甲將A屋出租予乙，嗣因財務狀況惡化，A屋及其座落之B基地遭債權人查封，於拍定前，租期屆滿，乙仍繼續使用A屋，甲未為反對之意思表示。問乙可否依民法第451條默示更新之規定，主張租賃契約已變成不定期租賃契約？
法律規定
強制執行法第51條規定：「（第1項）查封之效力及於查封物之天然孳息。（第2項）實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。（第3項）實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」
強制執行法第113條規定：「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」
民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
實務見解
最高法院67年度第9次民庭庭推總會議決議(二)
民國67年08月29日
決議：
甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許。(同甲說)
提案：
院長交議：甲將所有之房屋出租於乙，後因負債，出租之房屋經法院查封，於拍賣期間適租期屆滿，乙仍繼續使用收益，甲未即為反對之意思表示，嗣該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業經租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，有下列二說：
討論意見：
甲說：甲之房屋出租於乙租賃期限屆滿，仍由乙繼續使用，甲雖未即為反對續租之意思表示，但該房屋於租期屆滿前，業經法院查封，甲對該房屋已喪失處分或設定負擔之權利。其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，在乙於租期屆滿後，仍繼續使用該房屋時，甲雖未即為反對續租之意思表示，亦難認為甲有默示同意繼續出租之意思，乙不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果。租賃關係仍於租期屆滿時消滅，而成無權占有，故丙之請求有理由。
乙說：強制執行之查封程序，原以禁止債務人就所執行之財產處分或設定負擔為目的，依強制執行法第七十八條之規定，債務人並不因此即喪失管理權或使用該財產之權。反對續租，非處分行為，債務人尚非不得為之，甲既未即為反對續租之意思表示，仍有民法第四百五十一條之適用，而成不定期租賃，故丙之請求無理由。
以上二說，應以何說為當？
請公決
決議：
甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第四百五十一條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許。(同甲說)
留言列表
