臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民執類提案第8號
民國106年11月08日
法律問題：債權人甲聲請執行拍賣債務人乙名下之土地，而甲亦為該筆土地之優先承買權人。今該筆土地由第三人丙拍定，並繳納保證金新臺幣1,000萬元，執行法院於是通知甲行使優先承買權，甲於期限內具狀行使優先承買權，並主張以債權應受分配金額抵繳價金，執行法院應否准許甲之抵繳主張？拍定人丙所繳納之保證金應如何處理？
討論意見：甲說：准許甲以債權應受分配金額抵繳價金，而拍定人丙所繳納之保證金，應待甲補繳差額後始發還。
（一）債權人承受不動產，其應繳之價金，超過應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書，為強制執行法第94條第2項所明定。債權人參與投標競買不動產，以最高標得標，其性質與債權人承受拍賣之不動產相近，應可準用前述條文之規定，准以其債權應受分配之金額，抵繳部分價金。惟如有差額，應命其補繳後，始得發給權利移轉書（司法院第一廳（72）廳民二字第0252號研究意見參照）。本件債權人於不動產拍定後，依法行使優先承買權，其性質亦與債權人承受拍賣不動產相似，應可類推適用上開條文之規定。
（二）拍定人丙所繳納之保證金，在甲補繳差額前，雖因而暫時無法發還，惟此乃投標人參與投標，所應承擔之風險。
乙說：准許甲以債權應受分配金額抵繳價金，惟應先命其繳納保證金。甲繳納保證金後，拍定人丙繳納之保證金即發還。
（一）按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意，此觀土地法第104條第1項規定自明。所謂「依同樣條件優先購買」，即指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院98年度台上字第479號判決意旨參照）。是優先承買權人主張以同一條件優先購買時，應先通知其繳納保證金（臺灣高等法院高雄分院101年度抗字第147號裁定意旨參照）。
（二）拍賣公告載明優先承買權之意旨，執行法院為拍定之意思表示，即附有以優先承買權人行使優先承買權時即不為拍定之解除條件。優先承買權人若以同樣條件優先承買，即取得買受人地位，縱事後未依約繳足價金，亦屬債務不履行之問題，原拍定人之拍定地位，並不因而當然回復（臺灣高等法院高雄分院101年度抗字第147號裁定意旨參照）。
丙說：不准甲以債權應受分配金額抵繳價金，執行法院應通知甲繳納全部價金。甲繳納全部價金後，拍定人丙之保證金始發還。
（一）執行法院通知甲行使優先承買權，係基於其為優先承買權人的身分，而非其為債權人，故應命甲繳納全部價金。況且，本件優先承買權人亦同時為債權人之情形，尚涉及原拍定人之權益，與單純債權人承受拍賣不動產或債權人參與投標而得標之情形，顯不相同，應不得類推適用。
（二）採甲說嚴重影響拍定人領回保證金之權益。
蓋主張以債權應受分配之金額抵繳價金時，須待其補繳差額後，始得發給權利移轉證書。在此之前，拍定人均無法領回保證金，其可領回保證金之時點，已較一般行使優先承買權之情形延後。且個案中若有多數債權人，更須待分配表確定後，始能確定優先承買權人應補繳之差額，如經提起分配表異議之訴，其程序更是曠日廢時，嚴重影響拍定人權益。
（三）採乙說與執行實務上向來作法不一致。
實務上優先承買權人行使優先承買權時，向來無須預納保證金，而係待其主張行使後，再由執行法院通知繳交全部價金。且優先承買權人如未於期限內繳交全部價金之效果，乃為放棄優先承買，並回復由原拍定人承買（民事執行文書格式例稿5.24.3限期優先承買權人繳納命令主旨參照），顯見並未將繳納保證金解釋為買賣條件。蓋保證金之繳納係基於強制執行法之規定，並非買賣條件，否則依強制執行法第86條規定，保證金應於開標前繳納，而優先承買權人勢必無法滿足此一條件。
（四）採乙說將使法律關係更為複雜。
採乙說時，因優先承買權人行使優先承買權並繳納保證金時，即取得買受人地位，是優先承買權人如未繳納債權抵繳後之差額，僅得再拍賣，而不能使原拍定人繼續繳納尾款，取得拍賣之不動產。如此一來，可能衍生諸多法律問題。例如：再拍賣時，原拍定人或優先承買權人可否再為應買？再拍賣拍定後，優先承買權人可否再次行使優先承買權？再拍賣之價格如較低，能否以優先承買權人所繳納之保證金抵償？反之，若拍定價格較高，致原拍定人未能買受，其能否向優先承買權人求償？
初步研討結果：採丙說。
審查意見：採丙說。補充理由如下：
（一）債權人對拍定之不動產主張優先承買，係本於強制執行法以外其他實體法規定所為權利行使。此與債權人於強制執行拍賣程序參與投標競買並得標，或依強制執行法第91條第1項規定承受拍賣不動產，均係本於強制執行法所規定執行程序取得拍賣標的，性質上並不相同。則於債權人非承受或拍定，而係以優先承買權人身分行使優先承買權承買拍賣不動產之情形下，應認並無類推適用強制執行法第94條第2項規定以債權抵繳價金之餘地。
（二）參考司法院民事廳（76）廳民二字第1889號研究意見，土地法第34條之1第4項、第104條第1項，第107條第1項，耕地三七五減租條例第15條第1項之所謂「同樣條件」或「賣典條件」，應係指買賣契約之一切條件，而非僅限於買賣價金之數額而已。法院拍賣不動產，一般皆定為拍定後7日內繳清價金，此項定期繳交價金之訂定，自亦為買賣重要條件。故如執行法院對優先承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格優先承買並應同時繳清價金，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為放棄優先承買權。此際原拍定之效力仍屬存在，執行法院自可通知原拍定人繳款，並於繳納完畢後發給不動產權利移轉證書（參考資料4）。上開見解亦為目前實務所使用「民事執行文書格式例稿5.24.3限期優先承買權人繳納命令」之主旨：「請於文到7日內來院一次繳清價金新臺幣○○○元，逾期未繳，視為放棄，由本院另行通知原拍定承買，請查照」等語（參考資料3）所採取。從而，關於拍定人所繳納之保證金，自應於優先承買權人依限期繳清全部買賣價金時發還予拍定人。
研討結果：多數採審查意見（實到54人，採甲說9票，採審查意見37票）。
相關法條：強制執行法第68條之2、第86條、第94條。
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