【房屋仲介案】
雪球為88歲之退休勞工，委託農莊不動產仲介股份有限公司代為出售位在新北市永和區之房地及車位，委託出售價格為新台幣(下同)2,500萬元，專任委託期間自107年3月1日起至107年4月30日止，並由農莊不動產仲介股份有限公司提供不動產專任委託銷售契約，載明服務報酬為實際成交價格百分之二，銷售期間內，甲方(雪球)同意乙方(農莊不動產仲介股份有限公司)可為買賣雙方之代理人並代理收受定金，若雪球在收受定金後違約不賣，農莊不動產仲介公司可請求成交價額百分之四之違約金，若買方違約不買，致定金由雪球沒收，雪球應支付沒收定金之百分之五十予農莊不動產仲介公司，以作為該次委託銷售服務之支出費用。農莊不動產仲介股份有限公司之職員拿破崙要求雪球在「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」等相關欄位簽名，在專任委託銷售期間雪球遭遇下列問題，問應如何處理？
1.雪球可否主張農莊不動產仲介股份有限公司出具之不動產專任委託銷售契約定型化契約條款，要求其拋棄消保法第11條之1及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項賦予不得少於三日之審閱期間，依消保法第12條規定，顯失公平，無效？
2.雪球可否主張農莊不動產仲介股份有限公司出具之不動產專任委託銷售契約定型化契約條款，賦予農莊不動產仲介股份有限公司代理收受定金之權限，違反民法第106條雙方代理之規定，剝奪其是否收受訂金之決定權，依消保法第12條規定，顯失公平，無效？
3.雪球可否主張農莊不動產仲介股份有限公司未給予審閱期間，專任銷售及代理收受定金之條款，不構成契約之內容？
4.雪球可否主張農莊不動產仲介股份有限公司未據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考，導致其以低於市價之價格25%委託農莊不動產仲介股份有限公司出售房地及停車位，依民法第88條第1項規定意思表示內容錯誤，撤銷意思表示？
5.雪球可否主張拿破崙不具備不動產經紀人資格，其簽訂不動產專屬委託銷售契約係受拿破崙詐欺為由，依民法第92條第1項規定，撤銷被詐欺之意思表示？
6.農莊不動產仲介公司可否主張自願折讓服務報酬30萬元，以2,470萬元為買賣價金與買受人弗雷德里克訂定買賣契約？
7.農莊不動產仲介公司於107年3月28日與皮爾京頓訂定買賣契約並收受定金50萬元，惟雪球於107年3月31日將房地及停車位出賣與溫普，並旋即辦理不動產所有權移轉登記，農莊不動產仲介公司可否要求給付違約金？
8.承上，雪球可否主張依民法第252條規定酌減違約金？
9.農莊不動產仲介公司於107年4月1日與瓊斯訂定買賣契約，瓊斯給付定金500萬元，嗣瓊斯違約不買，定金遭雪球沒收，農莊不動產仲介公司可否請求250萬元作為該次委託銷售服務之支出費用？
不動產交易涉及許多專業知識，消費者通常無法具備，故多委由專業之房仲公司或人員處理，而房仲公司或人員通常會出具由其片面擬定之不動產委託銷售、要約書等定型化契約，因資訊不對等，業者在定型化契約上可能會訂定對消費者不利之條款，內政部為保障消費者權益，依消費者保護法第17條規定第1項規定，擬定不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、要約書定型化契約應記載及不得記載事項，並報請行政院核定後公告，司法實務在具體個案中，解釋上開應記載及不得記載事項並作成判決，試整理相關判決解答上開案例：
1.若農莊不動產仲介股份有限公司在定型化契約條款要求雪球拋棄消保法第11條之1及不動產委託銷售定型化契約應記載不得記載事項給予之審閱期間(三日以上)，顯失公平者，該條款依消保法第12條第1項規定，無效。反之，若未顯失公平，則屬有效。
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消費者保護法第11條之1、第12條分別定有明文。
次按，不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定：壹、應記載事項第1條(契約審閱期間)規定：「本定型化契約及其附件之審閱期間（不得少於三日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。」
依最高法院98年度台上字第168號民事判決：「消費者保護法第十一條之一第一項固規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。惟依同條第二項規定，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。次按企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第二百四十七條之一第三款、第四款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理。」
實務上之不動產委託銷售契約常見拋棄審閱期間或未給予審閱期間之情形，在定型化契約條款要求消費者拋棄審閱期間之權利時，依最高法院98年度台上字第168號民事判決意旨，若顯失公平，依消保法第12條第1項規定，無效，惟104年6月17日消費者保護第11條之1第2項修正為「業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。」，此時是否一律無效，不無疑問，立法理由載明：「參考最高法院九十八年度台上字第一六八號民事判決理由：『……爭專任委託銷售契約書所載消費者自願放棄契約審閱權之定型化契約條款，依其情形顯失公平，故該拋棄契約審閱期之條款應屬無效……』，增訂第二項，以保護消費者審閱契約之權利。」，故仍需判斷是否顯失公平，若顯失公平，依消保法第12條第1項規定，無效。
修法前實務見解同最高法院98年度台上字第168號民事判決意旨，可參照：
臺灣台北地方法院 99 年度 訴 字第 1627 號民事判決
依消費者保護法第十一條之一規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，本條規定旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。況在現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，而確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已藉由其他方式瞭解定型化契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，對於消費者而言，未必盡屬有利。又若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。…被告在此之前即曾委託原告○○不動產公司所屬○○房屋銷售系爭不動產，其並非第一次簽訂不動產專任委託銷售契約，對於契約條款內容當已有相當之瞭解暨有審閱契約之機會，故縱使有被告所指在簽約前未經有三日之審閱期，惟其已充份瞭解契約內容，願意放棄該權利。且查，被告在98年7 月31日簽訂不動產專任委託銷售契約書後，復有於98 年8月23日簽訂如兩造不爭執事實(二)所載之契約書內容更改附表，將委託價額更改為43,000,000元（包含土地增值稅及服務報酬在內）、委託期間變更延長至98年12月31日止（見本院卷第8 、12頁契約書、更改附表內容）。足見，被告並未拒絕由原告○○不動產仲介公司代為銷售系爭不動產，自不能事後又以審閱期間未達三日，主張契約條款無效，以規避依照契約應負之義務。 4.況查，被告學歷為企業管理研究所畢業，擔任○○科技實業有限公司負責人，從事教學及代理教材事務，經被告自陳甚詳，為原告所不爭者（見本院卷第215 頁、216 頁背面）。茲既被告為已有相當社會歷練之成年人，與原告○○不動產仲介公司間又無任何權力隸屬關係，若對不動產專任委託銷售契約書內容有不了解之處，衡情當會向原告公司之承辦人員即證人游○○問明，當無在不清楚契約書權義關係下即草率於契約書上簽名之理。加以，如被告前開所述，其在與原告代理人即證人游哲皓簽約當日，除簽約事項外，尚有就其他事項交談甚久，堪認被告有充足時間得以大致瀏覽不動產專任委託銷售契約條款，且被告於簽約前縱未取得契約書審閱三日，惟證人游哲皓並無妨礙其閱覽之行為。 5.綜上足認，被告已有充分之機會瞭解不動產專任委託契約書內容，包括不動產專任委託契約書第五條服務報酬、第六條代理收受定金之約定條款在內，其依消費者保護法第十一條之一所享契約審閱權已獲得充分保障。被告抗辯不動產專任 委託契約書第五條、第六條未經其合理審閱，應不構成契約之內容，尚非可取。
2.依民法第106條及不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項、不動產委託銷售契約書範本，農莊不動產股份有限公司經雪球允諾後，得代雪球收受買方支付之定金，該定型化契約條款並無顯失公平之情形，自屬有效。
按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法第106條定有明文。
次按，不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第6條受託人義務第7款規定：「契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外。否則視為不同意授權。」、不動產委託銷售契約書範本第7條(受託人義務)第7款規定：「契約成立後，委託人□同意□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。」，均給與委託人是否授權受託人代為收受買方支付之定金之權利，該約定並無顯失公平之情形，若雪球已授權農莊不動產仲介公司收受買方支付之定金，即不得主張違反消保法第12條第1項，無效。
臺灣新北地方法院 101 年度 重簡 字第 141 號民事判決
依被告與○○公司間委託銷售契約書之第8條第7款約定：契約成立後，除甲方（即被告）不同意授權乙方（即同人公司）代為收受買方之定金外，否則視為同意授權。核與內政部所頒訂之上開「不動產委託銷售契約書範本」第7條第7項之規定：「契約成立後，委託人□同意□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。」類似，本件被告並未提出證據證明其反對同人公司代為收取定金，且依上開委託銷售契約書第9條第2項約定：買方出價達到委託價格時，乙方（即○○公司）無須再行通知甲方（即被告）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。即原告出價838萬元，雖較委託價格變更後之843萬7000元為低，然被告與同人公司均同意在被告可取得810萬元之條件下，由同人公司自行調整吸收服務報酬不足部分，已如前述，則原告出價838萬元，對被告之權益並無影響，堪認已符合兩造委託事項變更契約書所約定之價格，是○○公司自得全權代理收受原告所交付之定金，被告上開抗辯，亦屬無據。
臺灣新北地方法院 101 年度 簡上 字第 91 號民事判決
系爭委託銷售契約書第9 條係關於「定金收取」之規定，其第1 款約定上訴人同意同人公司可為買賣雙方之代理人，第2 款約定買方出價達到委託價格時，上訴人無須再行通知上訴人即得全部代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，上訴人並同意買賣契約於同人公司收受定金時成立生效，第4 款約定因可歸責於上訴人之事由而未能簽訂不動產產買賣契約書時，上訴人應加倍返還訂金予買方，揆其條款內容非但與上開民法規定相吻合，且無違反誠信原則，更無對於上訴人（消費者）有顯失公平之情事，是上訴人抗辯上開條款有違反消費者保護法第12條規定，亦無足取。…況系爭委託銷售契約書第8 條第7 款約定：「契約成立後，除甲方（即上訴人）不同意授權乙方（即○○公司）代為收受買方之定金外，否則視為同意授權。」經核與內政部所頒訂之「不動產委託銷售契約書範本」第7 條第7 項規定：「契約成立後，委託人□同意□不同意授權受託人代為收受買方支付之定金。」類似，又系爭委託銷售契約書第9 條關於「定金之收取」之第1 款約定：「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。」第2 款約定：「買方出價達到委託價格時，乙方無須再行通知甲方即得全部代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。…」，亦如前述，足認同人公司代理上訴人收受被上訴人交付之定金，應屬完全有效，故上訴人上開抗辯亦非可採。
臺灣台北地方法院 99 年度 簡上 字第 598 號民事判決
契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外。否則視為不同意授權；買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約書」，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由委託人指定之，不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第6條第7項及第8條固分別明揭上旨。經查，系爭委託銷售契約第4條收款條件及方式條款，已明文約定由乙方（即上訴人）得代理甲方（即被上訴人）收受定金等語，是上訴人自得依約代理被上訴人收取定金，該契約條款之約定自無違反前揭應記載及不得記載事項之規定，首先敘明。
臺灣台北地方法院 99 年度 訴 字第 1627 號民事判決
既然在系爭不動產專任委託契約書第八條第七項業已就原告○○不動產仲介公司收受定金之權限加以約定，自無被告所辯不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效情形，僅係在判斷原告○○不動產仲介公司有無依不動產專任委託銷售契約第六條約定取得代理收受定金權限時，應綜合前開相關條款加以解釋適用之。
3.雪球若已充分瞭解定型化契約條款之內容，不得再主張農莊不動產仲介股份有限公司未給予審閱期間之權利，依消保法第11條第之1第3項規定，其條款不構成契約之內容；反之，若雪球無法充分瞭解定型化契約條款之內容，仍得主張定型化契約條款不構成契約之內容
消保法第11條之1第3款雖規定，違反給予審閱期間之規定，其條款不構成契約之內容，惟該條文規範之意旨，在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。若消費者已藉由其他方式瞭解契約內容，而確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容。消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。
臺灣台北地方法院 99 年度 簡上 字第 598 號民事判決
系爭委託銷售契約書之前文記載:本契約書審閱期間為三日以上，委託人(即被上訴人)簽訂本契約書時，業已行使契約審閱權利，並充分瞭解契約內容；且業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱等語，被上訴人於該項欄為打勾並緊鄰簽名，此有系爭委託銷售契約書可證（見原審卷第8頁），且為上訴人所不爭執。又前揭契約書，其中記載服務報酬條款，非但以手寫方式刪除原約定之成交價百分之四之記載，另書寫超價部分替代之；總價金額亦手寫方式註記被上訴人實收壹仟壹佰伍拾萬元整等情以觀，則兩造簽約前已就委託銷售之價格、付款方式及仲介報酬商議之，是被上訴人在簽立系爭委託銷售契約書前亦確實閱覽過契約條款，且對於該等契約條款甚有異議，並以手寫方式修改，並由被上訴人在審閱權部分簽名確認充分瞭解契約內容而無庸攜回審閱等情，已堪認定。再參諸被上訴人所要求之實收金額、服務報酬及增值稅之支出由買方支出等契約條件皆另以手寫方式加具於系爭委託銷售契約中，並由被上訴人簽名確認（見原審卷第8、9頁），益徵被上訴人已充分了解該契約內容，揆諸前揭說明，被上訴人於簽約前即已明瞭系爭委託銷售契約內容，即不得再援引消費者保護法第11條之1第1項規定，遽稱該等契約條款不構成契約之內容，甚或契約不成立、無效。
臺灣台北地方法院 96 年度 訴 字第 6493 號民事判決
(3)原告委託○○房屋仲介有限公司欲向被告買受系爭房地，前後共要約出價三次，○○房屋仲介有限公司業務員即證人乙○○在每次原告要約出價後，均有持原告簽署之要約書至被告住所，而該等要約書內容包括買方出價總價、買方基本資料、價格、付款方式、屋主簽認同意出售的簽名等部分，被告已有三次機會閱覽要約書之內容無訛，而96年5 月25日原告在為第三次要約後，證人乙○○遂持原告簽署之要約書至被告家中，經被告詳閱原告出價內容後，對原告之要約為承諾而簽名其上。… (3)然而，95年5 月25日要約書全文僅有八條契約條款，第一條首先即記載系爭房地標示，其次則在第二條載明原告願買受之出價數額及付款期別，下方即係原告請求被告給付違約金之第六條條文，而被告就原告所為第三次要約內容，當日表明承諾後，遂於要約書上簽名並記載其電話、地址等文字內容（見本院卷第4 、107 至108 頁）。依此要約書格式鋪陳方式，被告於承諾簽署要約書之前，在閱覽原告出價金額、付款期別等條款時，理當有機會閱覽位於買方即原告出價、付款期別條款下方之要約書第六條違約金條款。加以，要約書第六條違約金條款係以適中、明顯之文字清楚表示，且被告於同意原告出價金額後，更於要約書賣方欄位簽名並加註「此要約本人同意出售」字樣，更足認被告業已充分瞭解96年5 月25日要約書條款、內容，始於要約書上簽名。 (4)況查，被告為從事儀器生意之商人，學歷為高中畢業，經被告自陳甚詳，為原告所不爭者（見本院卷第81頁）。茲既被告為已有相當社會歷練之成年人，與原告、○○房屋仲介有限公司間又無任何權力隸屬關係，若對要約書內容有不了解之處，衡情當會向○○房屋仲介有限公司之承辦人員即證人 乙○○問明，而無在不清楚要約書之權義關係下即草率於要約書上簽名之理。此外，證人乙○○赴被告家中遞送原告要約書，與被告商談時間長達近一小時，已經證人乙○○在前開證述情節中陳明，堪認被告有充足時間得以大致瀏覽僅八條契約條款之要約書，且被告於簽約前縱未取得要約書審閱三日，惟證人乙○○並無妨礙其閱覽之行為。 (5)綜上足認，被告已有充分之機會瞭解96年5 月25日要約書內容，包括第六條之違約金條款在內，其依消費者保護法第十一條之一所享契約審閱權已獲得充分保障。被告抗辯要約書第六條未經其合理審閱，應不構成契約之內容，尚非可取。
臺灣台北地方法院 94 年度 簡上 字第 146 號民事判決
按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第 2項定有明文。然上述規定旨在避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審究內容即與企業經營者訂定不利於己之契約，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期間為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已知悉定型化契約內容（如同一契約期滿後續約），自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，故上開條文應為目的性限縮解釋，在消費者早已知悉定型化契約內容之際，即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。系爭契約雖係於93年8月26日在被上訴人營業場所簽訂，締約前上訴人未將該紙定型化契約書攜回審閱，此雖為兩造所不爭，惟本件上訴人前已就同一不動產房地委託被上訴人仲介出售，期間為3個月，並訂立第一次委託銷售契約書（見原審卷第37頁），該契約書兩造各執1份，而系爭契約之條文排列雖與第一次委託銷售契約書不同，但2份契約書內容要皆相近或相同，內容更異部分（上訴人委託出售房地總價格、被上訴人報酬比例）復俱為個別商議後所訂，有委託銷售契約書二紙附卷可資參佐，且為兩造所不爭，是上訴人就系爭契約內容應知之甚詳，揆諸上揭說明，上訴人自不得再以未經審閱為由，主張系爭契約第9條不構成契約內容。
臺灣士林地方法院 99 年度 訴 字第 1140 號民事判決
(一)系爭專任約因原告未給予被告審閱期間，故契約條款不拘束被告： 1.系爭專任約係原告為與不特定多數消費者締約之用，而單方面預先訂定者，此為兩造所不爭，自屬消費者保護法所規範之定型化契約。復按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，違反該規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項規定甚明。 2.經查，系爭專任約之簽約過程，…堪信陳碧容於99年6 月16日致電被告後，於當日晚間即要求會面簽約，時間出於倉促；簽約地點則在系爭房地所屬社區之中庭，其所在位置人員出入雜遝、燈光配置亦不適合磋商契約，堪認被告與陳碧容見面係出於臨時性之安排，並無審閱系爭專任約內容之機會，則被告辯稱原告未給予合理審閱期間等語，即非無據。 3.系爭專任約雖由被告在「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位簽名。惟按定型化契約條款，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分之約定為無效，此觀諸民法第247 條之1 第3 款、第4 款之規定即明。本件原告提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，顯與民法第247 條之1 第3 款、第4 款規範之情形相符，如有顯失公平情事，該條款即屬無效。經查，被告簽署系爭專任約出於倉促、地點亦臨時將就、簽約時間僅約半小時之情，業經論述如上，陳碧容雖稱業於電話中將重要內容告知被告，被告始放棄審閱期云云，惟查，原告就被告與多家仲介公司簽訂非專任約，同時委託銷售系爭房地之情，並不爭執，且有仲介出入登記表附卷可稽（本院卷第73頁），惟陳碧容自承遊說被告簽署系爭專任約之理由為「已經找到買方了，簽專任約可以保障兩造的權益」云云（本院卷第158 頁正面、背面），及電話中僅告知被告審閱期、價格、期間、收訂的權益等內容，並沒有一條一條念契約之內容；簽約的半小時中僅再度說明確認出售價格是多少，屋主實拿2,550 萬元，超出部分為報酬服務，以及原告願意折傭出售等情（本院卷第157頁背面），而未提及一旦簽署系爭專任約後，被告即不得委由其他仲介公司仲介銷售此一嚴重影響權益之法律效果。而被告簽署系爭專任約後，原告即得排除其他仲介公司之服務及介入，而享有專賣權限，被告則喪失選擇其他仲介公司服務之權利，對被告顯有失公平。此由陳碧容自承（簽專任約）重點是要保障買方及房屋仲介公司」等語（本院卷第159 頁），亦知其情。從而，被告放棄審閱期之權利，簽署對其產生重大不利益之系爭專任約，依其簽約之情形復有失公平，該條款應屬無效，仍應由原告證明已給予被告合理之審閱期。惟原告並未給予被告任何審閱期間，業經認定如上，從而，被告抗辯：依消費者保護法第11條之1 第1 、2 項之規定，系爭專任約約定之條款內容應不得拘束兩造等語，於法即無不合，原告尚不得依系爭專任約第9 條第2 項、第7 條3 項第2 款約定，請求被告給付服務報酬。
臺灣高等法院 100 年度 上易 字第 666 號民事判決
四、上訴人主張兩造簽有系爭專任約，由被上訴人委託上訴人銷售系爭房地，並約定被上訴人實拿2,550萬元，嗣上訴人已覓得買方朱春珠願以2,600萬元購買，惟因被上訴人拒不簽約而有不完全給付情事，致上訴人受有損害，依民法第565條、第227條規定，被上訴人應給付上訴人102萬元本息等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：系爭專任約是否因上訴人未給予被上訴人審閱期間，故契約條款不能拘束被上訴人？爰析述如下： (一)系爭專任約係上訴人為與不特定多數消費者締約之用，而單方面預先訂定者，此為兩造所不爭，自屬消費者保護法所規範之定型化契約。復按，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間供消費者審閱全部條款內容，違反該規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定甚明。 (二)經查，系爭專任約之簽約過程…堪信陳碧容於99年6月16日致電被上訴人後，於當日晚間即要求會面簽約，時間出於倉促，簽約地點則在被上訴人住處所屬社區之中庭，該中庭所在位置人員出入雜遝、燈光配置亦不適合磋商契約，堪認被上訴人與陳碧容見面係出於臨時性之安排，並無審閱系爭專任約內容之機會，則被上訴人辯稱上訴人未給予合理審閱期間等語，即非無據。 (三)系爭專任約雖由被上訴人在「業已充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位簽名。惟按定型化契約條款，使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或其他於他方當事人有重大不利益，按其情形顯失公平者，該部分之約定為無效，此觀諸民法第247條之1第3款、第4款之規定即明。本件上訴人提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，顯與民法第247條之1第3款、第4款規範之情形相符，如有顯失公平情事，該條款即屬無效。…被上訴人在上訴人未對其說明系爭專任約使被上訴人喪失委託其他仲介公司銷售系爭房地權利，即系爭專任約第7條第3項「專任委託之遵守：(1)有下列情形之一者，均視為乙方（即上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方（即被上訴人）仍應乙次付清予乙方委託銷售價之百分之四之服務報酬：委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者居間仲介者。…」（見原審卷第10頁）之重要內容，並放棄審閱期之權利，簽署對其產生重大不利益之系爭專任約，依其簽約之情形復有失公平，該條款應屬無效，仍應由上訴人證明已給予被上訴人合理之審閱期。惟上訴人並未給予被上訴人任何審閱期間，業經認定如上，則依消費者保護法第11條之1第1、2項之規定，系爭專任約第7條第3項第1款約定之條款內容應不得拘束兩造，是以上訴人自未取得於系爭專任約期限內獨家代被上訴人銷售系爭房地之權限，縱使上訴人依系爭專任約為被上訴人尋獲可實拿2,550萬元之買主並代被上訴人向該買主收取定金，被上訴人仍得自由決定是否出售予上訴人尋獲之買主，被上訴人未出面與該買主簽訂買賣契約，亦不得認被上訴人違反系爭專任約之義務，上訴人忽略其未取得獨家代被上訴人銷售系爭房地之權限，僅憑被上訴人違反系爭專任約第9條第2項、第7條3項第2款約定，請求被上訴人給付服務報酬，自屬無據。
- 4.農莊不動產仲介公司受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之，依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，應於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考，若違反善良管理人之注意義務，導致雪球誤認2500萬元為房地及停車位之市場價格，而為委託農莊不動產仲介股份有限公司銷售之意思表示，若雪球就內容錯誤之意思表示並無過失，得依民法第88條第1項、第90條規定，於意思表示後一年內，撤銷意思表示。
按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條定有明文。
次按，不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第6條(受託人義務)第1款、第2款規定：「（一）受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。（二）受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」。 經查，農莊不動產仲介公司需要據實提供該公司(或商號)近三個月之成交行情，供雪球訂定售價之參考，此屬於農莊不動產仲介股份有限公司之義務，若農莊不動產仲介股份有限公司提供之成交行情與市場價格有明顯落差，導致雪球誤認房地及停車位之價格，而委託農莊不動產仲介股份有限公司以低於市價25%價格銷售，此屬於意思表示內容錯誤，難認雪球具有過失，故雪球得依民法第88條第1項前段、第90條規定，在意思表示一年內，撤銷錯誤之意思表示。
臺灣高等法院 106 年度 上易 字第 269 號民事判決
查系爭契約第7條第2項受託人之義務已載明「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段，同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負賠償責任。」（見原審卷第8頁背面），被上訴人於上訴人簽立系爭契約時提供告知系爭不動產之市場成交行情單價每坪僅有98萬元，明顯已偏離並低於市場成交行情甚多，而未盡其據實提供成交行情之義務，已如前述，被上訴人係不動產經紀業者，依約對上訴人所委託銷售之系爭不動產，有據實提供成交行情之義務，被上訴人未依鄰近實際一樓店面成交行情，而僅依二樓以上住宅單價概略計算而告知提供系爭不動產之市場成交行情單價為每坪98萬元，明顯低於市場成交行情甚多，被上訴人顯已有過失，致上訴人因而誤認系爭不動產可能成交價格僅為每坪98萬元，因而據與被上訴人簽約，約定銷售價格為2,920萬元，上訴人自係對於系爭契約所委託出售標的物之價格內容為錯誤之意思表示，而屬民法第88條第1項本文上段意思表示內容之錯誤。上訴人簽約時係82歲之老嫗，且曾罹患憂鬱症，有被上訴人所不爭之三軍總醫院之診斷證明書可參（見本院卷第167-168頁），其智識及反應判斷能力均較一般正常交易之人有所減低，而全數信賴被上訴人經紀業者據實報告正確交易之成交行情，則不論就其主觀及客觀情狀上，一般人如知其情事，當不致低價委託拋售，是系爭不動產實際成交行情在本件委託仲介銷售契約之交易上確屬應據實告知之重要事項，尚不得認係上訴人自己之過失所致，此觀之事後被上訴人所覓得買主翁麗卿於105年5月10日出具買賣斡旋金委託書之前，上訴人即曾於105年5月1日向臺北市政府地政局申訴被上訴人有未提供實價登錄行情，致使其被誤導行情等情狀，有本院向臺北市政府地政局調取之上訴人申訴爭議資料可參（見本院卷第83頁以下及第112頁），上訴人自得依民法第88條第1項規定，將此項錯誤之意思表示撤銷。而上訴人係於105年9月20日以原審民事答辯狀為撤銷意思表示，並經被上訴人當庭收受（見原審卷第30-32頁），並未逾意思表示後1年之除斥期間，依民法第114條第1項規定「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」，從而上訴人自不受系爭契約之拘束，被上訴人尚不得再以已撤銷之系爭契約第11條第1項第1款及第3款違約處罰之約定，主張上訴人有拒絕與伊所覓得之買方簽約，或於專屬銷售期間擅自委託他人出售系爭不動產之違約情節，而請求上訴人給付按委託銷售總價2,920萬元3%計算之違約金87萬6,000元，其請求自不能准許。
5.拿破崙是否具備不動產經紀人資格，並非雪球締約時考量之點，難認係施用詐術，雪球並未因此陷於錯誤，無法依民法第92條規定，撤銷意思表示。
按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。 經查，出賣人委託銷售時考量之事項，主要在委託銷售價格、委託期間、專任或一般委託，是否具備不動產經紀人資格，通常非考量事項，故拿破崙與雪球締約，無法認定為施用詐欺，而雪球亦未因此陷於錯誤，故無法依民法第92條規定，撤銷意思表示。
臺灣台北地方法院 94 年度 簡上 字第 146 號民事判決
上訴人就其所指「被上訴人施用詐術、使其陷於錯誤」一節，並未提出任何證據以實其說。本件系爭契約乃於第一次契約期滿後續訂，約定條款前後雖有更動，但內容大體相同，其他變動部分如委託出售總價、服務報酬等系爭契約重要部分均未經上訴人爭執，是已難認被上訴人有何施用詐術、陷於錯誤情節，至甲○○雖僅為不動產經紀營業員，不具有不動產經紀人資格，但簽訂本件契約既無庸不動產經紀人代表原告締約，業如前述，甲○○不具不動產經紀人資格一節，本難認為係施用詐術，況就甲○○有無不動產經紀人資格一節，並非上訴人締約時考量之點，此亦為上訴人所不爭執，是上訴人亦未因而陷於錯誤甚明，上訴人依民法第92條第1項之規定撤銷系爭契約，自非有據，而不生撤銷之效力。
6.除非不動產專任委託銷售契約有特別約定得以折讓之方式或以實拿價金之方式訂定買賣契約，否則農莊不動產仲介股份有限公司不得擅自變更委託銷售之金額，變更委託銷售之金額，無法認定雪球與弗雷德里克間就買賣契約意思表示相互合致，故契約尚未成立。
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第345條、第153條分別定有明文。 依最高法院93年度台上字第441號民事判決：「買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其於具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，究不能因此即認買賣契約業已成立。」 經查，依民法第345條規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。依最高法院93年度台上字第441號民事判決意旨，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，若就上開部分無法達成合意，不能認定買賣契約業已成立。 次查，實務上有不動產仲介業者與委託人約定，由委託人實拿一定之價金，或授權受託人可以服務報酬範圍內調整買賣價金，在符合約定，實務判決認為買賣契約成立，受託人得依據委託銷售契約主張權利，惟本例中雪球並未約定實拿一定之價金或授權農莊不動產仲介股份有限公司在服務報酬範圍內調整買賣價金，故農莊不動產仲介股份有限公司無權將委託銷售價格調整為2,470萬元，故雪球與弗雷德里克就價金部分意思表示尚未合致，買賣契約並未成立。
臺灣台北地方法院 99 年度 訴 字第 1627 號民事判決
系爭不動產專任委託銷售契約第四條已然約定：「若買賣成交，甲方（即被告）願意接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方（即原告○○不動產仲介公司）亦得代理甲方收受定金…」，而被告委託銷售系爭不動產時，與原告○○不動產仲介公司約定之付款條件為：簽約款支付總價10% 、備證款支付總價10% 、完稅款支付總價10% 、尾款（交屋款）支付總價70% ，此詳閱契約之付款條件欄即明（見本院卷第10頁）；觀諸第四條關於付款條件即各階段價金付款數額之約定，實乃涉及買方貸款成數及金額此一重要買賣交易內容，此由第四條第五項約定更可察得。然查，原告陳○○提出予原告○○不動產仲介公司之不動產委託斡旋契約書第二條所載付款條件卻係為：簽約款及備證款共支付總價20% ，不支付任何完稅款，尾款（交屋款）支付總價80% ，有斡旋書在卷可稽（見本院卷第126頁），顯與被告委託銷售之付款條件有出入，此項差異點恐涉及原告陳○○在日後買賣成交時可能取得之貸款成數、買賣尾款交付時期及方式、擔保物之提供等等各該重要交易事項。足徵，原告陳○○與被告關於付款條件意思表示是否合致，為系爭不動產買賣極度重要事項之一。(5)加以，原告陳○○斡旋契約書第三條關於斡旋金800,000 元 之交付，約定：「若買方之承買價款及本契約書之條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方」，第四條約定：「斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效…」等詞（見本院卷第126 頁），可認，原告陳○○交付斡旋金即定金800,000元予原告○○不動產仲介公司，須俟原告陳○○與被告間關於買賣價金及斡旋契約書上第二條所載承購總價款及付款條件等內容意思表示合致，方可認為買賣契約成立生效，此對照前開(一)之６所為說明後，堪認當買方原告陳○○應買之價金、付款條件等意思表示內容未與被告委賣條件一致或更為有利時，尚不得遽以原告○○不動產仲介公司收受定金，即謂原告陳○○與被告間買賣契約因之成立。
臺灣新北地方法院 101 年度 重簡 字第 141 號民事判決
依上開委託銷售契約書第9條第2項約定：買方出價達到委託價格時，乙方（即○○公司）無須再行通知甲方（即被告）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。即原告出價838萬元，雖較委託價格變更後之843萬7000元為低，然被告與○○公司均同意在被告可取得810萬元之條件下，由○○公司自行調整吸收服務報酬不足部分，已如前述，則原告出價838萬元，對被告之權益並無影響，堪認已符合兩造委託事項變更契約書所約定之價格，是同人公司自得全權代理收受原告所交付之定金，被告上開抗辯，亦屬無據。
臺灣台北地方法院 99 年度 訴 字第 483 號民事判決
原告雖主張伊於98年10月24日覓得買主王○○出價2,800 萬元購買系爭不動產，又由伊折讓服務費112 萬元以達成被告委託之底價，故被告與王○○間關於系爭不動產之買賣契約業已成立云云，並提出系爭意願書為憑（見本院審卷第7 頁）。惟查，被告委託原告銷售之底價為2,912 萬元乙節，已如前述，而王○○出價之價格既為2,800 萬元，自未達被告所願出售之底價，被告與王○○間就系爭不動產之買賣價格自難謂已達成合意，揆諸首揭說明，被告與王○○關於系爭不動產之買賣契約即未成立。
7.雪球違約不賣，農莊不動產仲介股份有限公司得依不動產專任委託銷售契約書約定，請求雪球給付違約金100萬元。
經查雪球與農莊不動產仲介股份有限公司訂定之不動產專任委託銷售契約已約定若雪球在收受定金後違約不賣，農莊不動產仲介公司可請求成交價額百分之四之違約金，農莊不動產仲介公司自得依上開約定請求雪球給付100萬元之違約金。
8.若雪球可證明違約金有過高之情形，可依民法第252條規定請求法院酌減違約金。
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。 依最高法院103年度台上字第2232號民事判決：「按民法第 252 條固已明定契約所約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，然此約定之違約金是否過高，乃事實問題，自應由主張過高之債務人就此負舉證之責，並由兩造據以辯論及攻防後，經法院就兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷後始為酌減。」 違約金可分為兩種性質，其一為賠償總額預定之違約金；其二為懲罰性違約金，若約定之違約金過高均可依民法第252條規定酌減，惟主張違約金過高之債務人應就此負舉證責任，故雪球若可以舉證證明違約金過告，則可依民法第252條規定，酌減違約金。實務上依受託人服務報酬多寡及辦理進度來認定違約金是否過高。
臺灣台北地方法院 105 年度 訴 字第 3207 號民事判決
然自被告委託原告銷售至被告另行委託○○房屋出售系爭不動產之時間，僅4個月餘，衡情原告尚不致為銷售系爭房地支出太多勞力、費用，可知原告所受之損害有限，原告亦未提出因銷售系爭不動產而進行市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等相關支出費用之證據，也未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料，況本件因被告委託原告銷售之系爭不動產，因位處光復北路之1 樓店面，本身不動產價值已高，且屬店面釋出，投資者眾，本極易銷售，再兩造於系爭契約第10條「委託人終止契約之責任」之約定，委託人於委託期間任意終止系爭契約需負擔之違約金亦僅有委託銷售總價百分之二計算之違約金，且原告因被告違反系爭契約之約定而未能獲得可得享受之利益，惟原告亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等勞務，但亦因被告違約引起之糾紛需付出後續訴訟程序等時間、費用支出，又審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求委託銷售總價百分之六計算之違約金尚嫌過高，應以委託銷售總價百分之一計算之違約金即292,000 元（計算式︰29,200,000×1%＝292,000 ）為適當，超過此部份之違約金則應依民法第252 條予以酌減。
臺灣台北地方法院 96 年度 訴 字第 6493 號民事判決
被告雖辯稱要約書第六條所約定之違約金金額顯屬過高，應予酌減。但關於債權人即原告所受損害是否與違約金金額相差懸殊乙節，均未見被告舉證以為證明，僅空言泛稱兩造間僅發生不動產買賣之預約，原告因欲履行系爭房地買賣之準備行為，實屬有限云云。故其抗辯違約金金額過高應予酌減，自無足取。
臺灣台北地方法院 94 年度 簡上 字第 146 號民事判決
查依系爭契約第 5條之約定，上訴人若順利出售系爭房地，其須支付予被上訴人之報酬僅委託出售價格即 1,230萬元之2% ；另依被上訴人與樓偉亮所簽訂之斡旋書第5條，被上訴所得向樓偉亮收取之報酬為1,230萬元之 1%，依此，若系爭房地順利以 1,230萬元出售時，被上訴人所得收取之報酬僅1,230萬元之3%，系爭契約第9條約定違約罰金為 1,230萬元之4%誠屬過高，而有酌減之必要。又經斟酌被上訴人於系爭契約所付出之勞費，與上訴人違反系爭契約第8條第4款之情節，認上訴人應付予被上訴人之違約金應以1,230萬元之 3%即369,000元，方屬允妥。
9.農莊不動產仲介股份有限公司僅得請求成交價格百分之二即50萬元之報酬。
按不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第7條(末定金之處理)規定：「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之__（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得再收取服務報酬。前項沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬或費用。」 經查，不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項就沒收定金之處理已有詳細規範，依消保法第17條第5項之規定，不動產專任委託銷售契約雖未記載，仍構成契約之內容，故農莊不動產仲介股份有限公司只能請求約定之服務報酬50萬元。
臺灣新北地方法院 104 年度 訴 字第 3158 號民事判決
依系爭委託銷售契約書第5條服務報酬約定「買賣成交者，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之貳（最高不得超過中央主管機關之規定）。前項乙方之服務報酬，甲方於與買方簽訂買賣契約時乙次付清」，是兩造已就原告之服務報酬之數額約定，即買賣總價4850萬元之百分之2，為97萬元。至於契約第8條之規定，係針對買方支付訂金後，買方違約不簽約而言，核與本件買賣情形不同，自不得援引，且依內政部於92年6月26日以內授中辦地字第0920082743號公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，壹、應記載事項七、沒收定金之處理：「買方支付定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金之百分之__（但不得逾約定定金百分之五十且不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬」（見卷第88至89頁），亦即委託人按沒收定金百分之多少比例支付予受託人，不得超過約定之服務報酬，雖系爭委託銷售契約書第8條僅約定「買方支付訂金後，如買方違約不買，致訂金由甲方沒收者，甲方應支付該沒收訂金之百分之伍拾予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬」，漏未約定「且不得逾約定之服務報酬」，惟依消費者保護法第17條第5項規定「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，是原告僅得向被告請求約定之服務報酬97萬元，被告既已付清，原告不得再向被告請求給付。
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