【公寓大廈違章建築案】
阿福、聰明兄弟於民國(下同)80年購買坐落新北市中和區之集合式住宅預售屋，洽詢時建商告知，購買最高樓層者，可使用頂樓平台，並可在頂樓平台加蓋建築物，增加使用空間；購買一樓店面可使用法定空地，但不能設置固定式設施；停車位為設在地下室之平面式車位，無獨立權狀，每個車位30萬元。因價格實惠，阿福乃購買最高樓層及1個車位，並委請建商興建頂樓加蓋。聰明則購買一樓店面，依約給付款項後預售屋於82年間興建完成並交屋。公寓大廈管理條例施行後，該公寓大廈之區分所有權人召集區分所有權人會議選任管理委員組成管理委員會，並依法向中和區公所報備，100年間，新任主任委員技安與阿福、聰明兄弟不睦，於區分所有權人會議中提議：
1.終止頂樓平台及法定空地之分管契約，並經區分所有權人會議決議通過後，要求阿福、聰明返還頂樓平台及法定空地予全體區分所有權人。
2.因聰明在法定空地上興建固定式設施，要求聰明拆除該設施並返還法定空地予全體區分所有權人。
3.地震後頂樓平台結構出現問題，要求阿福拆除頂樓加蓋，以免結構進一步受損。
4.建商規劃設置地下室停車位時變更原核定之停車空間，超設停車位，故停車位之分管契約無效，應將停車位返還予全體區分所有權人。
試問主任委員技安之主張有無理由？
解答：
延續<公寓大廈與分管契約>，公寓大廈共用部分之管理、使用及分管契約，歷經司法院大法官釋字第349號解釋、公寓大廈管理條例施行、98年民法物權編修正，初步說明詳簡介之內容，在實務案例上常見之問題發生在頂樓平台、停車位及法定空地，最高法院就相關曾表達其見解，茲依整理相關實務見解如下述：
1.基於維持共有物管理秩序之安定性，認為分管契約之終止，必須取得全體共有人之同意，在公寓大廈管理條例施行後，不得以區分所有權人會議決議或訂定規約之方式，使原本之分管契約失其效力，故技安之主張為無理由。
最高法院102年度台上字第1279號民事判決 ：「按公寓大廈管理條例施行之前，若大樓各承購戶、建商與地主，就地下室樓層如何分配使用之情形，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，而其之後受讓人知悉或可得而知該分管契約，應受分管契約之約束，以維持共有物管理秩序之安定性。然該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」
2.公寓大廈共用部分之法定空地若非屬於公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款規定所列之情形，可以約定供特定區分所有權人專用，惟仍須依約定之使用方法使用，若違反約定之使用方法，其他區分所有權人可以請求除去違反約定使用之結果，但在分管契約終止前，尚不得請求返還法定空地，故技安可以要求聰明拆除固定設施，但在終止分管契約以前，尚無法請求聰明將法定空地返還予全體區分所有權人。
最高法院103年度台上字第2247號民事判決 ：「按公寓大廈管理條例第3條第4款、第5款規定可知，公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，而如同條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7條各款規定之情形者，根據同條例第16條第2項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，本應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反相關法令規定。惟根據同條例第15條第2項、第9條第4項之規定，違反者既僅生管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問題，則尚難認該二條項之規定為效力規定。次按公寓大廈之法定空地如約定由特定區分所有權人專用，而該特定區分所有權人未依約定使用方法使用，其他區分所有權人雖得請求其除去違反約定使用之結果，但在該分管協議依法終止前，該特定區分所有權人亦仍有使用該法定空地之權利，其他區分所有權人尚不得請求返還該法定空地。」
3.頂樓平台加蓋建物，破壞大樓之原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全時，已達變更屋頂之用途或性質，屬侵害其他區分所有權人之權利，其他區分所有權人可依民法第767條第1項中段所有物妨害除去請求權，請求除去妨害，故技安可要求阿福拆除影響結構安全之頂樓加蓋。
最高法院104年度台上字第1011號民事判決：「按頂樓平台之構造設計用途一般作為火災之避難場、電梯之機械室、火災時之通路等，倘住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非合法。區分所有權人間縱約定專用，其使用仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例及建築法令等相關之規定。又縱係在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，分管約定雖不受第7條有關約定專用部分之限制，但管委會仍得就住戶違反規定之行為，依同條例第9條第4項規定訴請法院為必要之處置。申言之，住戶於屋頂平台加蓋建物，破壞大樓之原始設計，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，即屬侵害他區分所有權人之權利，其他區分所有權人，自得本於所有權請求除去其妨害。」
4.依建築法第73條第2項規定，停車空間變更，除在一定規模以下之使用變更外，應申請變更使用執照，惟違反建築法規定僅生科處罰鍰、限期改善等行政處分效果，屬於取締規定而非效力規定，公寓大廈管理條例施行前，停車位分管契約之效力仍應依司法院大法官釋字第349號解釋認定之，此時若係分管契約之當事人或符合司法院大法官釋字第349號解釋揭櫫之明知或可得而知之要件，技安無法主張分管契約無效，要求阿福返還停車位予全體區分所有權人。
最高法院105年度台上字第1443號民事判決：「按公寓大廈管理條例施行之前，公寓大廈之建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。次按大樓停車位中，雖非全部由建商依建築法規劃所設置，而有建築法第73條第2項規定之變更使用建築物之情形，然僅係主管建築機關就違規設置停車位部分，得依同法第91條第1項第1款規定，對於建築物所有權人、使用人為科處罰鍰、限期改善等行政處分而已，不得謂社區大樓之區分所有權人間就地下一樓防空避難室兼停車場之約定專用，係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民法第71條、第72條規定之無效情事。」
專題探討
〈屋頂平台使用糾紛〉
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