買賣糾紛案例（二）：檢查通知義務與不能即知之瑕疵－徐維宏律師的部落格

甲向乙購買A中古屋，於交屋4個月後，A中古屋出現多處漏水情形，問甲可否主張乙應負物之瑕疵擔保責任？乙可否抗辯甲4個月後才通知有漏水情形，顯然怠於為檢查通知義務，視為承認其所受領之物，不得再主張物之瑕疵擔保責任？

案號	理由	備註
最高法院78年度台上字第1352號民事判決	貨物有無瑕疵，出賣人應否負損害賠償之責，與瑕疵之通知，原為二事，不能以合約約定貨物有瑕疵，出賣人即應負損害賠償責任。而免除買受人瑕疵通知之義務。	物之瑕疵擔保必須履行瑕疵通知義務
最高法院86年度台上字第1818號民事判決	查本件係預售屋買賣，買賣標的物於兩造訂約時並不存在，則兩造約定之房屋面積、建物設計圖、實際施工技術、材料使用、建商能力及意願等事項，均足以影響完工後房屋之面積及品質。原審未就兩造訂約時足以影響將來完工後房屋面積、品質之有關事項，詳予調查審認。僅以兩造訂約時，依政府主管機關核准之設計圖，本件買賣標的房屋之位置、隔間、方位、公共設施所在，及建物面積與公設面積比例均已固定，並依房屋實際完工後登記之面積，暨上訴人單方所主張之私有面積坪數，遽認本件買賣標的房屋面積坪數不足之瑕疵，於兩造契約成立時即已存在，因而為不利於上訴人之判決，未免速斷。次查，本件上訴人係依不完全給付之債務不履行，請求損害賠償，原審另依瑕疵擔保之規定，為駁回上訴人請求之理由，亦有未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。	預售物買賣訂約時標的物並不存在，瑕疵通知義務旅行時間為交付房屋之後發生。
最高法院86年度台上字第3671號民事判決	依民法第三百五十六條第一項之規定，買受人固有依通常程序檢查、通知所受領之物之瑕疵義務，但若物之瑕疵係為出賣人所明知而故意不告知買受人者，買受人即可免除此項檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，此觀同法第三百五十七條之規定自明。	出賣人故意不告知瑕疵，買受人免除檢查及通知義務。
最高法院87年度台上字第2668號民事判決	因可歸責於出賣人之事由，致買賣標的之不動產有面積短少足使其價值、效用減少之瑕疵時，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任。而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。故買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，自無民法第三百五十六條規定之適用。	主張不完全給付之債務不履行責任無民法第356條規定之適用。
最高法院88年度台上字第1624號民事判決	然觀諸上開交屋明細表工程改善事項欄，並未記載牆壁裂紋事項，按牆壁龜裂為肉眼可見，苟交屋當時即已存在，買受人殊無可能不要求改善，顯然交屋當時並無牆壁龜裂之情事，而漏水與否則非即時可察覺之事項，二者應均屬民法第三百五十六條第二項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因買受人未於交屋當時向上訴人反應，遽認已承認所受領之物。	交屋明細表或不動產說明書記載事項可供認定檢查通知義務。
最高法院89年度台上字第259號民事判決	按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」「買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於通知者，視為承認其所受領之物。」民法第三百五十六條第一、二、三項分別定有明文。上訴人在原審辯稱：本件系爭產品係用以供作污水處理藥品，依其性質，原須實際使用後方能測知其是否確具控制酸鹼值在八至九之功效，於受領時以目測所為之通常檢查，根本無從發現瑕疵之是否存在。而上訴人於提領系爭產品並分交下游廠商後，始據下游廠商之抱怨而獲知此項瑕疵，除即刻通知德賈薩公司外，並已於八十三年十月二十七日通知被上訴人（見原審卷一五五頁背面）。倘上訴人所辯為可採，能否謂上訴人怠於通知，而不得主張系爭活性碳有瑕疵，不無研求餘地。民法第三百五十八條第二項固規定「前項情形，買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者，推定於受領時無瑕疵」，惟該規定係以有同條第一項所定由他地送到之物，主張有瑕疵而不願受領之情形存在為前提。本件上訴人係以其受領系爭活性碳後始發現有上述瑕疵為由，而主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，與該條規定之情形無涉。原判決謂上訴人未依該條規定證明系爭活性碳有瑕疵，即不得事後主張有瑕疵云云，非無適用法規不當之違法。上訴論旨指摘原判決違背法令，聲明廢棄，為有理由。	無法目視而需要實際使用才能發現之瑕疵，屬於不能即知之瑕疵。
最高法院93年度台上字第1370號民事判決	按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，固應即通知出賣人；惟不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條第一項、第三項規定甚明。本件買賣標的物之系爭機台，其品質是否具有瑕疵，非依專業機構鑑定，無法依通常之程序檢驗出是否有瑕疵，此觀上訴人系爭機台於操作時ＸＹＺ軸軸向發生振動，並據以主張瑕疵擔保提起本件訴訟時，被上訴人尚且否認系爭機台有何瑕疵，猶指係上訴人使用刀具不當、操作機器不良，或係上訴人未安置妥善而非機器本身問題所致︵見一審卷第七六、七七、一一四頁︶，則以影響系爭機台正常操作之因素眾多，是否係系爭機台品質具有瑕疵，以上訴人非機器製造業，自屬不能即知，且被上訴人維修後仍無法改善時，上訴人於八十九年二月十六日、同月二十四日分別委請精密機械中心、工研院機械工業研究所中區技術服務中心鑑定後，由被上訴人之經銷商林0漳於八十九年二月二十四日出具證明書︵見一審卷第一四｜六○頁︶，顯示上訴人就系爭機台經專業鑑定後始知悉品質有瑕疵，旋告知被上訴人之經銷商。若此，得否謂上訴人未善盡買受人之檢查通知義務，而應視為承認其所受領之物，或上訴人於八十九年四月十九日以存證信函解除契約，已逾民法第三百六十五條規定之六個月除斥期間﹖不無研求之餘地。原審就此卷存資料未詳予斟酌，亦未命兩造為辯論，徒以上開理由為上訴人不利之論斷，於法自有未合。其次，上訴人於原審一再主張系爭機台應符合ＶＤＩ鑑定標準，且提出被上訴人廣告型錄為證︵見原審卷(一)第一三一、一三四頁、卷(二)第四三、一○七頁︶，更且提出比對實物請求勘驗︵見原審卷(二)第四三、一○七頁︶，似非無據，此係兩造契約約定之效力，亦與作為鑑定之基準有關，攸關系爭機台是否符合兩造買賣約定品質之判斷，與鑑定機關公正與否無涉，乃原審將之混為一談，並屬可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。	需要透過專專業機構鑑定，屬於無法依通常之程序檢驗之瑕疵。
最高法院108年度台上字第15號民事判決	按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文。又同法第388條規定：「照貨樣約定買賣者，視為出賣人擔保其交付之標的物與貨樣有同一之品質」，乃規範貨樣買賣之出賣人所負瑕疪擔保責任，並未變更其買賣之本質，自仍有上開規定之適用。查原審認定系爭交易係以承認書建立貨樣之貨樣買賣，而依承認書所附聲明書及仁0公司標準訂單條款所載內容，似均未見有關系爭產品檢查方法之約定（見一審卷一第26頁、191頁反面、217頁），則能否僅因系爭交易屬貨樣買賣，即謂兩造已約定仁0公司就所受領系爭產品之檢查方法僅需核對品項、料號、數量及顏色，即非無疑。又上訴人抗辯：系爭產品是否具有導通功能，僅需將之插上網路接頭即可檢測，不需特殊工具或其他檢測儀器等語（見原審更字卷三第134頁），另依被上訴人提出之仁0公司進料檢驗報告單所載，仁0公司就系爭產品採用「MIL-STD-105E」抽樣標準進行抽樣檢驗，其檢驗項目包括料號、型號、尺寸、插拔測試、顏色、外被是否破損露銅、表面有否髒污、水晶頭有否變形刮傷、PIN針有否缺PIN或下陷、鍍層有否脫落或氧化或發白、「是否有不導通現象」等（見一審卷二第337頁），似均不需使用特殊儀器即得進行檢測，則上訴人抗辯上開檢查方法即為仁0公司就系爭產品所為通常檢查方法，是否毫無足取？倘上訴人與仁0公司未另行約定檢查方法，而仁0公司就系爭交易所受領之系爭產品未踐行上開檢查程序，致未發現系爭產品具有不能導通之瑕疵，能否謂其已盡買受人之檢查義務，而得請求上訴人負瑕疵擔保責任，非無再予研求之餘地。原審未遑細究，遽依民法第360條規定，為不利上訴人之論斷，自有可議（至被上訴人得否依民法第227條規定請求上訴人賠償損害及其就損害之發生擴大是否與有過失，則屬另一問題）。上訴意旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。	貨樣買賣仍有檢查及通知義務之適用。
最高法院111年度台上字第904號民事判決	查系爭房地買賣係由永0房屋公司仲介之事實，為兩造所不爭。永0房屋公司以110年7月30日永0總110字第169號函回復原審：買方楊0誠（即上訴人）於108年1月24日起訴前，確曾向該公司提出系爭試驗報告，並經該公司轉通知賣方盧彥丞（即被上訴人），但因該情迄今已逾2年多，且該公司交易量大，已難確認當時通知之真正時點，僅得查知曾有上情，有該函文可按（見原審卷第111頁）。依該回函意旨，上訴人確有請該公司將系爭房屋瑕疵通知被上訴人，僅因時間已相距2年多，致該公司無法確認當時通知之真正時間點而已。原判決謂該函文無法作為上訴人曾有上開行為之證明，已有可議。況上訴人於知悉永0房屋公司前開回函後，隨即具狀陳報：因遲遲無法取得被上訴人之聯絡資訊，遂找到永0房屋公司之房仲人員（邱姓店長），告知依氯離子含量檢測試驗報告，系爭房屋存有氯離子含量超標之瑕疵，並請其轉達予被上訴人等語（見原審卷第119頁），已敘明接洽者係邱姓店長其人，則永0房屋公司之回函是否仍不足以作為上訴人曾於起訴前請永0房屋公司協助將系爭房屋瑕疵通知被上訴人之證據？亟待進一步釐清。乃原審未詳予調查審認，徒以被上訴人否認，即認為上訴人未為上開之通知行為，而為其不利之認定，不免速斷。次查，因被上訴人於系爭買賣契約書記載戶籍地址為系爭房屋住址，於交屋後，其住居所即屬不明。倘上訴人於107年11月28日發見系爭瑕疵後，因不知被上訴人之住居所，乃透過仲介之永慶房屋公司轉知被上訴人，因未獲回覆，遂於108年1月24日提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達（同年月31日）作為減少價金之意思表示，則其雖未另以網路蒐尋被上訴人住居所或向法院聲請公示送達，能否謂其「怠於為通知」？得依民法第356條第3項規定，視為承認其所受領之系爭房屋？非無再行研求之餘地。原審逕以上訴人發見系爭瑕疵後，至以起訴狀繕本送達通知被上訴人已逾2個月，係怠於為通知，視為承認其已受領系爭房屋，而為上訴人敗訴之判決，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。	1.曾告知仲介標的物有瑕疵，請仲介轉達出賣人。 2.出賣人戶籍地即為標的物門牌號碼，遷出住居所即屬不明，不能認定怠於為通知。
最高法院92年度台上字第882號民事判決	物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第三百五十六條規定之適用。原判決認定上訴人主張不完全給付，乃又適用民法第三百五十六條規定，謂上訴人已逾六個月之除斥期間，而不得請求賠償，自難謂當。
最高法院98年度台上字第540號民事判決	又原判決係以籠養系統已完成安裝、試車、運轉及飼養三批雞隻，且上訴人未按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，而依民法第三百五十六條第一項及第二項規定，視為上訴人承認其所受領之物，因而認定無短交零配件之瑕疵，仍無違法可言。
最高法院90年度台上字第378號民事判決	按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，不應使出賣人久負不可知之責任，此觀民法第三百五十六條規定自明。是以買受人對於所受領之標的物，應按物之性質依通常程序檢查之，若能檢查而不為檢查，致未能發現物之瑕疵時，即應視為承認其所受領之物，出賣人不再負物之瑕疵擔保責任，買受人即不得基於物之瑕疵擔保請求權請求賠償。查本件上訴人艾0爾公司係主張以立0公司染整之布料經水洗後，有變色或褪色之瑕疵為由，訴請立0公司賠償其損害。惟查經染整後之布料有無變色、褪色之瑕疵存在，以「CLOROX牌漂白水稀釋為百分之二十後，在式樣上測試」之方法測試，當場即可知悉等情，為原審查據測試報告、鑑定人之證詞暨台北地院現場勘驗之結果，所合法認定之事實。果爾？則上訴人立0公司印染後之胚布，艾0爾公司在裁剪前倘若以「CLOR-OX牌漂白水稀釋為百分之二十後，在式樣上予以測試」，即足發見布料有無變色、褪色之瑕疵，是否有特別困難及需要特別技術，而使系爭瑕疵成為民法第三百五十六條第三項「不能即知之瑕疵」？已非無疑。是以立0公司迭次主張艾力0公司未依通常程序檢查物之瑕疵並為通知，依出貨明細單：「本貨品如有異常，請於七日內通知本公司（立運公司）處理，切勿剪裁，否則不負責，視為正常」之約定，艾0爾公司於受領印染布料後，從未通知有瑕疵存在，並經裁剪製成成衣外銷國外，應視為已承認所受領之物，喪失其瑕疵擔保請求權等語（見第一審卷第六五、六六、一二七頁，原審卷第二五、二○三、二九三頁），自屬重要攻擊防禦方法，原審未遑詳查審認，遽以上開理由而為立運公司本訴敗訴之判決，已嫌速斷。	無需特別技術檢查之瑕疵，非屬不能即知之瑕疵。
最高法院93年度台上字第1024號民事判決	按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，此觀之民法第三百五十六條第一、三項自明，又民法第三百五十六條第一項規定買受人之通知義務，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在，通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式。依卷附統一發票顯示，被上訴人係於八十九年五月九、十、十一、二十六日交付系爭彈性紗，而原審認定系爭紗品有瑕疵，被上訴人曾於八十九年六月二十四日派其公司職員楊碧霖到台南紡織公司現場確認，倘屬無訛，則系爭彈性紗之瑕疵能否即時檢查得知？抑須待織成胚布或染色後始能得悉？上訴人究於何時通知該瑕疵？尚滋疑義，猶待調查審認。乃原審遽以前詞，即為上訴人不利之認定，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決關於其敗訴部分為不當，求予廢棄，為有理由。	買受人通知義務通知方式不拘。
最高法院108年度台上字第117號民事判決	按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害時，無民法第356條規定之適用。系爭土地中之988、1037及1054地號土地上，有新北市○○區○○路00號建物（即鄰房）占用30.87平方公尺，非買賣契約第3條所揭示範圍，為系爭公業保證無其他第三人主張權利或為其他訴訟上主張之範圍，上訴人已據以主張系爭公業應負瑕疵擔保或不完全給付責任，為原審認定之事實。果爾，徵諸被上訴人除主張依民法第356條規定視為上訴人承認所受領之物之外，尚主張其無查報義務，不知有該占用之情，上訴人為專業建商，已測量並知悉之，並得本於所有權依法排除而未受有損害，且其計算之扣減數額有誤等語，並提出上訴人102年7月3日寄送之違建戶測量資料為憑（見原審卷三第159頁背面至第160頁背面、卷三第11頁背面、第102頁背面，一審卷二第45至46頁）；佐以證人張0豪證稱：鄰房占用情形雖可訴請搬離，但因有時間壓力，乃依國揚公司指示盡速取得建照等語（見原審卷二第70頁）。此攸關系爭公業就此鄰房占用部分，是否已依債之本旨為給付？有無可歸責性？上訴人請求系爭公業負不完全給付責任有無理由？得否於被上訴人代位系爭公業請求價金餘款中主張扣減？仍待原審調查釐清。乃原審逕謂上訴人怠於通知瑕疵，視為承認所受領之物，除不負瑕疵擔保責任外，上訴人亦不得對系爭公業主張不完全給付責任，尚嫌速斷。
最高法院103年度台上字第1619號民事判決	物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，而買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第三百五十四條第一項前段、第三百七十三條前段分別定有明文。故買賣標的有無物之瑕疵，係以交付時之狀態為準。而買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。民法第三百五十六條第一項、第二項、第三百六十五條第一項亦分別定有明文。本件兩造就買賣標的物之房屋，約定除應具有使用溫泉相關設備外，尚須提供溫泉水供使用，惟上訴人提供之系爭一號、五號房屋交付時並無溫泉水可供使用，而有瑕疵，既為原審所確定之事實，且原判決先將「被上訴人於交屋時（九十八年三月五日、十五日），即知上訴人未提供溫泉水供使用」列為兩造不爭執之事實（原判決第三頁倒數第二行以下），嗣並載稱被上訴人於交屋後未見溫泉設施，曾以電話詢問上訴人（原判決第七頁倒數第九行）；繼卻又謂被上訴人無從於交屋時明確知悉上訴人所交付之房屋不具供應溫泉水之瑕疵，而屬不能即知之瑕疵云云（原判決第七頁倒數第六行以下），進而據以認定系爭房屋迄今仍有無溫泉水使用之瑕疵，被上訴人於一○○年十二月二日以系爭律師函通知上訴人改善該瑕疵未獲改善，堪認上訴人於同年月間始確知系爭房屋有瑕疵，被上訴人於同年月二十九日起訴，並未逾六個月之除斥期間（原判決第七頁倒數第二行以下至第八頁第五行），對於系爭房屋於交屋時，被上訴人是否確知有無溫泉水使用之瑕疵，所持之理由前後不一，已有判決理由矛盾之違法。究竟被上訴人於何時知悉買賣標的物之房屋有無溫泉水使用之瑕疵？其於何時通知上訴人關於買賣標的物房屋之瑕疵？究係何時以電話詢問上訴人？此與被上訴人應否視為承認所受領之物？民法第三百六十五條第一項所定減少價金之除斥期間是否經過？得否請求減少價金？及其依民法第二百二十七條第一項請求是否有理由？所關頗切。原審未遑逐一釐清，遽行判決，亦嫌速斷。本件各該事實未臻明確，自宜發回原法院詳予調查。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，聲明廢棄，非無理由。	未提供溫泉水使用，屬於溫泉宅之瑕疵，且應盡速檢查並通知瑕疵，非屬不能即知之瑕疵。
最高法院101年度台上字第859號民事判決	查審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之，民事訴訟法第一百九十九條第二項定有明文，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長如未盡此項必要之處置違背闡明之義務，其訴訟程序即有重大瑕疵，基此所為之判決，亦屬違背法令。又不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，固為民法第三百五十六條第三項所明定，然於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第三百五十七條定有明文。系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之瑕疵，為原審認定之事實。而上訴人已表明被上訴人隱瞞系爭房屋為海砂屋之事實等語（見一審卷(一)第七頁），則其是否有主張被上訴人於出售系爭房屋時故意不告知瑕疵之意思，尚欠明瞭。原審未予闡明，即以前揭理由為上訴人敗訴之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。	法官應闡明買受人是否主張出賣人故意不告知瑕疵。
最高法院110年度台上字第1191號民事判決	按出賣人對於買受人，應擔保買賣標的物於危險移轉時，無滅失或減少價值及效用瑕疵之義務，買受人亦應負檢查及通知責任，按物之性質，依通常程序，從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應即通知出賣人。怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其受領之物，俾免出賣人久負不可知之責任，此觀民法第354條、第356條規定即明。次按公寓大廈管理委員會係由區分所有權人自住戶中選任若干人為管理委員，而以合議方式執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」所設立之組織，為區分所有權人團體之代表機關，在法令規定、區分所有權人會議決議、規約授權範圍內執行職務，其效力應及於各區分所有權人。查系爭公設乃系爭契約買賣標的之一部，系爭社區建物買受人即區分所有權人與上訴人約定由上訴人向被上訴人交付，兩造於101年、102年間就系爭公設進行初驗、複驗之報告均載有「B1.2.3.4棟1樓竣工圖說沒有游泳池」，為原審認定之事實，似見區分所有權人於簽訂系爭契約時，已同意公設驗收點交事宜屬被上訴人應執行之職務，被上訴人亦於移交時知悉系爭泳池為違章建物。倘若如此，則系爭社區之買受人（區分所有權人）於系爭契約第13條第4項第6款約定上訴人向被上訴人交付系爭公設，是否無委託、授權被上訴人處理事務之意？尚待釐清。則被上訴人遲至系爭泳池移交近4年後之106年3月，始要求上訴人進行協商及補償，能否謂尚未發生民法第356條第2項、第3項規定視為承認其所受領之物之效力，攸關上訴人就系爭泳池是否仍負物之瑕疵擔保責任之判斷，自有詳予調查審認之必要。原審徒以無法認定區分所有權人已拋棄對上訴人主張瑕疵擔保請求權為由，認定上訴人因被上訴人之管理而受有無庸賠償區分所有權人之利益，所為此部分不利上訴人之論斷，已有判決不備理由之違誤。	公寓大廈管委會點交公設時點，為認定區分所有權人檢查即通知瑕疵義務之時點。
最高法院110年度台上字第3191號民事判決	按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得任意酌減。本件系爭土地上有水溝、駁坎，且836-1土地為道路用地，非王0良於簽約時所明知或可得而知，是系爭房地有系爭瑕疵存在，王0良已據以請求減少價金，為原審認定之事實。原審參酌系爭報告結果認系爭房地於買賣時無瑕疵物客觀交易價值（5349萬元）與有系爭瑕疵物客觀交易價值（4866萬元）之差額為483萬元，占無瑕疵物應有價值之比例約為9.03％，依此比例以系爭契約買賣總價5600萬元核算，認定王文良得請求減少價金505萬6800元。又修正前民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅」，嗣於88年4月21日修正為：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅」，觀其修正理由謂「一、由於現代科技發達，有許多建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。原條文規定因物之瑕疵而生之契約解除權或減少價金請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅，似嫌過短，且無法與第三百五十六條之規定配合。為更周密保障買受人權益，本條解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第三百五十六條規定為通知時起算六個月，始為允當。……」，可見現行民法第365條第1項所稱之「通知」，應配合同法第356條之規定而為解釋。同法第356條第1項規定「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物……」，乃以買賣標的物已交付為前提，王0良於105年6月21日自宋0美取得系爭房地之交付，於同年月20日提起本件訴訟，其減少價金之請求權未罹於同法第365條第1項之除斥期間。均無不合。	民法第365條第1項所稱之「通知」，應配合同法第356條之規定而為解釋，以買賣標的物已交付為前提。
最高法院103年度台上字第196號民事判決	按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第三百五十六條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第三百五十九條、第三百六十五條第一項之規定自明。	民法第365條除斥期間以通知瑕疵時起算，而非知悉瑕疵時起算。
臺灣臺南地方法院100年度南簡字第73號民事判決	買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如有發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，民法第356條第1項、第3項定有明文。兩造於99年1月27日就系爭房屋訂立買賣契約，並於同年3月2日交屋等情，為兩造所不爭執；又原告發現漏水等瑕疵後，即於99年6月7日以臺南新義郵局55號存證信函告知瑕疵，並有存證信函1份在卷可查（99年度司南簡調字第1192號20-23頁），又原告主張系爭房屋有屋頂及牆壁漏水、浴室滲水到兩間臥室及客廳、後陽台自來水管冷水管沒有水、廁所馬桶及浴室會漏水到樓下等瑕疵，上開瑕疵均非以肉眼觀察即得查知，關於部分水管滲水及水管並無來水之情形，非經相當時間之使用無法發覺，而屋頂及牆壁滲水之情形非有相當雨勢之產生亦難以發現。是以，此部分瑕疵均應屬民法第356條第3項所謂不能即知之瑕疵，故被告既於99年3月2日交付系爭房屋，而原告主張於發現系爭房屋有上開瑕疵情形即於同年6月7日通知被告，應認已盡檢查通知義務。	管線及漏水之瑕疵屬於非經相當時間之使用無法發覺，而屋頂及牆壁滲水之情形非有相當雨勢之產生亦難以發現。