甲某日前往法院查詢拍賣公告，發現A屋坐落在市中心，附近生活機能完善。拍賣公告上記載「目前無人居住使用。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意」等語，甲乃以投標拍得A屋，嗣拍定後繳納款項，並經民事執行處發給權利移轉證書。甲前往A屋進行裝潢，經附近鄰居告知A屋之前有承租人自殺係凶宅，甲乃依強制執行法第12條聲明異議，請求撤銷拍買程序。問甲之聲明異議有無理由？
法律規定
強制執行法第113條規定：「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」
強制執行法第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。」
強制執行法第77條規定：「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人（第1項）。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名（第2項）。」
強制執行法第77條之1規定：「執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之：一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕（第1項）。前項情形，債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認非予管收，顯難查明不動產狀況者，不得為之（第2項）。第三人有前項情形或拒絕到場者，執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰（第3項）。」
強制執行法第81條規定：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告（第1項）。前項公告，應載明下列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。三、拍賣最低價額。四、交付價金之期限。五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。七、拍賣後不點交者，其原因。八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時（第2項）。」
強制執行法第77條、第77條之1、第81條規定，於103年6月4日修正。
實務見解
最高法院102年度台抗字第1068號民事裁定（否定說，修法前）
本件相對人有限責任台中市第二信用合作社聲請台灣台中地方法院（下稱台中地院）以一○二年度司執字第二八一二○號強制執行事件拍賣債務人廖富春所有門牌號碼台中市○○區○○○道○段○○○巷○○弄○○號房屋及其坐落基地，再抗告人於民國一○二年七月十日得標拍定後，以該房屋係屬凶宅為由，聲請撤銷拍賣程序。台中地院司法事務官認其異議為無理由，以裁定予以駁回。再抗告人對之提出異議，台中地院認其異議為無理由，裁定駁回其異議。再抗告人對之提起抗告。原法院以：按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，不動產之強制執行準用關於動產執行之規定，強制執行法第六十九條、第一百十三條分別定有明文。該法第六十九條之規範理由係因買受人於拍賣前，得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並預為查詢明確，已有機會發現拍賣物之瑕疵，法律為確保拍賣結果之安定性，乃排除物之瑕疵擔保責任，使買受人自行負擔瑕疵存在之危險，該條之適用並不因債權人有否據實陳報受執行標的物之品質而有異，買受人不得執此聲請撤銷買賣。系爭強制執行程序中，並無人陳報系爭房屋係凶宅，且法院至現場執行時亦無異樣，則拍賣公告未記明系爭房屋係凶宅，其執行程序尚無不當。況再抗告人於向法院投標前，即得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處，並得預為查詢，其未事先查詢，係可歸責於自己之事由，自不得於拍定後，以系爭房屋係凶宅為由，主張有物之瑕疵擔保請求權之適用。爰裁定駁回再抗告人之抗告。經核於法並無違誤。再抗告意旨，指摘原裁定適用法規顯有錯誤，聲明廢棄，非有理由。據上論結，本件再抗告為無理由。依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
臺灣高等法院96年度抗字第830號民事裁定（否定說，修法前）
三、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明左列事項：一不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。二拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。三拍賣最低價額。四交付價金之期限。五閱覽查封筆錄之處所及日、時。六定有應買資格或條件者，其資格或條件。七拍賣後不點交者，其原因。八定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。強制執行法第81條定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。經查，原執行法院於95年9月24日向臺北市政府警察局大同分局函查執行標的物之居住使用情形，該局於95年10月2日函覆該房屋現無人居住，債權人板信商業銀行股份有限公司亦於95年10月5日陳報該房屋使用情形不明，原執行法院據此記明於拍賣公告備註欄第六項：「拍定後點交。（大同分局民國95年10月2日函覆為目前無人居住使用。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意）。」，有執行案卷附卷可稽，是原執行法院業經以通常調查之方法查明拍賣物之使用情形並記明於拍賣公告上，該執行程序並無違法。抗告人稱拍定後由第三人處得知該房屋內有人死亡，影響其應買意願及出價，亦不能據此指摘原執行法院之執行程序有何違法，抗告人執此請求撤銷拍賣程序，係屬無據。四、縱認拍賣標的物曾有人在內死亡屬物之瑕疵，惟拍賣不動產，其買受人就物之瑕疵無擔保請求權，為強制執行法第69條所明定，抗告人執此理由聲請撤銷拍賣程序，亦非有據。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由。
最高法院109年度台抗字第1362號民事裁定
按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行。次按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性。是拍賣之不動產究否發生非自然死亡事件，即是否俗稱之「凶宅」，執行法院應詳為調查，不得僅憑空泛之傳聞而逕予記載於查封筆錄或拍賣公告。如執行法院於現況調查之際，疏未依通常調查之方法為調查，或於調查後未於拍賣公告中載明，致拍賣公告之記載與不動產現況不符，拍定人於領得執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在之危險，仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵，聲請撤銷拍賣執行程序。原裁定以再抗告人已領得系爭證書，系爭拍賣程序已終結，以前揭理由維持第15號裁定，經核於法並無違誤。再抗告論旨以：系爭房地未交付難以發現瑕疵，拍定人領得權利移轉證書仍得聲明異議，執行法院未依強制執行法第77條之1、第81條第2項規定，盡調查之能事，於拍賣公告明確記載系爭房地為凶宅，債權人及債務人均未據實陳報使用情形，該不利益不應歸於拍定人，原裁定適用上開法規顯然錯誤等詞，聲明廢棄，非有理由。
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