區分所有權人會議決議與權利濫用－徐維宏律師的部落格

【調漲管理費案】A社區為住商混合之社區，依法成立管理委員會，某日召集區分所有權人會議，開會內容為調漲店面管理費為一般住戶管理費之兩倍，並經區分所有權人會議以多數決方式決議通過，店面住戶甲認為區分所有權人會議決議濫用多數暴力，問甲應如何主張權利？

【說明】

公寓大廈管理條例基於住戶自治原則，規定區分所有權人會議決議可以對於區分所有權人、住戶為一定之規範，例如：

公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」

公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

公寓大廈管理條例第14條規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分(第1項)。前項之受讓人視為同意重建(第2項)。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之(第3項)。」

公寓大廈管理條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」

公寓大廈管理條例第18條規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入(第1項)。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之(第2項)。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之(第3項)。第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之(第4項)。」

公寓大廈管理條例第22條規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者(第1項)。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之(第2項)。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同(第3項)。」

公寓大廈管理條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。一、共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第三十六條第八款規定保管文件之移交。五、全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜(第1項)。第二十條、第二十七條、第二十九條至第三十九條、第四十八條、第四十九條第一項第七款及第五十四條規定，於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之(第2項)。」

公寓大廈管理條例第29條第2項規定：「公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。」

公寓大廈管理條例第33條規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」

公寓大廈管理條例第36條第1款規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」

公寓大廈管理條例第37條規定：「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」

公寓大廈管理條例第48條第4款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：…四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」

公寓大廈管理條例施行細則第11條規定：「本條例第三十六條所定管理委員會之職務，除第七款至第九款、第十一款及第十二款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

但區分所有權人會議決議之內容若毫無限制，可能會形成多數暴力，而構成權利濫用，本案例嘗試依最高法院之見解，整理實務對於區分所有權人決議是否構成權利濫用之案例，供民眾參考。

最高法院93年度台上字第2218號民事判決：「關於公寓大廈區分所有權人所應繳納之管理費數額，區分所有權人會議或其授權之管理委員會固有權透過決議方式而制訂相關收費標準，惟該收費標準是否符合公平正義，有無權利濫用或違反誠信原則情事，基於公平法理，法院自得加以審查。」

最高法院97年度台上字第2347號民事判決：「區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離『按應有部分比例分擔』之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。」

最高法院97年度台上字第2347號民事判決之案例事實

區分所有權人主張，區分所有權人決議調漲商場住戶管理費，致使商場部分之區分所有權人及承租住戶受害，而有權利濫用及違反公序良俗之情事。又通過停車場管理辦法增訂「貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」之決議，該決議屬利用「多數暴力」而為「權利濫用」，亦違反誠信原則，並達刻意損害特定住戶為主要目的，而有違反公序良俗及權利濫用之情事等情，依民法第五十六條第二項規定，決議無效。

管理委員會主張，決議係通案經由住戶多數意見決議通過，非有權利濫用或違反公序良俗之情事。

最高法院贊同臺灣高等法院之見解，認為區分所有權人決議調整管理委員會符合「按應有部分比例分擔」之原則，決議有充分理由。又停車場管理辦法之目的，在於維護汽車昇降機之使用，及為維護社區住戶居住安全，乃限制汽車以外之車輛，如貨車因載重物品容易致昇降機損壞，且出入人員未能明確辨別，機車因進出太過快速機動性強，不易管理，所以為避免管理維護上增加困擾，憑證通行，一證一車，汽車以外之車輛及機車禁止進入，決議增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛」不得進入等，係基於管理不易，出入人員複雜，乃本諸相同之理由禁止進入，用以強化原先規定而已，與區分所有權人主張不明車輛或大樓住戶以外之人士所駕駛之車輛不得進入之本旨相同，難謂有增限他種車輛不得進入之管制，區分所有權人有遵守之義務，故決議並無上訴人所指有權利濫用以損害其權利為主要目的，或有違反公序良俗而無效之情形。

【案例解說】

A社區區分所有權人決議調漲店面管理費，若有充分理由，且非以損害他人為主要目的，實務認為不悖離『按應有部分比例分擔』原則，不構成權利濫用，決議有效。反之，決議若無充分理由，可能會構成權利濫用，甲可以請求確認區分所有權人會議決議無效。

實務見解整理

判決	事實	法院見解
臺灣高雄地方法院101年度小上字第140號民事判決	決議取消1樓住戶管理費優惠，並要求溯及既往繳納先前管理費差額。住戶不願意繳納，管理委員會提起訴訟請求給付管理費。	給予1樓非店面建物折扣之慣行應係因其住戶使用電梯頻率較2樓以上住戶低所給予之優惠，至於1樓店面建物會再給予3折之優惠，應係店面住戶對於社區中庭之公共社區不為利用所致，是按等者等之，不等者不等之之平等原則之真諦，給予1樓住戶上揭優惠應屬實質上之平等。從而，系爭決議未能注意1樓與2樓以上建物住戶在電梯使用程度不同，而逕自將原有管理費折扣優惠取消，並要求一體繳交，自屬違反平等原則，則依民法第72條規定，應認為無效。 1樓管理費優惠縱使持續對於系爭社區之公共基金累積應不致造成重大影響，反之，倘將1樓非店面住戶5折折扣優惠取消，無異使1樓住戶需負擔加倍的管理費用。系爭社區經費充裕，系爭決議對於1樓建物之管理費新標準竟將之溯及生效，顯無財務上之必要。取消優惠且違背法律不溯及既往原則之決議內容，應有懲罰1樓住戶之意涵，是民法第148條第1項所稱權利之行使以損害他人為主要目的之嫌，而有無效之原因。管理委員會擅自決定給予住戶管理費之優惠，違背誠實信用原則。管理費優惠之慣行長久在系爭社區實施，足徵系爭社區全體區分所有權人對此慣行已存在合意及共識，雖此慣行未形諸於已往之區分所有權人會議紀錄，然基於公寓大廈管理條例所揭示之區分所有權人自治原則，自難謂該慣行係屬無效。管理委員會請求為無理由。
臺灣新北地方法院102年度訴字第1707號民事判決	區分所有權人會議討論停車位是否採用抽籤分配議案，區分所有權人會議決議停車位分配維持現狀，區分所有權人認為限制區分所有權人對於共用部分之使用權利，構成權利濫用，決議無效。	依規約規定，車位分配採先來後到，依序待位方式分配，非住戶車輛不得申請。退租後之車位，依先來後到，依序待位方式分配，足認社區之現行停車位分配方式已顧及各區分所有權人之權益及公平性。反觀若採抽籤方式，是否為多數區分所有權人所接受，仍屬未知，且迄今亦未見完整之配套方案，故實際操作上將有諸多問題尚待克服，且以抽籤方式決定停車位之分配，將造成每位使用停車位者時常處於不確定狀態。倘若該區分所有權人籤運不佳者，則可能一直無法分配到停車位，其區分所有權人之權益形同被剝奪，亦難以達到實質上之公平。原告未舉證證明有多少區分所有權人因被告社區之現行停車位分配方式受到損害及該損害之內容為何。是以不能單憑決議可能對現行未分配到停車位之社區住戶權益有所減損，即認係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之決議，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用之情形。
臺灣桃園地方法院103年度小上字第1號民事判決	決議就退還系爭1萬元預繳給建商之管理費僅發放1天並1次發放，未領取之現金，將全數轉入社區管委會帳戶，不得再領取，管委會僅公告，未以書面方式通知未居住在社區之區分所有權人，導致區分所有權人未及領取，因而起訴請求給付管理費。	決議內容顯就應歸屬於住戶所有款項之固有權其領取時間及處分方式，為不當之限制、剝奪。應可以書面逐一送達通知各住戶時間，及容許未居住社區內之住戶得以通訊方式聯絡並提供帳戶以匯款方式領取，然系爭決議管理費僅發放1天並1次發放，其發放時間及方式均難認合理、允當。公告僅張貼於該社區及投放信箱，難謂全體住戶均已知悉，且公告內容亦規定必須開放登記時間內親自至社區管理中心到場登記者始能領取，此對於未居住在社區內之區分所有權人未考量路途遠近，其能知悉及領取之時間短暫、有限，無異剝奪不知公告存在及登記時間之區分所有權人領取之權利，顯對其等行使權利為不當限制，損害其權益。未領取之現金，即全數轉入社區管委會帳戶不得再領取，所持理由僅係利於保管，及管理委員工作休息時間無法配合住戶領取時間，暨財務作業手續，避免後續衍生財務問題等，原審卷第10頁），惟未見合理說明其將有何重要財務問題衍生而有限制領取時間之需要，即難謂有充分之理由而有剝奪住戶上開領取權之必要性，系爭決議內容即有違反公平及平等原則之情形。區分所有權人會議決議形成對少數區分所有權人不利之決議或約定，且有違公平法理，法院自得加以審查。原審依上原則加以審查後，認該決議內容不當剝奪被上訴人之權利，而判決上訴人應給付被上訴人發還之1萬元管理費，經核於法並無違誤。
臺灣桃園地方法院103年度小上字第42號民事判決	決議停車位管理費每車每月新臺幣（下同）450元（若一車位停放兩部車則須繳交900元，以此類推），區分所有權人不願意繳納，管委會因而起訴請求給付管理費。	決議無充分理由，構成權利濫用：電費消耗及空氣污染：上訴人雖稱同車位停放2輛車，會增加電費消耗及空氣污染，然影響電費之變數極多，其中使用人數、用電習慣、進出頻率等，均為影響電費之重要原因，上訴人既未就各使用人之人數、用電習慣、進出頻率等影響電費之變數為確實之統計、調查，實難僅因上訴人臆測即率認同車位停放2輛車即有較高於其他人之電費消耗；更未就同車位停放2輛車所造成之空氣污染及對系爭社區增加之負擔為何詳加說明並舉證以實其說，上訴人憑此要求加收管理維護費用，其理由難認充分。管理上困難：系爭社區之管理工作，既已委由上訴人負責，則該管理工作即應盡其能力完成工作，且遍觀卷存之證據資料，縱有增加管理上困難之情事，亦未見上訴人有因前開管理事件，而增派人力或增加僱請之管理人員等情事，足見縱有因管理困難加重管理人員之工作，然並未增加系爭社區全體或區分所有權人之勞費或費用之支出，上訴人以管理上困難為由，認應加收管理維護費，顯非適當。為遏止同車位停放2輛車：上訴人收取管理維護費用之目的在於修繕、管理、維護共用部分，倘決議修訂系爭第14條第17項規約之目的，係以收取較高之管理費為手段，欲達成上訴人管理上之方便，自與收取管理費之目的有所扞格，難認有正當理由。
臺灣高等法院臺中分院103年度上易字第463號民事判決	區分所有權人會議決議修改規約，調漲將辦公室隔間成套房出租之區分所有權人管理費，並請求給付管理費。	經查上訴人將原作為辦公使用之建物使用執照變更，其戶數由單純1戶變為30戶，並將多戶出租，衡諸經驗法則，因其人員之增加及複雜，大廈管理工作必然加重，公共設施使用亦增頻繁，且大廈之安全、衛生、安寧，均將深受影響，而此事更涉管理顧問公司對於大樓服務費用調漲與否之考量。且上開套房，每間約8坪，如以住家每月每坪55元計算，上開套房，每間僅需繳交440元，核諸系爭大樓原有住家每戶每月需繳三、四千元管理費；而上訴人出租之小套房，卻僅需繳交數百元管理費，即可獲相同品質之管理服務及使用相同之公共設施，就「公平原則」而言，顯有不相當情事。而系爭規約第11條第2項之修訂既經本院前開判決確定認為有效，無權利濫用之情，則上訴人依上開約定向被上訴人請求給付管理費，即無權利濫用之情形。
臺灣臺北地方法院105年度北小字第317號小額民事判決	區分所有權人會議決議在規約增訂，外租停車位管理費每一停車位每月為600元，住戶停車位每一停車位每月為400元，並起訴請求區分所有權人給付管理費。	被告出租其所有停車位權利之際，應同時考慮大廈住戶全體共同權益，參酌公寓大廈管理條例第5條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，為不可忽視之考量因素。被告既為社區地下室停車位之所有人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，非謂原告所為系爭決議即當然致其本於所有權所得行使之權利即受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就被告之最大利益。再被告將其所有之停車位外租，導致非社區住戶者得以進入社區，使大廈出入人員趨於複雜，加重社區安全管理上與相關設備維護之負擔，且外來車輛進入社區地下停車場，亦會使用到社區其他公共設施（例如車道、通往室外的通路等），加速公共設施之耗損，卻未負擔社區管理費，對社區住戶亦有所不公平，則前揭區分所有權人會議決議通過上開規約，對於住戶與非住戶採取停車位管理費不同的收費標準，應有其必要性，且係為維護大廈社區多數住戶的公共利益所必需，自無違反公平原則，且系爭決議所定外租停車位管理費每一停車位每月為600元，住戶停車位每一停車位每月為400元，審酌原告因而須增加之管理維護工作及費用，其金額亦無顯不相當或不合理之處，自無被告所指系爭決議係以損害被告權利為主要目的之情，被告辯稱前揭決議係屬權利濫用而無效云云，亦非可取。