甲向乙購買A公寓大廈之房地一戶，乙告知該戶具有屋前空地之專用權，並將空地專用權記載在買賣契約內，過戶並交屋後，甲使用屋前空地時，A公寓大廈管理委員會告知該處是共用部分，且未約定專用或有何分管契約存在，問甲該如何主張權利？若甲依買賣契約要求乙負責時，乙可否抗辯甲有查證義務，甲未自行查證，與有過失，請求減免賠償金額？
法律規定
民法第350條規定：「債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在。有價證券之出賣人，並應擔保其證券未因公示催告而宣示無效。」
民法第353條規定：「出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」
公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」
民法第217條規定：「(第1項)損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。(第2項)重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。(第3項)前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。」
實務見解
臺灣高等法院104年度重上更(二)字第109號民事判決
按開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議供營業使用；約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力；區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件（如規約、管理委員會會議紀錄等），並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第16條第2項但書、第23條第2項第1款、第24條第1項、第35條固有明文。惟觀諸上開規定之立法理由，公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，第23條在規範住戶規約應由區分所有權人自訂，並不得違反法令，及非經載明於規約不生效力之事項，第24條則明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性，第35條係明定與規約及區分所有權人會議之會議紀錄權益關係之第三人得請求閱覽，管理負責人或管理委員會不得拒絕，俱非課有意購買所謂約定專用部分（即公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者）之買受人即上訴人有事先查證使用權源之義務，況出賣人即被上訴人就所謂約定專用部分之使用現況及權源本難諉為不知，其既於系爭買賣契約擔保有系爭空地之專用權，自應就不履行擔保所致上訴人之損害負全部責任，縱使上訴人可得依上開規定向惠安大樓管委會或相關人員查詢系爭空地之使用權源，卻未查詢，致未能於系爭買賣契約成立前發現被上訴人並無所謂約定專用權，亦不能逕而認定上訴人未查證即與被上訴人訂立系爭買賣契約，及之後因被上訴人不履行權利瑕疵擔保責任而受有損害，為與有過失。此外，被上訴人並未提出其他證據證明上訴人有何與有過失，揆諸上開說明，要難認上訴人就所主張損害之發生與有過失，被上訴人此部分抗辯殊非可採。
最高法院106年度台上字第1364號民事判決
按出賣人所負權利瑕疵擔保責任，乃就其出賣之標的物，擔保其權利無缺及存在，故其損害金額，應按買賣雙方約定該買賣標的物或權利應有之價值計算。原判決既認定系爭買賣價金，係包括系爭房地所有權及系爭空地使用權之對價在內，而系爭空地未能由買受人專用，應由上訴人負權利瑕疵擔保之損害賠償責任。依上說明，上訴人賠償之金額，自應按系爭空地使用權之價值計算。
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