甲委託A房屋仲介公司銷售名下因投資所購買之別墅，並簽立專屬委託銷售契約，不動產業務員乙媒合丙與甲簽訂買賣契約，嗣丙依約給付第一期、第二期款共新台幣5000萬元，惟給付第三期款之前，丙發現別墅有重大違建之情形，寄發律師函通知甲及A房屋仲介公司出面處理，經查證後，確實有重大違建之情形，甲丙乃合意解除契約，甲退還收取之買賣價金5000萬元，但賠償丙4000萬元。問甲可否向A房屋仲介公司及乙請求損害賠償？
法律規定
民法第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。」
民法第567條第1項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」
民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
不動產經紀業管理條例第26條規定：「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（第1項）。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任（第2項）。前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時，視為已向基金管理委員會申請調處，基金管理委員會應即進行調處（第3項）。受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第八條第四項規定，通知經紀業限期補繳（第4項）。」
實務見解
最高法院110年度台上字第2122號民事判決
受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第544條分別定有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。查上訴人於86年間購入系爭不動產時，即存在系爭游泳池，並不知係違建；其於106年8月間口頭委託被上訴人標售系爭不動產，其間成立委任契約；被上訴人於標售前，為查明系爭不動產現況，已派員至現場入內履勘等情，為原審認定之事實。而被上訴人之營業項目有不動產仲介經紀業，其受任標售系爭不動產之報酬為300萬元，復不爭執兩造間口頭委任契約之內容如系爭合約稿所示（見一審卷139頁，原審卷304、368、371頁），依交易上一般觀念，被上訴人就系爭不動產之標售事務，具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意，本於忠實義務及誠信原則，處理系爭合約稿所定工作內容，即以專業素養提供上訴人諮詢不動產顧問服務、相關建議、協助上訴人與交易相對人簽署不動產買賣契約及後續產權移轉點交等事務（見原審卷137、138頁）。惟依卷附勘查日期108年3月7日不動產估價報告書所載，一般市場上流通之不動產，其上游泳池多規劃為社區內之公共設施，置於地下室、一樓或空地上，系爭游泳池設在頂樓室內，長約12.61公尺、寬約7.1公尺，面積約89.53平方公尺，14樓為游泳池平面，13樓為游泳池體及其他濾水及加熱機房，實屬特殊設計等情（見原審卷206、263頁）；及證人李0銘（被上訴人投資部資深經理，從事仲介業務）結稱：伊係本件承辦人，負責帶人去現場看屋2、3次，伊與林0芬（上訴人職員）於開標前，有向管委會申請平面圖即結構圖，但看不出有無游泳池等語（見一審卷286、288頁）之間接事實及證據，是否不足以推認系爭游泳池為系爭不動產之異常設施？以被上訴人之專業素養，就系爭游泳池是否屬室內合法建築，能否謂毫無疑慮，而不須建議上訴人申請建物竣工圖加以查明確認？又原審既認被上訴人於標售前，為查明系爭不動產現況，已代上訴人委任戴德梁行不動產估價師事務所為系爭估價報告；然觀之系爭估價報告，就系爭游泳池未置一詞（見原審卷143至146頁），被上訴人竟未察覺有異，能否謂已本於忠實義務及誠信原則履行受任事務？均非無疑。再稽諸被上訴人擬定之系爭買賣契約第6條第2項記載，上訴人於簽約前應將包含建物竣工圖等買賣標的相關資料揭露予丁0益知悉參考（見一審卷35頁）；佐以李0銘證述：丁0益於投標前，即反應要申請竣工圖（見一審卷287頁），及證人林0芬所述：被上訴人於106年10月6日第2次標售後，要求伊協助出具授權書向建管處調閱不動產相關圖面，丁0益於106年10月30日（簽約後）收到竣工圖，發現與現實狀況有差異，伊始知有違建（見一審卷276頁）各等語，似見被上訴人知悉簽訂系爭買賣契約前，應備妥建物竣工圖供買方查核，且系爭不動產有無違建，經由建物竣工圖比對現況即明。倘屬實在，則上訴人屢主張被上訴人本於專業知識經驗，應建議或協助其調取建物竣工圖，卻未為之，致未察覺系爭游泳池屬違建，已未盡善良管理人之注意義務等語，是否全無足取？被上訴人能否以上訴人誤認系爭不動產上無違建，即免除其建議及協助調取建物竣工圖之義務？均非無再加研求之必要。以上各節，攸關上訴人能否請求被上訴人賠償損害之判斷，自屬重要之攻擊方法。乃原審未詳查細究，徒以上訴人主觀上確信系爭不動產上無違建，應無特別約定被上訴人須調取建物竣工圖，或查明其上有無違建之可能，遽認被上訴人並無未盡善良管理人之注意義務，所為不利上訴人之判決，自有理由不備之違誤，亦有悖於經驗、論理及證據法則。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查，上訴人於第一審似無依不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項之規定併為請求，是否於原審為訴之追加，自待釐清。另原判決就上訴人依民法第227條第1項規定之請求，漏未加以論斷。又果被上訴人有未盡善良管理人注意義務之情事，則其抗辯上訴人給付丁0益之補償金，無關系爭不動產有無違建一節，即應一併加以斟酌。案經發回，宜注意及之。
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