徐維宏律師的部落格

甲在自己所有之A土地上興建B違章建築，嗣將B屋出售給乙，但乙並未實際使用B屋，數年後，乙欲開始整理B屋，竟發現B屋遭丙占有。問乙可否請求丙返還房屋及相當於租金之不當得利？乙該如何主張始能順利取回B房屋？

法律規定

民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」

民法第962條規定：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」

實務見解

最高法院80年度台上字第2370號民事判決

按請求反還所有物或除去妨害之訴，其請求人須為所有人，此觀民法第七百六十七條規定自明。本件系爭房屋為末辦理建物所有權第一次登記之違章建築，及被上訴人於七十一年間向執行法院標購取得後，旋即依序螹轉出賣與彭群輝、上訴人等情，為兩造所不爭執，並有不動產權利移轉證書及不動產買賣契約書等件可稽。而不動產物權依法律行為而取的者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定。此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外（本院六十二年台上字第二四一四號判例參照），系爭房屋既未辦理建物所有權第一次登記，並將所有權移轉登記於上訴人，則上訴人尚未取得系爭房屋之所有權甚明。從而上訴人自無從本於所有權之作用，或主張本於對該房屋有事實處分權而請求被上訴人遷出。

最高法院84年度台上字第476號民事判決
惟查原審已認定上訴人所分別占有使用如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｉ所示之房屋未辦理保存登記，致無法辦理所有權移轉登記予被上訴人；又謂被上訴人已取得系爭土地上所有建物之所有權，不無判決理由矛盾之違法。上開房屋，被上訴人既非原始建築人，且未能辦理所有權移轉登記為系爭房屋所有權人，原審認被上訴人僅取得事實上處分權，然何以被上訴人得本於所有權訴請上訴人將上開房屋遷讓交還被上訴人﹖原審未加說明，亦有判決不備理由之違法。

最高法院95年度台上字第94號民事判決

對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。

最高法院100年度台上字第1275號民事判決

對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定？或應以代位之法律關係行使其權利？仍待進一步推求。原審未詳予研求，即為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。

最高法院103年度台上字第2241號民事判決

按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條第一項定有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第七百六十七條第一項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地。