「買方同意交屋時以『現況交屋』，賣方同意贈送目前現場所有已安裝之燈飾予買方。」（見本院卷一第205頁、卷二第95頁），然原告…主張上開記載係指贈送現場安裝之電燈，非指不負瑕疵擔保責任。而依證人即系爭37號房屋銷售人員林○卿證稱…已明確證述記載現況交屋原因係指現場燈具贈送，並非不負保固責任。又證人即繕打補充協議書之被告員工曾○楨雖證稱…惟證人曾○楨亦證稱略以：伊僅負責打字，打字過程中林○卿請伊打電話聯絡老闆（被告法定代理人章白興），問老闆是否同意價格，老闆說這是最後1戶，所以同意，但是要以現況交屋，就是沒有後續的保固、售後服務，我就把這個意思告訴林○卿，是林○卿與買方進入會議室討論，伊未進去，所以不清楚實際情形等語（見本院卷二第119頁背面、120頁），證人曾○楨固證稱老闆表示不負保固責任云云，然衡情補充協議書既為證人曾惠楨所製作，依老闆意思加註不負保固責任等文字，並非難事，證人卻未如此記載，而係記載現況交屋及贈送燈具等文字，且證人曾○楨自承並未實際參與簽訂補充協議書過程，則原告洪○富、方○庭與被告間，是否曾合意免除被告瑕疵擔保責任，已非無疑，何況實際參與簽訂補充協議書之林○卿已證稱現況交屋係因系爭37號房屋係最後1戶，作為接待中心而有裝設燈具，因買方要求贈送現場燈具而如此記載等語明確，自不得擴張解釋為被告不負瑕疵擔保責任。

3.再者，被告於交屋後，多次至系爭37號房屋修繕，有桃園縣政府消費申訴案件協商紀錄書在卷可稽（見本院卷一第51至68頁），自98年12月起至99年8月間，長達9個月之協商過程中，被告未曾向原告或消保官表示依補充協議書記載被告不負瑕疵擔保責任，其係基於服務客戶而願修繕等語，而由被告事後多次修繕行為，可證明雙方並未約定免除被告之瑕疵擔保責任，被告辯稱原告洪棟富、方亦庭已拋棄對被告主張物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任之權利云云，即屬無據。

臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決

經查，關於此部分事實，周丞濰有利於被上訴人之證述，難予採信乙節，業如上述。次查，陳信宏固於原審到庭證稱：「．．要現況交屋，瑕疵都不負責。．．」（見原審卷第115頁）等語，惟參酌陳信宏上開證述，所謂現況交屋，被上訴人不負任何瑕疵，並未提及包括凶宅乙節，亦如前述，則陳信宏此部分證述，並不能資為有利於被上訴人之認定。又查，所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物的瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，當係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢（如舊屋或新屋之樣品屋等）、格局等，可以任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。至如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象，自不應納入現況交屋的範疇內，出賣人仍不得以所謂的現況交屋，免除其物之瑕疵擔保責任。而按所謂之凶宅，一般而言，並未直接造成房屋本身的物理性質損害乙節，業如前述，堪予認定。揆諸前開說明，足認凶宅並不包含於現況交屋的範疇內。此參諸陳信宏於原審到庭證述：「．．當時是有談到如果房屋有漏水，就賣方即被告這邊不負責，這是仲介慣例，所以才會寫現況交屋」（見原審卷第115頁）等語益明。從而，被上訴人抗辯：系爭買賣契約載明「本案現況交屋」，即屬免除被上訴人就系爭房屋應負擔凶宅之物的瑕疵擔保責任云云，委難採信。

案號

理由

備註

臺灣臺中地方法院101年度訴字第188號民事判決

本件不動產現況說明書既記載建物外空地約3坪供人通行，則經實際丈量後確認供人通行之空地實為8坪，則就不足之土地面積5坪，被告賴○春是否應負物之瑕疵擔保責任？按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、355條第1項分別定有明文。本件建物外空地實際面積短少5坪，依前開規定，被告賴○春原應應負瑕疵擔保之責，但如買受人於契約成立時知有前項瑕疵時，被告賴○春不負物之瑕疵擔保責任。從而，本件系爭買賣標的物確有土地面積減少之瑕疵，被告賴○春否認應負物之瑕疵擔保責任，對此有利於被告賴榮春之事實，被告賴○春負有舉證之責。被告賴○春則以證人葉○鳴、陳○良、王○正、簡○茹於偵查中所為前揭證言為其舉證方法。經查，前已言之，有關系爭買賣契約簽約過程，於簽約時被告賴○春並未在場，而因買賣雙方就建物外空地面積是否短少曾有爭議，代書王○正建議嗣鑑界後再簽約或按現況交屋，買賣雙方未能合意，代書即於系爭買賣契約第15條加註按現況交屋及仲介公司人員葉○鳴應原告要求於不動產現況說明書記明建物外空地約3坪供人通行，已如前述，解釋當事人意思表示，本件既然原告在意屋外空地面積多少，且經兩造及仲介公司人員按地籍圖粗算約3坪，代書並表示按現況交屋（含土地點交）或鑑界後再簽約，原告既選擇簽約，並於第15條加註現況交屋之文字後用印及蓋章，尋譯當事人真意，應係按現況交屋（含建物外供他人通行之土地），即買賣雙方合意賣方就減少面積賣方不負物之瑕疵擔保責任，易言之，買方即原告就建物外空地可能面積大於3坪乙情為其可能得知之事實，其仍願意立即簽約，並於系爭買賣契約第15條加註「買賣雙方同意以現況交屋(含土地)」，難認賣方之被告有何故意不告知瑕疵情事，依民法第360條後段規定，出賣人即被告賴○春自不負該條後段所規定之債務不履行責任，原告請求被告賴○春給付93萬，即屬無據。

臺灣新竹地方法院110年度訴字第444號民事判決

系爭契約書第17條特別約定事項中約定：「3.雙方約定現況交屋，賣方不負修繕責任。」(此項約定係手寫於系爭契約書)，兩造並於上開約定事項下方簽名、蓋章；被告亦於系爭契約書所附標的物現況說明書中之「建物現況是否有滲漏水情形」備註說明欄中，載明：「依現況交屋」等情，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈡、㈢)，依此足見被告已於系爭契約書及所附之標的物現況說明書中明確表示依現況交屋，兩造並以特約免除被告之修繕責任。況且，證人陳○○即買方即原告委託之居間仲介於本院審理時到庭證稱略以：簽約當下賣方沒有保證系爭房屋沒有漏水，雙方都有簽名，應該就是有確認現況交屋不負責修繕責任，賣方的意思是完全什麼都不管等語(見本院卷第175頁至第178頁)。而證人范○○即賣方即被告委託之仲介亦證述略為：現況看是沒有漏水的，所以被告一直強調要現況交屋，而代書在簽約時一定會向兩造說明及解釋後，才會在契約書上約定依現況交屋不負修繕責任，代書有講買方減少價金，若買方沒看到或未記載，買方就應自行修繕等情(見本院卷第180頁至第182頁)，可徵被告於兩造締約之際，並未保證系爭房屋沒有漏水之事，且一再強調現況交屋、不負修繕責任。據此得見，系爭房屋交付時無論是否有得以發現之漏水瑕疵，被告已表意均不負修繕責任，且原告於締約時亦明確同意之，故此項約定之效果，乃兩造約定排除被告就系爭房屋關於民法出賣人之瑕疵擔保責任無訛。

又依一般經驗法則及社會常情判斷，中古房屋因時間、長期居住使用及氣候等因素，往往無法如同新屋之狀況，而原告於買受系爭房屋之締約過程，本即可要求詳細檢查房屋或令被告保證系爭房屋無漏水之瑕疵，然原告並未為之，甚同意依現況交屋、被告不負修繕責任等情，顯見原告應係分析自身利益及衡量議價後之買賣價金後，認系爭契約書之成立合其交易意願，並願意以可能之風險作為代價，始向被告買受系爭房屋。復衡以證人范○○即被告委託之仲介於本院審理時證稱：系爭房屋開價438萬元，成交是340萬元等語(見本院卷第183頁)，益徵兩造於締約之際，應已就系爭房屋之屋況及被告免除修繕責任等約定，在售價上進行折讓。

另原告主張被告在系爭契約書所附之標的物現況說明書中表示「建物現況並無滲漏水情況」、「最近一年內並無修復滲漏水」之情形，足徵兩造約定之房屋現況應屬無滲漏水之狀態，方能符合約定之品質及效用，且單就條文之解釋即可認被告係故意不告知瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責任云云。惟查，標的物現況說明書係被告於委託訴外人范○○販售系爭房屋時所填寫，並由被告在「建物現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位勾選「否」，業據訴外人范○○陳明在卷(見本院卷第79頁)。觀諸上開欄位之文字用語，應係表明填載標的現況說明書時系爭房屋之現況無滲漏水、一年內未有修復滲漏水之情事，並非被告積極保證系爭房屋在交付予原告後，未來皆不會漏水，是原告僅憑被告曾於標的物現況說明書中「建物現況並無滲漏水情況」、「最近一年內並無修復滲漏水」之欄位勾選「否」，即謂被告保證系爭房屋不會漏水、被告故意不告知瑕疵云云，於法尚屬無據。況且，原告亦表示系爭房屋交屋前經重新粉刷，其無從得知實際狀況，係實際居住使用後，始得知系爭房屋有滲漏水等語，足見系爭房屋於簽約時之外觀，並不能明顯發現有滲漏水，原告復未能提出被告明知系爭房屋有滲漏水或曾在最近一年內修復滲漏水，而故意不告知原告之證據，又於言詞辯論期日自承：相信被告不是故意的等語（見本院卷二第267頁），益徵被告並無故意不告知瑕疵之情事。

原告主張系爭契約書約定依現況交屋，違反「成屋買賣定型化契約不得記載事項第2點」，依消費者保護法第17條第1項及第4項規定，應屬無效云云。惟查，兩造均為自然人，且無證據顯示有以交易不動產為營業，足見皆非企業經營者，而系爭契約書亦非企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，兩造雙方就買賣標的物之特約事項及價金部分乃係經過議價過程形成，已詳如前述，此部分亦非定型化契約條款，故系爭契約書自無消費者保護法規定之適用。原告據此主張系爭契約書約定以現況交屋，排除民法物之瑕疵擔保責任，屬脫法行為而無效乙節，自不可採。

基上所述，兩造既以特約約定依現況交屋、賣方不負修繕責任，且被告於締約過程中亦未保證系爭房屋不漏水及故意不告知瑕疵之情形，已如前述，是認兩造於簽訂系爭契約書之際，業已免除被告就系爭房屋全部物之瑕疵擔保責任，且該約定並未有違反強制規定而無效之情形。