徐維宏律師的部落格

甲與A房仲公司簽訂要約書擬購買乙所有之B中古屋，在A房仲公司不動產營業員丙努力下順利成交，乙於不動產說明書上勾選非凶宅，交屋後3年，甲擬出售B屋予丁，卻經丁告知B屋曾發生過非意外死亡之情形，問甲可否依民法第360條規定請求損害賠償？乙可否抗辯甲之請求權已罹於民法第365條規定之時效？

法律規定

民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」

民法第365條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅（第1項）。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之（第2項）。」

民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」

實務見解

最高法院76年度台上字第1449號民事判決

被上訴人係依民法第三百六十條規定，上訴人缺乏所保證之品質請求損害賠償，非依同法第三百六十五條規定請求減少價金，無該三百六十五條所定法定期間之適用。

最高法院85年度台上字第3109號民事判決

查上訴人係併依民法第三百六十條規定，請求不履行之損害賠償（見第一審判決理由甲），非依同法第三百五十九條規定，請求減少價金，自無同法第三百六十五條第一項有關減少價金請求權消滅時效規定之適用。

最高法院89年度台上字第1534號民事判決

按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。民法第三百六十五條第一項定有明文。可知本此條文之規定，於物之交付後六個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權。原審竟認為損害賠償請求權，亦包括在內，顯然違背法令。