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甲向乙購買A屋,交屋後發現A屋在乙持有期間曾發生非自然死亡事故,問甲可否主張構成物之瑕疵,請求解除契約或減少價金?

丙向丁購買B屋,交屋後發現A屋內曾有承租人死亡,經過多日後才發現,導致屍體嚴重腐爛,無法判斷死因,問丙可否主張構成物之瑕疵,請求解除契約或減少價金?

 

法律規定

民法第354條規定:「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵(第1項)。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質(第2項)。」

民法第359條規定:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」

 

 

實務見解

內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函

凶宅非為法律名詞,內政部於92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件1「不動產標的現況說明書」第11項:「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

 

最高法院73年台上第1173號判例

按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354 條第1 項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為限。

 

臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決(否定說)

查上訴人主張系爭房屋之同棟8 樓於91 年間曾發生自殺事件,雖為被上訴人所不爭執,惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。是以,系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件,在一般交易觀念上,尚難指稱系爭房屋為「凶宅」,而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損;況前揭自殺事件並非發生在系爭房屋中,更無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而,系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺即屬系爭房地有物之瑕疵,而主張解除系爭買賣契約,並請求被上訴人加倍返還價款,亦屬無據。

 

臺灣高等法院99 年度抗字第834 號民事裁定(否定說)

拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。強制執行法第69條定有明文。且此規定依強制執行法第113條規定,於不動產之強制執行程序準用之。是以,拍定人取得拍定物之所有權後,對於拍定物上之任何瑕疵,皆應承受,並無民法物之瑕疵擔保請求權之適用。從而,系爭不動產縱曾有系爭事實之情形,要僅屬買賣物之瑕疵,依上開規定,相對人不得執此聲請撤銷系爭不動產之強制執行程序。況且,所謂凶宅之定義如何,是否有礙應買意願,本有主觀不同之認知,並受預定用途之影響,且有宗教、信仰或民俗上之差異,要不能因個人主觀認定之事由,影響拍定之效力,而許由抗告人任意憑此主張執行法院拍賣程序違法,許其撤銷拍定之聲請。否則,將有害於債權人、債務人或其他應買人之權益,難謂符合公平誠信原則。

 

臺灣高等法院96年度上字第40號民事判決(肯定說,現實務多數)

1.按物之出賣人,對於買受人應擔保其物移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除契約,民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限,業經最高法院著有73年台上字第1173號判例,可資參照。且出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。2.本件系爭房屋曾於87年2月間發生非屬於自然身故之系爭兇殺案,已如前述。上訴人丁○○主張其得據此依民法第359條之規定解除系爭買賣契約,以起訴狀繕本送達上訴人甲○○作為解除系爭買賣契約之意思表示,系爭契約已經解除等語。①上訴人甲○○辯稱:其不知系爭房屋曾發生系爭兇殺案,且發生之時間久遠,該屋又數次易主,其所負本件物之瑕疵擔保責任範圍應以其本身享有系爭房屋所有權之期間為限,如准上訴人丁○○解除系爭買賣契約,將使其難以銷售系爭房地,故其無庸就系爭房屋對上訴人丁○○負物之瑕疵擔保責任,或本件僅得請求減少價金,不得主張解除契約等語。按就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事,乃屬房屋交易之重要資訊,若購買者知有上情,多因心生畏怖而無購買意願,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上之重大瑕疵。上訴人丁○○與上訴人甲○○於93年5月12日簽訂系爭買賣契約,距離87年2月間發生兇殺案僅6年餘,不能認為發生時間久遠,縱使該屋曾數次易主,上訴人甲○○仍應依約及依法負物之瑕疵擔保責任。再者,上訴人甲○○之前手即參加人丙○○於89年間出售系爭房屋予甲○○時,縱曾立具前揭標的物現況說明書,載明系爭房屋未曾發生「非自然身故」之情事(原審卷1,101頁),惟該項記載僅得作為上訴人甲○○是否得對參加人主張物之瑕疵擔保責任之依據,仍無從據以解免其應對上訴人丁○○負本件物之瑕疵擔保責任。因此,上訴人甲○○上開辯詞並無可採

 

臺灣高等法院98年度重上字第611號民事判決(肯定說,擴張凶宅之概念)

(二)系爭契約第16條第3項約定:「賣方(即上訴人)保證本不動產沒‧‧‧非自然死亡事件,否則本約作廢」,雖未明定非自然死亡事件之範圍,然由被上訴人特別以手寫方式約定不願買受此類房屋(原審卷第11頁),足認被上訴人係鑒於我國民情,對病故壽終以外之非自然身故事件多存忌諱畏避心態,認為房屋若有此類死亡事件則住不安寧、租售不易,必致交易價值低落,故以上開條文約明上訴人保證系爭房屋無此類死亡事件,若有,則契約無效。準此解釋,上開約定所謂「非自然死亡事件」,當不重在死亡原因之限定,而應重在死亡事件是否足以影響住戶心理或房屋交易之價值。如足影響,應即屬之。上訴人抗辯原判決在無證據可證明,僅以事後狀態推測死者係非自然死亡,判決有違背法令之處云云。查,據死者胞弟郭炳松陳稱死者原本住在2樓,系爭房屋經法院查封(北檢相字第278號卷第40頁),如若郭耀東係自然死亡,衡情應係陳屍於其原住處之2樓方是。雖鑑定結果無法判明死者之死亡原因,但以死者死亡近兩個月,未及時殮葬,致屍體腐敗生蛆發出惡臭,原判決認定其情狀符合系爭契約約定之「非自然死亡事件」之真意,自無違背法令可言。(三)系爭契約第16條規定之擔保責任,並未限定僅在上訴人持有系爭房屋期間內,上訴人始負擔擔保責任。且第13條明定:「一、乙方(指上訴人)已明確告知,買賣標的內無非自然身故情事發生,甲方確已知悉,惟嗣後若發現乙方所言不實,乙方仍應負法律上之責任」(原審卷第11頁)。故,不論在上訴人持有房屋之前或之後,若有「非自然死亡事件」發生,不論上訴人是否知悉,均應負擔擔保責任。系爭契約第16條規定「本約作廢」,其意應係契約自始無效。蓋兩造既同意系爭契約作廢,即契約自始無效不生效力,兩造應互負回復原狀義務,即上訴人應返還被上訴人所交付之價金,被上訴人應將系爭房屋移轉回復登記予上訴人。

 

最高法院103年度台上字第960號民事判決

原審審理結果,以:兩造於九十五年十一月二日就系爭房地簽訂系爭買賣合約,並於同年十二月一日辦理所有權移轉登記;系爭房屋曾於九十年九月四日發生外勞死亡情事;系爭房屋買賣總價金為九百五十五萬元,且上訴人已全部付清等情,為兩造所不爭執。次按物之出賣人,對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項前段定有明文。且出賣人應負之瑕疵擔保責任,係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負其責任。而所謂「凶宅」係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋,衡諸一般常情,一般社會大眾對曾經發生非自然死亡之凶宅建物,大多存有嫌惡畏懼之心理,對居住其內之住戶而言,除對居住品質發生疑慮外,在心理層面上更有相當程度之負面影響。因此,在房地產交易市場及實務經驗中,具有此類非自然身故情事之不動產,會嚴重影響購買意願及價格,並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格低落,就房屋交易市場之通常交易觀念而言,屋內是否曾發生有人自殺致死之情事,屬房屋交易之重要資訊,影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍,不論出賣人是否明知該事實,均不能免除物之瑕疵擔保責任。而系爭房屋於九十年九月四日確曾發生外勞在其內自殺死亡,即屬凶宅,符合民法第三百五十四條規定之要件,構成物之瑕疵被上訴人雖援引系爭買賣合約第十六條之約定,辯稱:系爭房地發生非自然身故,非在被上訴人持有產權期間內,無上開約款之適用,且被上訴人亦不知悉該非自然身故之事件,故被上訴人不負物之瑕疵擔保責任云云。惟依系爭買賣合約第十六條之約定內容,該約款僅就系爭買賣標的在賣方被上訴人持有產權期間,主建物及附屬建物內是否發生非自然身故之情事,為是否符合解除契約要件之約定,並未就賣方持有產權以前之情況為約定,該約款並不當然排除買方之上訴人於發現系爭房地有非自然身故情事之瑕疵時,得依民法第三百五十四條及第三百五十九條行使解除契約或請求減少價金之權利被上訴人主張其主觀上並未知悉系爭房地具有凶宅之瑕疵,惟此並不解免其所應負之物之瑕疵擔保責任。系爭房地於依民法第三百七十三條之規定危險移轉於上訴人時,既存有凶宅之瑕疵,被上訴人應負物之瑕疵擔保責任。關於上訴人先位依民法第三百五十九條及第二百二十七條第一項規定,請求被上訴人返還減少之買賣價金或給付相當於減少價金之損害賠償二百三十八萬七千五百元部分:上訴人先位依民法第三百五十九條規定請求減少買賣價金部分:系爭房屋之交屋日期為九十五年十二月十一日,依民法第一百二十條第二項之規定,計算民法第三百五十九條之契約解除權或價金減少請求權期間,其始日不予算入,故計算民法第三百六十五條之五年除斥期間,應自本件交屋日之翌日即九十五年十二月十二日起算,至一○○年十二月十一日止即屆滿五年。上訴人係於一○○年十二月七日始寄發存證信函予被上訴人,表示系爭房地為凶宅,而為解除契約之意思表示;上訴人並於同日委託計代一先生以電話及簡訊併為解除契約之意思表示,惟上訴人僅係向被上訴人表示系爭房地係屬凶宅,認被上訴人應負物之瑕疵擔保責任,而為解除契約之意思表示,並未為減少買賣價金之意思表示。上訴人係於一○一年二月十四日提起本件訴訟時,始於本件起訴狀先位主張請求減少買賣價金,而本件起訴狀繕本係於一○一年三月十二日才送達被上訴人,其向被上訴人請求減少買賣價金之請求權已因五年除斥期間之經過而消滅。上訴人即不得以系爭房地因有物之瑕疵,而依民法第三百五十九條規定向被上訴人主張請求減少買賣價金。上訴人先位依民法第二百二十七條第一項規定請求相當於減少價金之損害賠償部分:按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。民法第二百二十七條定有明文。準此,不完全給付之債務不履行責任,須有可歸責於出賣人之事由始足當之。被上訴人係於九十四年六月間,向訴外人盧大安購買系爭房地,並於同年六月二十日辦妥所有權移轉。系爭房屋於九十年九月四日發生非自然身故時,被上訴人非系爭房地之所有權人,非屬被上訴人持有產權期間。系爭房地縱於九十年九月四日曾發生非自然身故,係屬凶宅,而有物之瑕疵,為不完全給付,但仍難認被上訴人於訂立系爭買賣合約時,知悉系爭房地曾有非自然身故之情事並刻意隱瞞,而有可歸責之事由。上訴人先位依民法第二百二十七條第一項規定請求相當於減少價金之損害賠償,於法不合,難認有理。關於上訴人備位主張系爭買賣合約已經解除,依民法第一百七十九條及第二百五十九條規定,請求被上訴人返還買賣價金九百五十五萬元部分:兩造於系爭買賣合約第十六條第一項約定:買賣標的在賣方(即被上訴人)持有產權期間,主建物及附屬建物內確無非自然身故之情事發生,賣方亦未知悉買賣標的曾有非自然身故之情事。嗣後買方(即上訴人)發現所言不實,賣方同意無條件解除契約恢復原狀。而系爭房屋於九十年九月四日發生非自然身故時,被上訴人當時非系爭房地之所有權人,非屬被上訴人持有產權期間。且上訴人迄未能證明被上訴人於訂立系爭買賣合約時,知悉系爭房地曾有非自然身故之情事並刻意隱瞞,上訴人無從依上開約款主張解除系爭買賣合約。上訴人另主張系爭房地係屬凶宅,而有物之瑕疵,乃依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣合約等語。查兩造於九十五年十一月二日就系爭房地簽訂系爭買賣合約,於同年十二月一日辦理所有權移轉登記,且於同年月十一日辦理交屋;而上訴人嗣於一○○年十二月七日,始以系爭房屋為凶宅而向被上訴人主張解除契約,已持有系爭房地約有五年之久。且本件經第一審囑託台中市不動產估價師公會就系爭房地為鑑價結果,認系爭房地正常價格為九百八十二萬元,惟如考量系爭房屋於九十年九月四日發生外勞瑪麗亞小姐死亡事件而屬民間俗稱之凶宅後,將造成買賣交易減損,另經考量系爭房地之區位尚佳、事件發生後仍然正常營業及居住使用、時間點距價格日期已經過約五年之久等因素,推估其減損後之特定價格為七百三十六萬五千元,其減損額約為正常價格之百分之二十五等情。足見系爭房地因此瑕疵而減損市場成交價格百分之二十五(即二百三十八萬七千五百元)。衡諸系爭房地買賣總價為九百五十五萬元,價值不菲,系爭房屋雖於九十年九月四日發生外勞自殺事件而屬凶宅,致減損市場成交價格百分之二十五,仍具有市場成交價格百分之七十五之價值。依社會通念,系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約對被上訴人所生之損害,二者間顯有失衡,解除系爭買賣合約,對被上訴人顯失公平,應認上訴人不能取得單方之解除權。上訴人備位依民法第三百五十九條規定,主張解除系爭買賣合約,並依民法第一百七十九條及第二百五十九條規定,請求被上訴人返還買賣價金九百五十五萬元,亦屬無據等詞,爰將第一審所為認上訴人於先位之訴請求減少買賣價金為有理由,而判命被上訴人給付上訴人二百三十八萬七千五百元本息部分,予以廢棄,改判駁回上訴人該部分在第一審之訴,並駁回上訴人備位之訴。

關於廢棄發回部分(即備位之訴部分):

按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,除有顯失公平之情形外,買受人即得解除契約,此觀民法第三百五十九條規定自明;而所謂解除契約顯失公平,係指瑕疵對買受人所生之損害,與解除契約對出賣人所生之損害,有失平衡而言。查原審已認定被上訴人應負物之瑕疵擔保責任(見原判決第一三頁),原審亦認定該瑕疵對上訴人之損害為二百三十八萬七千五百元(參見原判決第一八頁),惟原審對於系爭買賣合約如解除對被上訴人有何損害?其損害如何計算、多少?未予調查審認,即遽認依社會通念,系爭瑕疵對上訴人所生損害與上訴人如解除系爭買賣合約對被上訴人所生之損害,二者間顯有失衡,解除系爭買賣合約,對被上訴人顯失公平,而為上訴人備位之訴不利之判決,實嫌速斷。上訴論旨,執以指摘原判決該部分為不當,求予廢棄,非無理由。

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