【預售屋買賣遲延案】
鳴人向火影建設公司購買預售屋，買賣價金為1000萬元，火影建設公司提供之預售屋買賣定型化契約約定，買賣價金分四期付款，買方應依約定之方式付款，如逾期二個月不付款，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，視為違約，賣方得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。預售屋之建築工程應在104年12月31日之前開工，106年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，得順延期間。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，買方得解除契約， 賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。鳴人給付第一期款及第二期款共500萬元後，遭遇下列問題，問應如何處理？
1.火影建設公司於106年12月31日仍無法取得使用執照，鳴人可否請求遲延完工之遲延利息？
2.火影建設公司於107年4月3日仍無法取得使用執照，鳴人解除買賣契約，並請求賠償房地總價百分之十五之違約金，火影建設公司可否依民法第252條規定請求法院酌減違約金？
3.火影建設公司以施工期間受颱風及大雨影響，取得使用執照期間應順延，故鳴人不得解除契約，於107年5月1日取得使用執照後，請求鳴人給付剩餘之500萬元買賣價金，遭鳴人拒絕，乃於107年7月10日寄發存證信函要求鳴人在七日內付款，逾期不付款則解除契約，並沒收150萬元(依房地總價款百分之十五計算)。
說明
內政部為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，依消費者保護法第17條第1項規定，就預售屋買賣擬訂定型化契約應記載或不得記載事項，並報請行政院核定後公告預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載事項，就預售屋買賣契約付款條件、逾期付款之處理方式、開工及取得使用執照期限、房屋所有權移轉登記期限、通知交屋期限及違約處罰均有詳細規定：
第8條(付款條件)
付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款，其每次付款間隔日數應在二十日以上。
如賣方未依工程進度定付款條件者，買方得於工程全部完工時一次支付之。
第9條(逾期付款之處理方式)
買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。
如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。但前項情形賣方同意緩期支付者，不在此限。
第12條(開工及取得使用執照期限)
（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
１、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
２、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。
第14條(房地所有權移轉登記期限)
（一）土地所有權移轉登記
土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。
（二）房屋所有權移轉登記
房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。
（三）賣方違反前二款之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。
（四）賣方應於買方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記：
１、依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。
２、提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓，及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方。
３、本款第一目、第二目之費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現。
（五）第一款、第二款之辦理事項，由賣方指定之地政士辦理之，倘為配合各項手續需要，需由買方加蓋印章，出具證件或繳納各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦地政士通知日起七日內提供，如有逾期，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予賣方，另如因買方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，買方應全數負擔；如損及賣方權益時，買方應負損害賠償之責。
第15條(通知交屋期限)
（一）賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：
１、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。
２、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
３、買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。
４、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
（二）賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、使用維護手冊、規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。
（三）買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。
（四）買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。
第24條(違約之處罰)
（一）賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。
（二）賣方違反「賣方之瑕疵擔保責任」之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。
（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之__（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
（四）買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
（五）買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。
預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項依消費者保護法第17條第4項、第5項規定，對定型化契約產生控制之效力，足以使定型化契約條款無效，並使應記載事項構成契約之內容。實務在控制預售屋買賣定型化契約時針對相關法律問題，表示見解，本案例試著整理相關判決內容，說明目前實務之見解。
案例解說
1.依消費者保護法第17條第5項規定，預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第12條第2款規定雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，故鳴人可請求火影建設公司給付自107年1月1日起，每日按應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息。
2.鳴人可行使預售屋買賣契約之約定解除權(需要特別注意約定解除權約定之內容，以免誤認或無法行使)並請求違約金，而火影建設公司若無法舉證證明房地總價百分之十五之違約金過高，無法依民法第252條規定酌減。
3.若火影建設公司能夠舉證證明因天災地變等不可抗力之事由，致其不能施工者，得順延期間，此時火影建設公司並不構成違約，鳴人依預售屋買賣契約約定，應給付剩餘之買賣價金，若鳴人拒付，會構成給付遲延，逾期二個月仍不付款，火影建設公司可以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，視為違約，火影建設公司有權沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，並解除契約。
臺灣台北地方法院 105 年度 重訴 字第 336 號民事判決
查依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第24條第3款約定：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」系爭土地買賣契約就賣方違約逾期3個月未取得使用執照時，並未如系爭房屋買賣契約第7條第2款、第16條第1款之約定，於每逾1日應按已繳土地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，並賠償土地總價百分之二十之違約金，惟系爭房地買賣契約屬定型化契約，前開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款、第24條第3款約定之內容亦構成系爭土地買賣契約之一部。原告主張依系爭房屋買賣契約第7條第2款、第16條第1款、內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款、第24條第3款約定，請求被告返還已繳房地價款、給付遲延完工遲延利息，並賠償違約金，即屬有據。
臺灣台北地方法院 106 年度 訴 字第 2827 號民事判決
原告雖亦指上述違約金數額過高云云，但並未提出任何證據以實其說，且兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、土地預定買賣契約第十三條第二項之約定與內政部九十九年八月十六日修正公告、一００年五月一日生效之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第二十四條「違約之處罰」(四)、「預售屋買賣契約書範本」第二十五條「違約之處罰」五關於買方未依約給付價款情形內容並無二致，而「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售屋買賣契約書範本」係不動產主管機關內政部依消費者保護法第十七條之規定擬訂、經行政院核定後公告，該違約金比例既合於不動產主管機關針對預售屋買賣擬訂、核定之標準，已難遽指為過高，況兩造間土地預定買賣契約、房屋預定買賣契約係一０四年一月二十日訂立，但一０五、一０六年間臺北市房地產市場景氣不佳、價格大幅下滑，本件預售房屋縱甫興建完成，本件買賣標的物現已無法以原總價二千四百五十二萬元價格出售，價格跌幅猶高於原總價百分之十五（三百六十七萬八千元），此經被告陳明在卷，並經原告肯認屬實，即被告因原告拒不依約給付價金致解除契約另行出售，所能得換取之對價將低於原總價（二千四百五十二萬元）百分之八十五即二千零八十四萬二千元，短少價金所受損害超逾三百六十七萬八千元，參諸被告於本件審理中表明仍願依原契約繼續履行、將本件預售房地出售予原告，仍遭原告拒絕，原告稱以買賣標的房地總價百分之十五計算之違約金三百六十七萬八千元過高、應予酌減云云，委無可採。
臺灣台北地方法院 105 年度 重訴 字第 336 號民事判決
查系爭房屋買賣契約第16條第4款約定：「甲乙雙方當事人除依前三款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」、 內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第5款約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」足見應屬債務不履行損害賠償額預定之違約金性質。本院審酌系爭房地買賣契約係由被告一方擬定、製作之定型化契約，其於系爭房屋買賣契約約定賣賣雙方違約時需賠償他方按房屋總價款20%計算之違約金，經雙方本諸自由意志合意決定，應同受拘束；內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第3款係以房地總價款15%作為賣方違約之違約金約定下限，原告請求之違約金，土地部分按土地總價款15%計違約金，並未逾越前開規定，且原告購買系爭房屋係為自住，因被告遲延完工，尚須花費額外時間、精力另尋適當之住所，並參酌被告違約情形，現今社會經濟發展狀況，並被告若能如期履行，原告可得享受之一切利益及所受損害情形，認原告得請求違約金分別按約定房屋及土地總價款20%、15%計算，應屬相當，並無過高情形，被告未就違約金過高而有顯失公平之利己事實，舉證以實其說，被告抗辯約定違約金過高云云，不足採取。
臺灣新北地方法院 105 年度 訴 字第 2854 號民事判決
法院酌減違約金至相當之數額，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院88年度台上字第337號民事裁判意旨參照）。買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾1日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方，因買方擅自解約、不為給付，給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方沒收已支付全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費，有系爭契約第8條第2項可按。準此，兩造已約定如原告擅自解約，被告自得沒收已收受之全部價款作為違約金，如逾期尚須繳納每日萬分之二之違約金，又參考各級法院辦案期限實施要點第2條第2、7、8項之規定，第一、二、三審之辦案期限依序為1年4月、2年、1年，本件訴訟標的為300萬元，為得上訴第三審之事件，辦案期限為4年4月，自被告以被證1存證信函催告原告提出相關文件辦理過戶之日起即105年6月27日起至109年12月2日止，以每日萬分之二計算，違約金合計為449萬9612元，如以年息百分之五之法定遲延利息計算為308萬1926元。再者，參酌中華民國103年4月28日內政部內授中辦地字第1036650687號公告修正壹第3點、第4點、第7點(中華民國000年0月0日生效)行政院消費者保護會第23次委員會議通過之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第4項規定「買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」等情，原告繳納價金為150萬元，價金總額為1540萬元，僅占價金9.74%，尚未逾越上開預售屋買賣定型化契約之違約金百分比，如計算法定遲延利息308萬1926元，或約定違約金449萬9612元，被告僅沒收價金150萬元，尚稱合理，本院並無酌減之必要。原告依據民法第252條、第179條請求被告返還價金150萬元，自屬無據。
臺灣士林地方法院 104 年度 重訴 字第 298 號民事判決
經查，本件兩造於締結系爭契約，對所約定之違約金條款應甚明瞭，且所約定之買賣價金極高，而原告僅係因政府打房因素而拒絕繼續履行買受人給付價金之義務，尚難認有何應予酌減之事由，而被告因原告拒絕繼續履行系爭買賣契約，以致喪失該段期間與第三人之締約機會，且因原告之請求就系爭買賣契約買受之房地所為之修改、設計，均有予以改正之費用，復揆之違約金之約定為價金之15％，尚難認有何過高情事，原告徒以解除系爭買賣契約當時，不動產投資興建業之同業利潤標準淨利率為10％，而主張違約金約定過高，而未能舉證證明有何過高之情事，原告請求酌減云云，亦非足採。
臺灣士林地方法院 100 年度 訴 字第 1175 號民事判決
查系爭房屋買賣契約違約金所定之比例，與應記載及不得記載事項所定相符，如以週年利率計之為百分之18.25 ，未逾民法第205 條週年利率百分之20之限制，且係被告自行擬訂與原告及其他多數客戶簽訂之契約，屬定型化契約，而被告為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房地建築時程之掌握、申請相關執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，其斟酌一切狀況而決定該違約金比例，難認有過高之情形而有酌減之必要。且被告就兩造約定之違約金如何過高及應酌減至如何程度為宜，均未舉證以供本院調查、審認，自難認有其稱違約金過高應予酌減之情形。是被告主張應予酌減違約金云云，即無理由。
臺灣高等法院 106 年度 上 字第 641 號民事判決
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於當事人約定契約不履行之違約金是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定之標準數額；且違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準（最高法院86年度台上字第1084號、92年台上字第2046號判決參照）。另依系爭買賣契約第23條第4項約定：「買賣雙方當事人除依本條第1、2項之請求外，不得另請求其他損害賠償」（原審卷第35、59、83頁），尚無從認定該違約金具懲罰性質，且難認有民法第250條第2項後段即約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者之情事，故系爭買賣契約所約定之違約金即屬損害賠償總額之預定性質。茲審酌上訴人為銷售系爭房地所支出之委託代銷費用乃約定底價金額之5%即163萬3822元乙節，固有房地委託廣告銷售合約書影本及銷售符務費請款明細表可稽（原審卷第105頁，本院卷第205頁、第207頁）。惟上訴人從事房屋興建銷售，一般而言，其等將房屋興建完成加以出售，扣除成本等，必有相當之營業利潤，代銷費用則屬上訴人出售系爭房地應支出成本之一。則上訴人因系爭買賣契約解除所受之損害，在一般情形，應非僅該單一之代銷成本而已，而應以已扣除全部營銷成本後之營業利潤之喪失，據以認定，始為合理。則被上訴人主張：上訴人既僅提出代銷費用支出憑證證明所受損失，其可得請求之違約金即應酌減以系爭房地總價5%計算云云，自乏所據。又財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依各業抽樣調查並徵詢各業同業公會之意見而為核定（見所得稅法第80條規定），可謂統計及經驗所定之標準，自得作為上訴人興建房屋銷售之可得享受利益之計算依據。而財政部核定不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準，淨利率為10%，有稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢在卷可稽（原審卷第164頁）。併考量上訴人除上開代銷費用支出外，並未提出其他成本支出之相關會計憑證足以證明有超出一般統計標準之成本耗費。則關於上訴人因解除契約所受營業利潤之損失，應得以前揭同業利潤標準據以認定。…本件既為預售屋買賣，即應適用不動產投資開發、興建及租售業同業利潤標準淨利率10%...又上訴人雖抗辯：除營業利潤損失外，因被上訴人違約致伊喪失該段期間與第三人締約之契機，系爭房地日後縱欲轉售他人，恐面臨滯銷或出售價額貶值2至3成之可能，尚須支出相當勞力及費用，依伊所受損害及所失利益，上開約定房地總價15%之違約金亦無過高云云；惟依上訴人所提出之系爭建案所在之新北市○○區○○路鄰近之同市區○○路661至690號建物實價登錄價格觀之，系爭建案鄰近之不動產銷售價格約在26萬元至31餘萬元間，此有不動產實價登錄資料可佐（本院卷第193至203頁），足見該區域不動產價格應係持平，此亦為上訴人所是認（本院卷第258頁）。且上訴人日後轉售他人，是否滯銷或出售價額貶值，及須支出相當勞力及費用等，屬契約解除後所發生之損害，依前揭說明，違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，不應將契約解除後之因素列入考量，或將契約解除後所發生之損害作為酌減違約金之標準，是上訴人此部分主張，亦非可採。從而本院斟酌被上訴人違約之程度，上訴人受損之情況，及社會經濟狀況等一切情狀，認上訴人得沒收之違約金，以系爭房地總價款之10%為適當。據此計算，上訴人所能沒收被上訴人就向李○○購買A0棟00樓房屋、A0棟00樓房屋，向○○公司購買B0棟0樓房屋之已繳價款，依序應酌減為121萬8000元、121萬8000元、121萬9000元（計算式：00000000×10%＝1218000；00000000×10%＝0000000）。經酌減後，上訴人就超過上開範圍之已繳價款，即無沒收之權利，上訴人所受利益即失其法律上原因。則被上訴人依民法第179條、第259條第2款規定，請求上訴人應將無沒收權利之金額返還被上訴人，自屬有據。
臺灣高等法院 106 年度 上 字第 790 號民事判決
查系爭房地契約有前述上訴人逾期取得使用執照、逾期交屋，即應計算違約金之情形，依民法第250條第2項之規定，具有損害賠償總額預定性質。本院審酌上訴人為專業建設公司及負責人之配偶，對於內政部公告「預售屋買賣契約範本」應記載事項應得知之甚詳，上開違約金之規定，為上訴人簽約時得盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，且上訴人確有逾期取得使用執照310日，逾期交屋8日、113日之情形，違約情節實屬重大。倘上訴人於違約時，仍得任意指摘違約金或遲延利息過高而要求核減，無異將上訴人不履行契約之不利益歸由被上訴人分攤，不僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，此由上開應記載事項第24條第3項規定：「不得低於15％」等語，亦可徵之。是本件違約情節既均屬可歸責於上訴人，並無約定違約金額過高而顯失公平之情形，上訴人辯稱應依民法第252條之規定予以酌減云云，亦不足採。
最高法院 105 年度 台上 字第 2289 號民事判決
按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神。至債務人之債務倘已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，減少違約金（民法第二百五十一條、第二百五十二條參照）。惟當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具懲罰之色彩，初與債務人主觀之歸責事由無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法第二百十六條第一項參照），故法院對於損害賠償額預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高。本件系爭房屋契約第二十三條第一項及土地契約第十條第一項所約定按房地總價款（以已繳價款為限）之違約金，係屬損害賠償總額預定性質，乃原審所認定，如果無訛，即應調查上訴人因對造上訴人出售系爭不動產予第三人致給付不能而實際所受損害及所失利益各為若干？以作為審酌決定該違約金約定是否過高及應如何核減之基準，乃原審逕以對造上訴人無故意違約之重大情節等非酌減違約金之事由作為酌減違約金之論斷，依上說明，自有未洽。又原審認上訴人以對造上訴人未依其九十九年十月二十日、同年十一月二日催告於七日內交屋及移轉系爭房地所有權，上訴人以同年十一月十七日存證信函解約為不合法；上訴人係以對造上訴人已給付不能，以一○一年七月十一日書狀繕本送達解除系爭房地契約（見原審判決第十七頁），惟上訴人上開書狀，係謂「倘若鈞院認九十九年十一月十七日…存證信函未以瓏山林公司、林鴻堯給付不能為由解除契約，則上訴人以系爭房地已移轉所有權登記予第三人，顯已給付不能為由，再以該書狀…為解除契約之意思表示」，似未表示依系爭房屋契約第二十一條第一項及土地契約第八條第一項、第十條第一項約定解除系爭房地契約（見原審重上字卷(一)第四五頁反面、第四六頁），果爾，原審遽認上訴人得依系爭房地契約，請求對造上訴人給付約定之違約金，是否無誤？亦待釐清。兩造上訴論旨，各指摘原判決上開部分，關其不利部分違背法令，求予廢棄，均非無理由。
最高法院 105 年度 台上 字第 679 號民事判決
按違約金者，乃契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之金錢或其他給付，以節省債權人依據債務不履行之損害賠償請求權對債務人請求損害賠償之舉證成本及期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於個人自主意思之發展、自我決定、自我拘束及自我負責之精神，並本諸契約自由原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，應受其約束，以貫徹私法自治之本質。至倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院固得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀民法第二百五十一條、第二百五十二條之規定自明。然當事人所約定之違約金，如屬損害總額預定性者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之預定損害賠償總額，其目的旨在填補債權人因其債權不能實現而受之損害，並不具有懲罰之色彩，法院於衡量當事人所約定之違約金是否過高時，自應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準據，初與債權人主觀之歸責情形無關。又關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條第一項定有明文，故法院對於損害賠償總額預定性之違約金，應首重考量債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），以斷定其酌定之違約金是否過高。本件系爭契約所約定之違約金為賠償總額預定性違約金，兩造約定違約金之數額為買賣價款百分之二十，對造上訴人出售系爭不動產予訴外人王隆珍，該買賣價金合計六千九百三十萬元，較出售系爭不動產予上訴人所得之價金（合計五千零五萬元）高出近二千萬元，為原審所確定之事實。乃原審未調查上訴人因對造上訴人出售系爭不動產予第三人致給付不能而實際所受損害及所失利益為若干？逕以對造上訴人無故意違約之重大情節、原有履行系爭契約之誠意等非酌減違約金之事由作為酌減違約金之基礎，依上說明，自有未洽。上訴人上訴論旨，指摘此部分不利於己之判決為不當，求予廢棄，非無理由。
臺灣台北地方法院 106 年度 訴 字第 2827 號民事判決
２本件被告並未於一０五年十二月三十日之前完成預售房屋之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施、取得使用執照，此經原告陳明在卷，並為被告所不爭執，前已述 及，無論本件預售房屋取得使用執照之期限是否順延、被 告是否已經逾期，依兩造間房屋預定買賣契約第十二條第二項約定，於逾期滿三個月即一０六年三月三十日以前，原告僅能請求被告支付按已繳房屋價款依萬分之五單利計算之逾期期間遲延利息，尚不得遽指被告違約而依第二十七條第一項約定定期催告被告履行後據以解除契約，原告於一０六年一月九日以行政院郵局第一號存證信函指被告逾期完成建築工程、取得使用執照，要求被告善意回應或依約履行，否則即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金（見卷第二八至三一頁），不唯在逾期滿三個月以前，且未定期催告被告改善，已難謂合於兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第一項之約定；況一０四年七月十日、八月七日、八日、九月二十八、二十九日、一０五年七月八日、九月十七日、二十七日、二十八日本預售房屋建築工程所在之臺北市歷經「昌鴻」、「蘇迪勒」、「杜鵑」、「尼伯特」、「馬勒卡」、「梅姬」六個颱風侵襲而停止上班，有行政院人事行政總處天然災害停止上班 上課情形查詢單可考（見卷第九七至一０五頁），且為原告所不爭執，加計颱風來襲前一日為防災準備、颱風後一日進行災後復原工作，及一０五年一月十六日全國舉行我國第十四任總統、副總統及第九屆立法委員選舉而不能工作，此為週知之事實，本件預售房屋建築工程完成主建物、附屬建物及使用執照所定必要設施、取得使用執照之期限至少應順延二十二日（其中「昌鴻」、「尼伯特」、「馬勒卡」颱風各順延三日，「蘇迪勒」、「杜鵑」、「梅姬」颱風各順延四日，選舉順延一日）至一０六年一月二 十一日，亦即被告一０六年一月二十一日以前尚非逾期完成預售房屋建築工程、取得使用執照。原告於一０六年一 月二十日以行政院郵局第五號存證信函再指被告逾期完成建築工程、取得使用執照，表示被告如未善意回應或依約履行，即以該函解除契約、請求返還已付價金及給付違約金等語（見卷第三三至三五頁），原告是次解除契約之意思表示既在被告逾期之前，無逾期滿三個月之可言，亦無從定期催告被告履行，仍與兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第一項之約定有間，不生解除之效力，堪以認定。
３兩造間房屋預定買賣契約既未經原告解除，兩造間土地預定買賣契約之效力自不受影響，兩造均仍有依該等契約履行之義務甚明。被告於一０六年三月二十九日取得本件預售房屋之使用執照，有使用執照附卷可稽（見卷第六三、六四頁），且經原告肯認無訛，被告遂依兩造間土地預定買賣契約第四條、房屋預定買賣契約第八條及契約附件「分期付款明細表」之約定寄發「代收費繳款通知書」、「領取使用執照繳款通知書」予原告，通知原告於同年四月十日前繳付「代收費」十五萬一千四百五十元及「領取使用執照期款」一百七十二萬元，原告並未依限繳納，被告遂於同年四月二十五日、五月十日以臺北保安郵局第一一六、一三七號存證信函兩度定期催告原告繳付（見卷第六 五至六八頁），該等存證信函於同年四月二十六日、五月十二日到達原告（見卷第七四、七五頁掛號郵件收件回執），原告仍未依限繳付，此經原告自承不諱，被告於同年五月二十三日以臺北保安郵局第一五一號存證信函為解除兩造間土地及房屋預定買賣契約、沒收總價款百分之十五金額之意思表示（見卷第六九頁），該存證信函於同年月 二十四日到達原告（見卷第七六頁掛號郵件收件回執），被告前述解除契約合於兩造間房屋預定買賣契約第二十七條第四項、兩造間土地預定買賣契約第十三條第二項之約 定及民法第二百五十四條、第二百五十八條第一項規定，應認兩造間土地及房屋預定買賣契約均於一０六年五月二十四日經被告解除。
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