徐維宏律師的部落格

因都市化影響，都市內居住空間需求大增，住宅朝向立體化發展，集合式住宅開始湧現，連帶影響所有權概念之變遷，傳統概念之建築物內以戶為單位進行細分，出現區分所有建築物之概念，由於區分所有建築物除了具備構造上及使用上獨立性之專有部分外，就專有部分以外之其他部分及附屬物民法稱為共有部分，應如何管理使用，在公寓大廈管理條例民國84年立法前，司法實務引用共有物管理契約之概念，承認共有部分可在全體區分所有權人同意下成立分管契約，常見之分管契約如法定停車位、法定空地、屋頂平台之分管，但其性質為何？可否拘束受讓人？產生諸多疑義。公寓大廈管理條例施行後，引入住戶自治之制度，要求成立管理組織並訂定規約規範區分所有權人之權利義務。98年民法修正時，又針對共有物之管理契約增訂第826條之1規定，要求不動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。新法時期之分管契約故無問題，但舊法時期成立之分管契約應如何適用涉及當事人權益保護之問題，本系列試整理目前實務見解，嘗試釐清其法律關係。

一、定義

分管契約：共有人間約定各自分別就共有物之特定部分而為使用、收益等管理行為的契約(王澤鑑著，民法物權，二○一一年八月增訂二版，第297頁至第298頁)。屬於共有物管理契約之一種。

二、分管契約適用之演變

實務見解

最高法院102年度台上字第1279號民事判決：「按公寓大廈管理條例施行之前，若大樓各承購戶、建商與地主，就地下室樓層如何分配使用之情形，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，而其之後受讓人知悉或可得而知該分管契約，應受分管契約之約束，以維持共有物管理秩序之安定性。然該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」。

最高法院105年台上字第1733號民事判決：「依民法第 826  條之 1  規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依司法院釋字第 349  號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。」。

三、分管契約之性質

• 司法院大法官釋字第349號解釋理由書：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」。
• 最高法院83年度台上字第2544號民事判決：「使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊。租賃契約，依民法第四百二十五條規定，對於受讓租賃物之第三人仍繼續存在。又共有物之分管契約雖屬債權契約性質，但對於契約成立後以惡意受讓應有部分之第三人，仍有拘束力 (司法院大法官會議釋字第三四九號解釋參照)。」。

四、成立

• 分管契約之成立應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要(王澤鑑著，民法物權，二○一一年八月增訂二版，第297頁至第298頁)。
• 明示

最高法院91年度台上字第2477號民事判決：「按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」。

• 默示

最高法院102年度台上字第1279號民事判決：「按公寓大廈管理條例施行之前，若大樓各承購戶、建商與地主，就地下室樓層如何分配使用之情形，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，而其之後受讓人知悉或可得而知該分管契約，應受分管契約之約束，以維持共有物管理秩序之安定性。然該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」。

最高法院105年度台上字第209號民事判決：「所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。而共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」。

最高法院112年度台上字第556號民事判決：「按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人時，如該受讓人知悉或可得而知有分管契約，自應受該分管契約之約束。查上訴人於事實審抗辯：系爭公寓於78年6月12日獲發使用執照，系爭增建物隨即於同年6、7月間興建完成，且系爭公寓之水表於同年7月2日即安設在系爭增建物上，迄未遷移；在被上訴人提起本件訴訟前，長達30年以上之期間，系爭增建物均供系爭5樓房屋區權人單獨占有、管領、使用，其他共有人從未提出異議等語，並提出航照圖、臺北自來水事業處陽明營業分處111年4月29日北市水陽營修字第0000000000號函為證（見一審卷第126、128頁，原審卷第43至55、71至79、81、82、179至181頁）。倘非虛妄，似見系爭屋頂平台之共有人對於系爭5樓房屋所有人占有使用該屋頂平台特定部分，明知且長年予以容忍而未加干涉，則上訴人抗辯共有人間就系爭屋頂平台有默示分管契約存在，是否全然無據？非無再予研求之餘地。乃原審未詳予推求，遽謂其他共有人僅為單純之沉默，而為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決該部分違背法令，求予廢棄，非無理由。」。

明示、默示、承認（追認）

最高法院83年度台上字第1282號民事判決

共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前允許或事後承認(追認)，均足當之。

五、內容

• 對內關係

共有人就其分管部分，有依其分管契約使用收益管理之權，包括出租在內。分管部分的出租，毋庸得到其他共有人同意(王澤鑑著，民法物權，二○一一年八月增訂二版，第297頁至第298頁)。

最高法院100年度台上字第1776號民事判決：「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意。」。

• 對外關係

最高法院91年度台上字第242號民事判決：「公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第八百二十一條但書規定之適用。」。

六、期限及終止

依當事人約定。得經共有人全體協議終止分管契約。

最高法院89年度台上字第585號民事判決：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約。」。

最高法院97年度台上字第1350號民事判決：「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。」。

七、消滅

• 分管之特定部分，因不可歸責於雙方當事人之事由致不能為使用收益，且已不能回覆

最高法院107年度台上字第354號民事判決：「按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。查原審既認默示分管契約之成立，為共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉。惟依被上訴人提出之系爭買賣契約、杜賣證書（一審卷第109至112、115、116頁），僅為李0德、李0昂與明0工專間所為約定，其他共有人並未參與，則共有人全體究竟各為如何之占有管領，而得以成立分管契約，尚非無疑？原審未遑詳查審認，即依上開文書遽認系爭土地共有人間已劃定特定區域土地予李0昂管領使用，應成立默示分管契約，進而為上訴人不利之論斷，自嫌速斷。次查原審認定分割前343地號土地共有人間有分管契約，縱屬無訛，然其中部分土地業經政府徵收，是否發生因不可歸責於各共有人之事由致不能為使用、收益，且不能回復，依民法第225條第1項及第266條第1項規定，各共有人即免其提供共有物特定部分予他共有人使用收益之義務，分管契約應歸於消滅之情形？亦非無再行研求之餘地。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。」。

• 期限屆滿
• 分割

最高法院99年度台上字第82號民事判決：「共有物分割，經分割判決確定者，即形成共有關係終止及共有人各自取得分得部分所有權之效力。共有人既因裁判分割對於他共有人分得之部分，喪失共有權利，則除另有約定外，其占有即難謂有何法律上之原因。而共有物分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止。」。

• 受讓人非明知或可得而知

最高法院105年度台上字第1733號民事判決：「依民法第826條之1規定修正施行前成立之分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依司法院釋字第349號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，或無可得而知之情形，該分管契約對於受讓人自不具有效力，該分管契約即因而歸於消滅，共有物之用益及管理應回復原來共有關係之狀態，不生分管契約對於部分共有人具有效力，對於部分共有人不具有效力之問題。」。