【購屋漏水案】凱文打算購買房屋，惟工作繁忙，乃與大心房屋簽訂契約，由大心公司代為尋找適當之標的物，大心房屋依凱文之指示，覓得比爾所有之中古屋，凱文看屋後表示滿意，有意購買，乃請大心房屋查明中古屋之狀況，大心房屋出具不動產說明書，在房屋是否有漏水之情形，勾選「無」，凱文信賴大心房屋乃與比爾簽訂契約並給付買賣價金後，辦理所有權移轉登記，成為所有權人，並遷入中古屋，詎料，遷入不久即發現下雨時房屋有漏水之情形，問凱文可否請求減少價金或解除契約？
【說明】
民眾一般日常生活常常購買物品，每次購買物品在法律關係上會成立買賣契約，購買到瑕疵物時該如何主張權利，屬於民眾常見之問題，以購買不動產為例，不動產買賣牽涉許多層面之問題，惟民眾通常不具備相關之知識或能力進行判斷，亦難以花費時間研究相關問題，故常委請專業之房屋仲介代為尋找適當之標的物，透過房屋仲介購買房屋，可以確認不動產之狀況並減少糾紛之產生，惟仍有可能購買到有問題之不動產，例如爐渣屋、漏水屋、海砂屋、傾斜屋、凶宅、室內坪數短少、無法供建築使用等等，買受人購買到具有瑕疵之標的物時該如何主張權利？可否解除契約或僅能請求減少價金？常困擾民眾，本案例嘗試整理實務見解，供民眾參考。
物之瑕疵擔保責任之定義
民法第354條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵(第1項)。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質(第2項)。」
物之瑕疵擔保責任之免除
民法第355條規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責(第1項)。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限(第2項)。」
買受人之檢查通知義務
民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人(第1項)。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物(第2項)。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物(第3項)。」
檢查通知義務之排除
民法第357條規定：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」
物之瑕疵擔保效力－解約或減少價金
民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
物之瑕疵擔保效力－請求不履行之損害賠償
民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
瑕疵擔保之效力－另行交付無瑕疵之物
民法第364條規定：「買賣之物，僅指定種類者，如其物有瑕疵，買受人得不解除契約或請求減少價金，而即時請求另行交付無瑕疵之物(第1項)。出賣人就前項另行交付之物，仍負擔保責任(第2項)。」
解除權或請求權之消滅
民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅(第1項)。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之(第2項)。」
上開法條規定為買受人主張物之瑕疵擔保責任之基本規定，若危險移轉時物有滅失或減少其價值之瑕疵、滅失或減少其通常效用、滅失或減少契約預定效用之瑕疵或欠缺所保證之品質之情形，就會構成物之瑕疵。
買受人受領出賣人交付之物後，應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，發現瑕疵後，應即通知出賣人，若怠於檢察及通知，視為承認其所受領之物，無法依物之瑕疵擔保責任之規定主張權利。
買受人通知出賣人，原則上必須在通知後6個月內解除契約或請求減少價金，若除斥期間經過，就無法再主張權利。
在何種情況下可以解除契約，實務見解如下：
最高法院88年度台上字第711號民事判決
買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。
最高法院101年度台上字第1769號民事判決
所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則。尤其房地買賣，價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。
若解除契約顯失公平時，買受人僅能請求減少價金，減少價金之計算，實務見解分二說：
買賣價金與實際價格之差額
最高法院86年度台上字第1615號民事判決
按民法第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量。
依標的物有無瑕疵之價值比例決定減價金額
最高法院72年度台上字第726號民事判決
買賣標的物存有瑕疵與否，固不以出口檢驗是否合格準，但法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減。
最高法院99年度台上字第1972號民事判決
惟按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算。
【案例解說】
房屋漏水實務上通常認為解除契約顯失公平，故僅能請求減少價金，此時有些法官會以修繕費用作為減少價金之屬額，惟較為準確之作法是送不動產估價師鑑定有瑕疵之物與無暇之物之差額，再以差額占無瑕疵物應有價值之比例乘以買賣價金所得金額，作為請求減少價金之金額較為準確，但買受人要先負擔鑑定之費用。請求減少價金後，凱文可依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求比爾返還買賣價金。
留言列表
