甲公寓大廈管理委員會主任委員A未經管理委員會或區分所有權人會議決議擅自以甲公司大廈管理委會名義與廠商B簽約，廠商提供服務或完成工作後，可否請求甲管理委員會給付款項？若A擅自動用甲管理委員會帳戶內款項支付給廠商，甲管理委員會該如何處理？B廠商該如何主張權利？
臺灣高等法院花蓮分院101年度上字第5號民事判決
足見管理委員會性質上應僅係執行機關，並非意思決定機關，且所執行之事項依前開規定所示，係區分所有人會議所決定之事項或一般常態性之管理事務。又依同條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，亦可證管理委員會或主任委員並無違背區分所有權人會議決議，自為意思決定之權......住戶繳交之管理費係屬公共基金，其主要乃在負擔共用或約定共用部分之支出，其權利係屬全體區分所有權人，且區分所有權人對於公共基金之權利應並隨區分所有權之移轉而移轉（公寓大廈管理條例第19條），是區分所有權人繳交充作公共基金之管理費義務及其對公共基金之權利，並非存在於個別區分所有權人與管理委員會間，故管理委員會並無免除個別區分所有權人繳交管理費義務之權限。又依上開條例第36條第7款之規定，管理委員會雖有對於公共基金有「收支、保管及運用」之權責，惟此之所謂「運用」，應係指一般與全體區分所有權人共同利益有關之常態性支出而言，其他特殊情況，若非出於管理上之必要，例如緊急事故之處理等，即應獲得區分所有權人授權後始得為之，否則即與上開條例第36條以條列式明定管理委員會職務之立法目的有違。此與公寓大廈管理委員會是否具有當事人能力，得為訴訟之適格當事人之概念無關。故管理委員會對外之法律行為雖係由主任委員單獨代理，惟仍應於法律規定、規約及區分所有權人授權之範圍內進行，否則即難謂為有權代理而對全體區分所有權人發生效力。又民法第736條規定，稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。依系爭協議書之記載，兩造訂約之緣由乃因上訴人未經被上訴人同意擅自使用被上訴人所有之房屋2戶及訴外人臧0治所有之房屋1戶，而約定上訴人應於期限內清理修復房屋後返還被上訴人及臧0治、同意免計之前管理費、上訴人應於一定期限內將被上訴人房屋打洞處填補修復、雙方並放棄法律追訴權利等等，其內容旨在防止未來可能發生之訴訟爭執，而互相讓步，核其性質應屬和解契約無誤。惟依兩造之供述及證人蔡0雅、李0讚於本院之證述，系爭協議係由曾0君等3人未經上訴人管理委員會開會決議即由其等3人逕行簽署，而上訴人係採委員會制，依上訴人所提該屆即第15屆管理委員會共計9位委員（見本院卷第96頁），是即便認為上訴人管理委員會有權與被上訴人簽署系爭協議，曾0君等3人未經管理委員會開會決議即擅自與被上訴人簽署和解契約，亦非有效。（五）又民法第169條關於表見代理之規定，惟意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定之餘地（最高法院79年度台上字第2012號判例意旨參照）。而本件爭執在於：依公寓大廈管理條例及規約之規定，曾雅君、曾彥儒及呂世杰3人是否有權以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭協議書，亦即系爭協議書是否有因上開3人逾越法定權限而生無權代理法律效果之問題，非屬意定代理授權範圍之爭執，依上開說明，無表見代理之適用，被上訴人所為表見代理之抗辯，顯然係出於法律上之誤會，並不足取。
臺灣臺中地方法院104年度訴字第2639號民事判決
依據系爭規約，亦無從經被告決議後將主任委員之職務委由非管理委員之施0仲處理，遑論由林0頤私自委任施0仲行使其主任委員職務，施0仲自未經經林0頤合法委任其行使主任委員之職權，則施0仲顯係無權代表被告與原告訂立系爭協議書。
按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法院74年台上2014號判例參照）。上開判例意旨雖係就公司代表人所為規定，然就公寓大廈管理委員會主任委員之代表行為，解釋上應比照公司機關之代表行為，類推適用關於代理之規定。施0仲以被告名義與原告訂立系爭協議書，應屬無權代表之行為，依前述判例意旨類推適用民法第170條第1項代理之規定，系爭協議書非經被告之承認，對被告自不生效力，惟被告之特別代理人已於本院時聲明：原告之訴駁回（見本院卷二第22頁），且參加人亦具狀陳明：施0仲為無權代理等語，足認被告已拒絕承認系爭協議書，系爭協議書對被告自不生效力，是原告主張以104年12月22日民事陳報狀送達給被告為解除與被告間系爭協議書之意思表示，並依民法第255條、第259條規定請求被告回復原狀，即無理由。4.原告雖主張本件有民法表見代理規定之適用云云，惟民法第169條關於表見代理之規定，於意定代理始有適用，若代表或法定代理則無適用該規定餘地（最高法院79年台上字第2012號判例參照），施俞仲既非被告之主任委員，業據認定如上，是施俞仲在系爭協議書上以主任委員名義，並基於主任委員之代表權代表被告與原告簽訂系爭協議書，該無權代表之行為，依前開判例要旨，即無民法第169條規定表見代理之適用。從而，原告主張被告有表見事實而應負授權人責任，亦無足採。
臺灣新北地方法院101年度簡上字第7號民事判決
按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力，最高法院74年台上2014號判例可資參照；上開判例意旨雖係就公司代表人所為，然於關於公寓大廈管理委員會主任委員之代表行為，如設有代表權限之限制，解釋上應比照關於公司機關之代表行為，類推適用關於代理之規定。次按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議；但規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第29條第2項亦規定甚明，是以管理委員會主任委員之權限範圍，自應依公寓大廈之規約而定。查本件國0之星Ｂ館社區住戶管理規約第8條規定：「主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第36條規定事項（按即包括該條第2款所規定共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、第3款公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、第9款管理服務人之委任、僱傭及監督等事項）。」（參原審卷第31頁），是依該規約內容，該社區管理委員會主任委員對外固代表管理委員會，惟就該社區共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、管理服務人之委任、僱傭及監督等事項，應依管理委員會決議執行，而受有限制。是以被上訴人廖清誥於99年10月5日以被上訴人管委會主任委員之名義，在上開新約上簽名，固屬依公寓大廈管理條例第29條第2項對外代表被上訴人管委會所為法律行為，然其代表權係受有限制，應依被上訴人管委會決議，始有代表之權而得據以執行與上訴人簽訂契約之事項。又被上訴人廖清誥係在被上訴人管委會尚未作成與上訴人簽訂新約決議之情形下，代表被上訴人管委會與上訴人二公司簽訂上開新約，此為兩造不爭執之事項，已如前述，則被上訴人廖清誥就上開新約之簽訂係逾越代表權限而屬無權代表之事實，堪可認定，類推適用民法第170條、第171條代理之相關規定，上開新約仍屬效力未定而尚未生效。是以上訴人主張被上訴人管委會社區住戶規約未對主任委員權限加以限制，縱未經被上訴人管委會或區分所有權人會議決議，被上訴人廖清誥仍得對外代表被上訴人管委會為簽訂合約，上開新約已合法生效云云，容非有理而無足憑採。
臺灣高等法院102年度上易字第1083號民事判決
查上訴人主張被上訴人聘請法律顧問或委任律師處理事務，不以經管理委員會決議通過為限，主任委員即得代表被上訴人委任等情，雖據其提出被上訴人第七屆（99年9月19日至100年9月18日）之主任委員何權喜委任上訴人擔任法律顧問出席區分所有權人會議紀錄、第八屆管理委員會聘請德0律師事務所任常年法律顧問之聘任契約書為證（見本院卷(一)第140至158、163至167頁）。然依被上訴人提出之被上訴人第一屆、第二屆、第五屆、第六屆管理委員會會議紀錄所示（見本院卷(一)第186至192、196至200頁），聘請法律顧問或就個別事務另行委請律師處理時，均先經管理委員會以會議決議後方委請，可見第七屆、第八屆之處理係異於先前各屆之處理方式。參諸被上訴人之社區規約第11條規定管理費之用途包括因管理事務洽詢律師等專業顧問之費諮詢費用；第2條規定管理委員會執行費用之支付項目及支付辦法應經區分所有權人會議決議；第9條或第4條規定主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行等內容，應認被上訴人委任律師擔任法律顧問或處理事務者，主任委員雖得代表被上訴人以書面或口頭方式訂立契約，然須先經管理委員會會議決議通過，方得為之，如此較符合被上訴人之規約內容。被上訴人抗辯其主任委員代表聘請律師處理事務，須先經管理委員會會議決議通過等語，應屬可採。(四)又按「代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。」民法第107條定有明文，本件邱紹文擔任被上訴人之主任委員期間，得代表被上訴人與上訴人簽訂委任契約，惟被上訴人關於主任委員聘請律師前須先經管理委員會會議決議通過之限制，外人無從得悉，依上開規定，不得對抗善意第三人。是如附件所示各委任契約之簽訂，被上訴人原則上不得以上開限制對抗上訴人，僅上訴人因過失而不知邱0文未經管理委員會決議通過擅自為之者，被上訴人方得執此對抗上訴人。
臺灣士林地方法院99年度湖簡字第661號民事判決
前揭太0住商大廈98年11月14日第九屆第一次區分所有權人大會決議之內容，僅係重申管理委員會應向欠繳修繕費用之區分所有權人催繳之意旨，並未具體授權管理委員會得將對於未繳納修繕費之區分所有權人之債權，讓與第三人。且前開98年12月3日第九屆管理委員會之決議內容，僅係管理委員會內部形成之決定，並未經區分所有權人會議之決議......則依前揭約定，被告太0住商管委會仍須待被告双0公司現實取得債務人之現金給付後，始能受償，且可受償之金額僅為原債權之百分之八十。此與上述98年12月3日第九屆管理委員會決議說明中所載之目的顯然有間，縱有授權，亦已逾授權之範圍。③據上，本件被告太0住商管委會無讓與系爭債權與被告双橋公司之權限，且其無權處分之行為，原告亦不承認，自對原告不生效力。被告双0公司未經受讓取得系爭債權之事實，應可認定。故原告請求確認被告双0公司對原告之債權不存在，要屬有據。
臺灣高等法院臺中分院94年度建上易字第7號民事判決
本件上訴人辯稱東0大業住戶規約第3條第3項第4、5款規定：「管理委員會執行費用之支付項目及支付辦法，公寓大廈之重大修繕及改良，應經區分所有權人會議議決。」，其中修繕係指一般修繕，其金額依該大樓區分所有權人會議89年6月17日決議，應於10萬元以下，超過此數額管理委員會即無權為之等語，雖據其提出住戶規約及區分所有權人會議紀錄影本附在原審卷為證，然揆諸前開法條規定，該事項核屬上訴人對其主任委員代表管理委員會行使公寓大廈管理條例第34條規定職權之限制，為上開民法第107條前段對代理人代理權所為之限制，並不得對抗善意第三人......本件上訴人既未能舉證證明本件工程有弊端且被上訴人係明知該弊端或配合該弊端之非善意第三人，自仍應受本件工程契約效力之拘束，所辯不足採信。
臺灣桃園地方法院106年度桃簡字第1551號民事判決
按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第107條亦有明文；又民法第169條所定之表見代理，與同法第107條所定之越權代理不同。前者本人未曾授與代理權，因有表見事實，而使本人對善意無過失之第三人負授權人之責任。後者本人原曾授與有限制之代理權，而代理人越權代理，本人不得以代理權之限制對抗善無過失之第三人（最高法院74年度台上字第2575號判決意旨參照），是於代理制度中，如本人授與有限制之代理權，或於代理權授與後再行設有限制，因一般第三人無從得知此等代理權之限制，故除第三人是因自己的過失，就「代理權限制」陷於不知之情況外，本人所為代理權之限制，不得對抗善意之第三人，學者就此亦採相同之見解（參見王澤鑑，「民法總則」，第530頁至第531頁，103年2月增訂新版），而前開法規與學理之適用，似也能類推適用於「越權代表」之情況，經查：
(1)、按系爭社區之住戶規約第11條為：「本社區管理委員會為有效推行各項公共事務，除每月之固定開銷外，其餘費用支付辦法訂定如下：一、各委員因執行本社區公共事務欲動支費用時，均須先行以書面敘明事由及需支付金額，送財務委員彙整。二、各項費用之支出超過1萬元以上者，均須經權責委員及監察委員簽核。三、主任委員有權批核單筆費用3萬元以內之支出。四、單筆費用支出超過3萬元以上者，須經管理委員會委員會議決議通過始得動支。五、單筆費用超過10萬元以上者，須經區分所有權人會議決議通過始得動支。」（見本院卷第81頁），是依系爭社區之住戶規約，主委個人僅得批核3萬元以內之公共事務支出，而須區分所有權人會議通過後，被告管委會始得為10萬元以上之公共事務支出，是於公共事務費用支出之數額上，系爭社區主委之代表權，似乎具有「3萬元」之代表權限制，惟查該等限制，依據上開法規類推適用之結果，應不得對抗善意之第三人。
(2)、而就系爭工程契約之締結經過，原告法定代理人楊少凱，業受當事人訊問，本院依判決格式修正或刪減文句或調整順序，綜合其陳述大意整理如下（見本院卷第135頁反面至第137頁）：①、原告桃0碩機電工程有限公司與被告大0雲集社區管理委員會間，有簽立過一個自105年11月1日起到106年10月31日為止之社區維護保養合約，也有簽立過系爭工程契約，但因為原告我們是機電廠商，只針對設備有所瞭解，系爭社區裡面的規約我都不知道，主委或是管委會也不會提供住戶規約給我們。②、系爭工程契約是我去簽的，當時在場有主委、財委、監委、當屆的管委會委員、包含總幹事也都在，被告社區說這個排風增設工程可以給原告施作，但要求分期付款，當初約定第一期工程款，應該要在系爭工程完工3天內、驗收完畢要給付，而系爭工程契約也是在主委、財委、監委都在場的情況下用印的，後來因為被告社區管理委員的換人問題，讓我到現在都沒有收到款等語。(3)、依被告管委會所提之工程合約書，可見於工程總價20萬元、分期支付款項、契約當事人等欄位，確實均有「被告管委會」之大章、「蔡0寶」之小章等情（見本院卷第107頁至第111頁），是該等契約用型印態，似與楊0凱所稱之締約情狀相符，而依楊0具結後之陳述，原告於系爭工程契約締結前，原告從未知悉系爭社區之住戶規約內容，於被告管委會也未特別告知主委有權限限制之情況下，堪認原告無從知悉系爭社區主委就各項公共支出之費用動用權限為何；況渠等締結系爭工程契約時，被告管委會當屆委員及總幹事似均在席，且系爭工程契約於兩造簽約用印時，也有當時之主委、財委、監委在旁，依據一般常情，原告自然會認定被告管委會有權簽立系爭工程契約，更難以懷疑主委蔡勝寶就系爭工程契約，有未經系爭社區區分所有權人會議決議通過而欠缺締約權限之情事。(4)、是依上情，原告無從知悉蔡0寶之代表權有權限上之限制，原告就其對權限之不知，似也無過失可言，是類推適用民法第107條之結果，被告管委會自不能以住戶規約中，社區對主委設有代表權限制來抗善意之原告，當認系爭工程契約業於兩造間有效存立。
臺灣臺北地方法院105年度簡上字第243號民事判決
按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。次按無權代理人之責任，係基於民法第110條之規定而發生之特別責任，祇要相對人係屬善意，即不知自命代理人無代理權，縱使相對人因過失而不知，無權代理人仍應負其責任；又相對人依該法條規定請求損害賠償，不得超過相對人因契約有效所得利益之程度，易言之，相對人得請求履行利益之給付。最高法院90年度臺上字第1923號裁判參照......依前開法條及規約所定，系爭管委會主任委員僅得連選連任一次，任期屆滿未再選任者，自任期屆滿時起，視同解任，則張0來至遲於100年1月1日已因屆期視為解任，其於100年11月21日發布100年12月10日區分所有權人會議之開會通知單，訂於100年12月10日召開區分所有權人會議時，既不具主任委員之身分，其於100年12月10日自任為召集權人，所召集區分所有權人會議之決議，當然自始無效，該次區分所有權人會議決議選任張0來、被上訴人、徐0雄等在內之13名管理委員即非合法有效......系爭管委會既於102年3月2日合法選任徐斌雄為主任委員，被上訴人於102年4月30日以系爭管委會法定代理人之身分，代表系爭管委會與上訴人簽定系爭保全契約，堪認係無代理權人所為之法律行為......(五)至上訴人自認從事此行業累積達20年經驗，系爭管委會之會議及區分所有權人會議向來均由上訴人幫忙召開，並負責向主管機關報備之事實，然上訴人竟疏未先行查閱規約發現張0來業因連選連任主任委員一次而屆期解任，猶協助張0來召開102年1月26日區分所有權人會議。其後，徐0雄於102年3月召集區分所有權人會議，並公告決議，上訴人派駐西0大廈擔任總幹事之蘇0憲應可見該公告等情，固然可認上訴人顯有重大過失。惟揆諸首開最高法院之裁判即明，民法第110條所謂之善意係指對無代理權不知情即可，至於相對人是否因過失而不知在所不問，學者亦同此見解(參王澤鑑著法學概要2008年9月出版，第135頁；施啟揚著民法總則2005年出版，第296頁)。是以，今縱然上訴人有重大過失未查閱西0大廈規約及公寓大廈管理條例，發現張0來早已因屆期解任，被上訴人經選任為主任委員並非合法，惟102年4月間系爭管委會確實有雙胞爭議，且張順來自100年至102年間猶擔任主任委員，並於102年4月召集區分所有權大會選任被上訴人為主任委員，未將系爭管委會印章交接予徐0雄，上訴人基於上開各情相信被上訴人係經合法選任並非無據既如前所述，即應認上訴人為善意相對人。(六)上訴人本於與被上訴人所簽訂之系爭保全契約，自102年5月1日起至11月止，提供西0大廈保全、清潔等服務，業據其提出薪資清冊、黃0華之辭職書、補充狀(見原審卷第69-78頁)，被上訴人亦不爭執上訴人於102年5月至11月派駐保全人員至西0大廈服務之事實(見原審卷第136頁)，可認上訴人受有102年5月至11月履約利益40萬6,250元之損害。上訴人請求被上訴人給付40萬6,250元，即屬有據，應予准許。
「上訴人社區之重大修繕或改良，金額在30萬元以上者，應經區分所有權人會議決議。據此，倘若上訴人社區之重大修繕或改良，金額在30萬元以下者，瑞聯天地A區管理委員會非不得依住戶規約及公寓大廈管理條例規定進行修繕或改良......江0中、謝0娟於前開期間發包天花板工程所支出之工程款總計891,200元，其中591,200元已屬逾越權限，並致上訴人受有該部分損害，則上訴人依民法第544條規定，請求江0中、謝0娟賠償該部分損害，應屬合法有據。」臺灣高等法院臺中分院102年度上字第234號民事判決參照。
最高法院70年台上字第3515號民事判例
民法第169條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項表見代理云者，原是指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言，與民法第107條所定代理權之限制及撤回之情形無關。
最高法院111年度台上字第752號民事判決
無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，得經本人之承認，而對於本人發生效力，此觀民法第170條第1項規定自明。又代表與代理固不相同，惟逾越代表權限代表本人所為之法律行為，亦得類推適用上開關於無權代理之規定，倘經本人承認，即對本人發生效力。另管委會係由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區權人會議決議事項，及公寓大廈管理維護工作，觀諸公寓大廈條例第3條第9款規定亦明。是管委會如未經區權人授權，即代表該公寓大廈全體區權人向第三人借款，該效力未定之消費借貸法律行為，經區權人會議承認後，即對區權人發生效力。
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