甲參與乙建設公司擔任實施者之都更案，並簽立合建契約，問合建契約之法律性質為何？甲可否任意終止契約？
傳統的合建契約
最高法院91年度台上字第1559號民事判決
按土地所有人提供土地，由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作，而將地主應給與之報酬，充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。
最高法院68年度台上字第328號、同院72年度台上字第4281號裁判要旨
按我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之「合建」關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定。土地所有權人，提供其土地與建築商建築房屋，約定按土地價值與房屋建築費用之比例，以分配房、地，如其契約重在雙方約定出資（一出土地，一出建築資金），以經營共同事業，係屬合夥；倘契約著重在建築商為地主完成一定之建屋工作後，接受報酬，則為承攬；如契約之目的，在於財產權之交換（以地易屋），則為互易，並準用買賣之規定。
都市更新中之合建契約
臺灣臺北地方法院110年度訴字第3615號民事判決
依上開契約內容可知，兩造係約定由被告提供其所有土地與原告建築房屋，興造房屋之一切費用則均由原告負擔，依物物交換原則，原告以完成之建物與被告所有之土地等值交換，並互開立收據。此外，雙方復約定各自取得房地所有權、各負稅賦，無日後按年結算以分配盈餘、虧損之問題。系爭合建契約之房屋既由建商之原告原始興建取得所有權，地主之被告約定以部分土地與上開房屋互為移轉，可見系爭合建契約之目的，重在財產權之互相交換（即互為以地易屋、以屋易地），其非出資經營共同事業之合夥關係，亦非著重在原告完成一定建屋工作後接受報酬之承攬關係，而應屬互易之法律關係，應可認定（並應準用買賣之法律規定）......⑴系爭合建契約第壹條「合作方式」僅約定被告提供其所有319號土地供與原告合建，未有任何被告委任原告整合279號等12筆土地處理都市更新事務之約定，本件自無從僅以合建基地預定範圍為279號等12筆土地，即遽以推論兩造締約由被告授權原告處理都市更新事務之意。況承上所述，系爭合建契約第貳條「房地分配」約定，兩造所約定者係，合建案有、無適用「30年危險老舊建築重建」之方式開發時，被告可分配之50%比率，隨之按法定加獎勵容積計算，抑或僅以法定容積計算，並無被告授權原告進行都市更新之約定。另由同約第壹條第四項明確載稱：若有其他鄰地願與原告併同本基地合併建築時，被告不得依此提出額外要求之文義，倘兩造確合意由被告授權原告處理都市更新事務（並因而促成其他鄰地進行都市更新），何以被告就該委任事務處理之結果，竟不得提出額外要求，此顯不利於被告之約定，凡此均益見被告於系爭合建契約並未有任何約定委任原告事務之處理內容。⑵再參之系爭合建契約第參條「起造名義及各項手續」之約定，兩造自簽訂前開契約後，即由原告負責規劃設計大樓並委託建築師擔任該大樓之請照及監造事宜，且舉凡基地複丈、地號合併、建築線申請指定、請領建照、使用執照、水電等有關前後應辦理事項，統一以原告名義負責申請辦理，手續費用亦由原告負擔，在需被告配合時，被告不得以任何理由推諉拒絕；合建期間需被告共具名申請各項書類時，被告亦不得藉故拖延。上開第參條約定，乃兩造本於系爭合建契約所負之義務，於締約之兩造均受約束；又為便利上開各項事務辦理，兩造更特約約定被告同意由原告代刻印章乙枚，並授權乙方代管，專為辦理申請建造執照、都市更新事業計畫、權利變換、土地複丈、地號合併、雜項執照、雜項使用執照、使用執照、水電、瓦斯、保存登記、辦理公共設施及防空避難室比例分配等一切有關事項使用，如前所列建造執照等事項，均為原告本於系爭合建契約履行義務事項，而非兩造就應行辦理事項而再委以原告處理，原告主張係被告委任原告整合處理都市更新事務云云，顯無足採。⑶基上，系爭合建契約為互易之法律關係，已如前述；又兩造於系爭合建契約既無任何約款可得推論被告有委任原告辦理都市更新計畫、權利變換等事務，原告執拾該約部分文字逕自主張前開合建契約兼具委任與互易性質，其得隨時終止云云，自屬無據。
臺灣臺北地方法院109年度訴字第5504號民事判決
1.按委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。次按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定，民法第398條復有明文。又混合契約，係由典型契約構成分子與其他構成分子混合而成之單一契約，當事人所訂立之契約，係由委任之構成分子與互易之構成分子混合而成，且各具有一定之分量時，其既同時兼有「事務處理」與「移轉金錢以外之財產權」之特質，即不能再將之視為純粹之委任或互易契約，而應歸入非典型契約中之混合契約，而成為一種法律所未規定之無名契約。再者，當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約。而兩造無從逕依備忘錄履行合建義務，而須另訂合建契約本約以為履約之依據，因認備忘錄屬預約，並未違背法令，亦有最高法院108年度台上字第2312號裁判要旨參照。2.查，系爭備忘錄第1條第1項合作方式開宗明義約定：「為達成本案都市更新及合作興建之目的，甲乙雙方同意由由乙方委由其子公司:神揚建設(股)公司(以下簡稱神揚公司)擔任本社區都市更新案實施者，....神0公司應與簽署都市更新事業計畫同意書之本案區分所有權人另行簽立『合作興建契約』。有關本案重建後之分配條件、差額找補、相關補貼事宜，雙方同意僅依簽訂之「合作興建契約」條款辦理。本案係以都市更新「權利變換」之行政程序方式申請，惟雙方權利義務關係應依據『合作興建契約』條款辦理，『合作興建契約』之主要內容，應與本備忘錄約定之條件相同。」，復系爭備忘錄第11條約定：「區分所有權人與乙方或神揚公司簽署合作興建契約書後，雙方權利義務悉依照合作興建契約書辦理，不再援用本備忘錄，甲乙雙方間之權利義務關係則仍應遵循本備忘錄之約定。」另原告應依時程先後履行系爭備忘錄第3條第2項各款所列之事務。又經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第29條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之；變更時，亦同，都市更新條例第22條第1項亦有明定，此為都市更新事業之實施人應負擔事務處理，原告亦肯定系爭備忘錄明訂原告神0公司受任為系爭都更案實施者而具委任性質等語（院卷第273頁），另原告起訴狀之原訴之聲明第2項，亦旨在確認原告神0公司與被告間委任法律關係存在（院卷第9頁），應認原告神0公司擔任系爭都更案實施者，係基於被告在系爭備忘錄之委任。3.再者，被告依系爭備忘錄約定，承諾原告促請社區住戶即區分所有權人簽署都市更新事業計畫同意書達到一定比例，並委任原告神0公司擔任系爭都更案之實施者，為被告處理都市更新申請等相關事務，此部分自屬委任契約之性質。至於系爭備忘錄雖就房屋、車位分配及找補有原則性之約定，另已特定合建標的為系爭土地，並約定屆時補貼搬遷費用及房租補償等，惟就原告投注資金、興建時程、建物構造、建材及設備，合建完成後土地及建物之點交、移轉、具體分戶位置、土地持分比例等與一般合建房屋契約之重要事項均未明確約定，更明白約定須與住戶另訂合建契約以特定之，可見兩造無從逕依系爭備忘錄履行合建義務，而須另訂合建契約本約以為履約之依據，因認系爭備忘錄兼有合建契約預約之性質，而屬混合契約。則縱認系爭備忘錄屬合作開發契約而有互易契約之性質，就其後互易契約之履行，即原告出資興建及兩造分配房地，仍應依將來所訂立之合建契約本約履行，惟亦不能排除系爭備忘錄具有委任契約之性質至明。4.此外，系爭備忘錄第2條（簽署合作興建契約之原則）第8項約定：「本案區分所有權人未與神揚公司簽訂合作興建契約者，逕依都市更新權利變換核定結果分配。」另第3條第8項約定：「甲方保證有權代表新隆社區區分所有權人簽署本備忘錄」，原告據此主張系爭備忘錄拘束住戶，該合建同意為互易契約，惟系爭備忘錄僅為兩造就合建系爭土地為初步階段約定，旨在促請區分所有權人簽署都市更新事業計畫同意書，俾利原告神揚公司進行都市更新事務之處理，將來兩造應另行簽立合建契約，始能特定合建契約權利義務關係具體內容，尚無從逕依系爭備忘錄履行合建義務，已如上述，另原告所引臺灣高等法院94年度重上字第222號民事判決理由內容，其個案事實係管理委員會依公寓大廈管理條例及民法不當得利之規定，向住戶請求分擔重建費用，與本件事實不盡相同，原告均無以據此主張將系爭備忘錄逕行解釋定性為單純之互易契約......2.惟按混合契約在履行上，究係適用委任相關規定，抑適用互易相關規定，自以依當事人之意思即契約意旨為解釋，如當事人之意思，重在委託他方處理事務，而他方允為處理，適用委任之規定；側重於互相移轉金錢以外之財產權者，適用互易並準用買賣之規定；兩者無所偏重或輕重不分時，則關於委託他方處理事務，適用委任之規定，關於互相移轉金錢以外之財產權，即適用互易並準用買賣之規定。復以委任契約為最典型及一般性之勞務契約，為便於釐定有名勞務契約以外之同質契約所應適用之規範，俾契約當事人間之權利義務關係有所依循，民法第529條於是規定：關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。故系爭備忘錄縱具混合契約性質，因彼此間之成分特徵不易截然分解及辨識時，其整體之性質既屬於勞務契約之一種，自應依該條之規定，適用民法關於委任之相關規定，庶使當事人間之權利義務關係得以確立。3.再按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文。又終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。是委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。4.查，兩造簽訂系爭備忘錄，委任原告處理都市更新事務，約定在系爭土地完成合建互易財產，而屬委任兼具互易性質之混合契約，已如前述，就被告委由原告神0公司擔任系爭土地都市更新事務之實施者，此部分自著重於處理事務，即具有委任之法律關係，故參照上開法條規定及最高法院判決意旨，因委任關係立基於當事人間相互之信任關係而生，所謂信任關係屬於主觀信念上之問題，若當事人對於他方之信任有所動搖時，若勉強維持，必招致不良之後果。就委任人而言，對於已不信任之人，如仍使其處理自己之事務，則必終日不安；就受任人而言，對於已不信任之人，或其已不受委託人信任，而仍繼續處理該人之事務時，亦難期使命必達。有此情況，如不許終止契約，委任契約持續勢將不利於經濟交易行為效益最佳化。是若兩造之任何一方倘認為基於信賴關係而成立之系爭備忘錄，其基礎信賴關係已經動搖，則當事人之任何一方，不論有無正當理由，均得隨時通知他方終止委任契約。又被告已主張前以答辯狀併依民法第549條為終止系爭備忘錄之意思表示，為兩造所不爭執，按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段定有明文，該終止委任關係及系爭備忘錄之意思表示已送達原告本人乙節，亦為原告所不爭執（院卷第444頁），系爭備忘錄應認已生合法終止效力，故原告請求確認兩造間系爭備忘錄之法律關係存在，即無理由。至於原告如另主張因履行契約另受有損害等情，依民法第549條第2項規定：如當事人之一方於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任，其自得舉證依法另向他方請求損害賠償，此亦為被告所自陳在卷，惟此均不足資以否定被告終止系爭備忘錄之效力。五、從而，被告已終止系爭備忘錄，原告依兩造間系爭備忘錄之約定，請求確認兩造間107年9月10日系爭備忘錄之契約關係存在，即無理由，應予駁回。
最高法院110年度台上字第378號民事判決
按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於買賣之規定；稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第398條、第528條分別定有明文。又混合契約，係由典型契約構成分子與其他構成分子混合而成之單一契約，應綜合法律行為全部旨趣、當事人訂約時真意、交易習慣及其他具體情事，探求契約之真意。當事人所訂立之契約，係由委任之構成分子與互易之構成分子混合而成，且各具有一定之分量時，其既同時兼有「事務處理」與「移轉金錢以外之財產權」之特質，即不能再將之視為純粹之委任或互易契約，而應歸入非典型契約中之混合契約，倘其給付構成經濟上一體性，應同其命運。末按委任與互易之混合契約，倘委任與互易皆為契約目的，而民法關於互易或其所準用之買賣，並無當事人得任意終止契約之規定，即不得逕謂該契約得依民法就單純委任關係所定之第549條第1項規定隨時終止。
臺灣高等法院111年度重上更一字第8號民事判決
⒉查，兩造於104年11月16日簽訂系爭備忘錄（原審卷第35至39頁），復於105年2月26日簽訂系爭契約（原審卷第41至67頁）；系爭備忘錄第2條第2項、第3項約定：「甲方（被上訴人）提供其所有坐落於本案更新單元範圍內之土地及建物標示如下：系爭土地，面積：5,473.16平方公尺（約1,655.63坪）之乙種工業區（再）建築用地，所有權全部，佔本案更新單元範圍96.97%。三重區頂崁段359、360、361、362、363、364、365建號等7棟建物，面積：1,453.55平方公尺，門牌編號：新北市○○區○○路0段000號及地上全部建物、定著物」、「乙方（上訴人）負責依都更條例及國產署國有土地參與都市更新相關辦法之規定合併新北市○○區○○段000號之國有土地（包括但不限於以權利變換方式參與都市更新）並擔任本案都市更新實施者、起造人」（原審卷第35至39頁）。又系爭契約第2條第1項、第5項第3款、第6款、第7條第3項約定：「開發方式：本案甲乙雙方以『協議分配』方式約定更新後建物（以下簡稱新大樓）甲方之分配坪數及車位，惟本案（即系爭都更案）為配合甲方所有土地能享有土地增值稅等相關稅費減免優惠及因本案更新單元範圍內包含國有土地，乙方同意須以『都市更新權利變換』方式申請辦理都市更新事業，雙方知悉並同意權變結果不影響『協議分配』甲方應分配面積、樓層、車位數」、「甲方簽約時需一併簽署以乙方為實施者之法定制式版本『都市更新事業計畫同意書』、建造執照申請前經乙方通知7日內配合簽署『建築物拆除同意書』、『土地使用同意書』，否則視為甲方違約」、「市府核定本案都市更新權利變換計畫並取得建造執照後，經乙方通知日起90日內甲方須將參與本案土地及地上建物、定著物騰空點交予乙方進行整地拆除（視同土地點交），否則視同違約，土地點交後原留置於土地上之一切動產或不動產等物品皆視為廢棄物，任由乙方處理，甲方不得向乙方要求賠償或主張其他權利」、「甲乙雙方互易之房地為甲方之土地與乙方之房屋互易，依稅法規定如需甲乙雙方互開收據或發票以為互換之憑證，前述憑證之營業稅由甲方負擔、印花稅由乙方負擔」（原審卷第41至45頁、第55頁）。綜觀上開約定，兩造締約目的係由被上訴人提供系爭土地及該土地上全部建物、定著物，簽立系爭同意書委由上訴人擔任系爭都更案之實施者，為被上訴人處理都市更新事務，且負責合併新北市○○區○○段000地號國有土地參與系爭都更案，待都市更新程序完成後，再由上訴人於前開土地上起造新大樓，依兩造協議分配內容以被上訴人之土地與上訴人興建之新大樓互易，由被上訴人取得新大樓之分配坪數及車位；從而，兩造關於系爭都更案都市更新程序實施之約定屬委任契約，關於新大樓興建完成後房地分配之約定屬互易契約，系爭契約屬委任及互易之混合契約，且兩造約定以都市更新方式合作開發系爭土地，關於委任及互易之約定相互依存，有其經濟上一體性，此為兩造所不爭（本院卷第45、401頁），洵堪認定。⒊次觀系爭契約第15條第2項第1款約定被上訴人不得撤回已簽署之都市更新事業計畫同意書或要求退出本都更案，同項第3款亦約定「乙方未違反本約約定時，甲方逕向都市更新、都市設計、建築管理主管單位提出陳情、異議，視為重大違約」（原審卷第63頁）。再參酌108年1月30日修正公布前都市更新條例第37條第3項規定：「各級主管機關對於第1項同意比例之審核，除有民法第88條、第89條、第92條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限」，亦即在都市更新事業計畫報核程序開始後，倘該計畫之權利義務與出具同意書時有別，得於都市更新事業計畫公開展覽期滿前撤銷該同意書。考量系爭都更案更新單元範圍內僅一筆土地為國有，其餘土地均為被上訴人所有，經其同意後，同意比率已達修正前都市更新條例第37條所定都市更新計畫之法定門檻，依同條例第22條第2項規定，得免擬具事業概要，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理；兩造復於系爭契約第2條第1項明定系爭都更案權利變換方式之結果不影響兩造協議分配被上訴人應分配之面積、樓層、車位數，已約定權利變換結果不影響被上訴人得依互易約定分配之建物。參酌系爭備忘錄第3條第2項關於「為爭取作業時效以保障甲方（被上訴人）最大都更利益，甲方同意乙方於雙方簽署合作備忘錄後即開始進行申辦都市更新事業計畫報核之相關作業」之約定，可見兩造締結系爭契約時，係參酌上開都市更新條例之規定，於保障被上訴人依約分配建物權利之情況下，逕行擬訂都市更新事業計畫，並約定被上訴人不得撤回同意書，以利都市更新事業計畫審議程序順利迅速進行，因而該契約無任何關於終止事由之約定，足認兩造締約真意為不得任意終止系爭契約；系爭契約屬委任與互易混合契約，兩造約定將系爭土地以都市更新方式為整體開發，以獲取稅費減免等優惠，並未約定以都市更新事業計畫核定為房地互易之停止條件，都市更新及房地互易均為契約目的，互為關連，具經濟上一體性，非為單純之委任契約，倘得就系爭契約關於委任部分為一部任意終止，無異使兩造可任意動搖締約基礎，殊難認為兩造締約真意，依前揭說明，自不得依民法第549條第1項規定任意終止該契約。從而，被上訴人主張依該條項規定終止系爭契約，為不合法，不生終止契約之效力，其主張系爭契約關於互易部分因委任契約業經終止而不生效力，亦屬無據。
留言列表
