徐維宏律師的部落格

【修復漏水案】阿凱為坐落在新北市中和區屋齡三十年公寓之所有權人，因屋齡老舊，年久失修，遭遇漏水問題，問下列情形阿凱開如何處理？

1.阿凱找水電人員檢查後發現，因屋頂平台防水層年久失修，導致漏水。

因都市化影響，都市內居住空間需求大增，住宅朝向立體化發展，集合式住宅開始湧現，連帶影響所有權概念之變遷，傳統概念之建築物內以戶為單位進行細分，出現區分所有建築物之概念，由於區分所有建築物除了具備構造上及使用上獨立性之專有部分外，就專有部分以外之其他部分及附屬物民法稱為共有部分，應如何管理使用，在公寓大廈管理條例民國84年立法前，司法實務引用共有物管理契約之概念，承認共有部分可在全體區分所有權人同意下成立分管契約，常見之分管契約如法定停車位、法定空地、屋頂平台之分管，但其性質為何？可否拘束受讓人？產生諸多疑義。公寓大廈管理條例施行後，引入住戶自治之制度，要求成立管理組織並訂定規約規範區分所有權人之權利義務。98年民法修正時，又針對共有物之管理契約增訂第826條之1規定，要求不動產共有人間關於共有物之使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。新法時期之分管契約故無問題，但舊法時期成立之分管契約應如何適用涉及當事人權益保護之問題，本系列試整理目前實務見解，嘗試釐清其法律關係。

一、定義

【存摺印鑑遺失案】甲至國外旅遊，家中失竊，適逢甲記性差將臨櫃提款密碼與存摺、印鑑放在一起，竊賊發現後將甲申辦之銀行帳戶存摺、印鑑、密碼提供給騙集團成員並持以行騙，導致乙陷於錯誤，依詐騙集團成員指示至銀行匯款100萬元至甲之帳戶，詐騙集團車手臨櫃提領款項時遭銀行行員識破，報警處理並凍結帳戶，問乙可否依不當得利返還請求權請求甲返還100萬元？

【三角交易詐騙案】詐騙集團成員甲在網路上向乙購買虛擬貨幣，為支付價金10萬元，乃在拍賣網站佯稱欲出賣商品，丙瀏覽甲刊登之訊息後，向甲表示願意購買商品，甲乃指示丙匯款10萬元至乙之帳戶，嗣丙未收到商品又聯絡不上甲，始知受騙，問丙可否依不當得利請返還請求權請求乙返還10萬元？

【詐騙王國案】小安、小吳、小劉、小謝等人不滿社會普遍低薪，不願意為五斗米折腰，遭受慣老闆奴役，加入詐欺集團，由小安佯稱警員，向民眾表示帳戶遭盜用，導致被害人受損，被害人已提出詐欺告訴，需要配合偵辦；小吳佯稱是檢察官，要求民眾配合辦理，否則將會依法起訴並判重刑；小劉擔與小謝擔任車手，負責「試車」(測試人頭帳戶提款卡轉帳、提款功能)及提款，短時間內，犯罪所得頗豐，年紀輕輕已財務自由，以豪車代步，並屢屢在社群軟體炫富，在首腦指使下擬吸收我國鬱鬱不得志之年輕人加入，前往東南亞、非洲、東歐、南美洲等地設置機房，以大中華區民眾為對象，拓展業務。嗣經警察機關查獲，被害人多達數百人，犯罪所得達上億元。小安、小吳、小劉、小謝等人會面臨之刑責？小安、小吳、小劉、小謝等人是否需要強制工作三年？

社會環境變遷加上治安惡化，民眾在自已房屋或公寓大廈內裝設監視器維護自身權益之情形愈來愈普遍，然而民眾固然可以維護自身之權利卻不能妨害到他人，尤其現今都會區土地寸土寸金，土地使用朝向立體化發展，居住生活空間壓縮，監視器屬於24小時運作之設施，監視器拍攝之範圍有可能會影響到其他人之權利。

依司法院大法官釋字第603號解釋：「護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號解釋參照)。」

【夜夜磨刀案】

阿明購買位於新北市中和區之公寓，開心與配偶小芳入住，入住後發現隔壁鄰居胖虎深夜時常不睡覺，並製造類似磨刀之金屬摩擦噪音。阿明、小芳屢次向隔壁鄰居、管理委員會反應，胖虎均置若罔聞，半年後，小芳因經常無法安心入睡遷怒阿明，兩人關係緊張，阿明心力交瘁，問阿明該如何主張權利？