【修復漏水案】阿凱為坐落在新北市中和區屋齡三十年公寓之所有權人，因屋齡老舊，年久失修，遭遇漏水問題，問下列情形阿凱開如何處理？
1.阿凱找水電人員檢查後發現，因屋頂平台防水層年久失修，導致漏水。
2.阿凱找水電人員檢查後發現，因樓上住戶阿牛所有之專用部分管線破裂，導致漏水。
【說明】
都市化後，居住空間擁擠，尤其以大台北地區為最，而大台北地區都市化時間最早，都市化之初為因應居住需求所興建公寓、大廈，至今屋齡多已屆三十、四十多年，因老化影響，漏水情形頗為常見，本案例簡介遭遇漏水問題相關處理程序。
房屋若因自身以外因素漏水，除造成居住之不便，會毀損房屋之裝潢、油漆、室內家具，嚴重時會影響結構安全，所以會構成妨害所有權之狀態並侵害所有權，可依據民法第767條第1項中段、第184條第1項前段、第191條第1項規定，請求除去妨害所有權、侵權行為損害賠償，除去妨害狀態及回復原狀。
民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」
民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」
民法第191條第1項規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」
公寓大廈管理條例立法後，成為居家之憲法，在公寓大廈管理條例第6條、第10條、第11條、第12條明定專有部分、約定專用部分、共用部分、約定共用部分應如何進行修繕。
公寓大廈管理條例第6條規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項(第1項)。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害(第2項)。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置(第3項)。」
公寓大廈管理條例第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用(第1項)。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定(第2項)。前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之(第3項)。」
公寓大廈管理條例第11條規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之(第1項)。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔(第2項)。」
公寓大廈管理條例第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
公寓大廈遭遇修復漏水問題應遵循上開法律規定處理，具體作法，若有成立管理委員會可以請管理委員會處理及協調，若未成立管理委員會可以私下協調或至各地調解委員會調解。均無法處理時，只能向法院提起修復漏水訴訟，以管理委員會、全體區分所有權人或專有部分之區分所有權人為被告，請求修復至不漏水狀態及損害賠償。
損害賠償部分，漏水情形若非常嚴重，可能會侵害居住安寧之人格法益，情節重大，可以請求慰撫金(最高法院92年台上字第164號判例)。
訴訟中若爭執漏水之原因、修復費用、損害範圍，通常會聲請專業機構鑑定，釐清漏水原因及修復費用，惟鑑定費用不低。
【例題解說】
1.屋頂平台屬於共用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由管理委員會負責修繕、管理、維護，阿凱應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，訴請修復漏水及損害賠償，並聲請專業機構鑑定漏水原因及修復之費用，鑑定結果若確實係共用部分因素所致，法院會為適法之判決。
2.依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，由專有部分之區分所有權人負責管理委員會負責修繕、管理、維護，此時要以阿牛為被告，請求方式通常有二：其一，容忍進入進行修繕，並請求阿牛負擔修復費用及損害賠償；其二，請求阿牛依鑑定報告記載之方式修復至不漏水之狀態及損害賠償。
留言列表
