甲於民國72年向建商購買A公寓大廈一樓中之一戶，建商與各承購戶約定該戶前之法定空地及A公寓大廈部分地下室歸屬甲專用，故甲購買之價格一般承購戶昂貴，多年來住戶均相安無事。100年間就任之管理委員在區分所有權人會議中推動收回法定空地及地下室之專用權，甲堅決反對，但區分所有權人會議仍通過決議。問該決議是否有效？專用權是否經決議推翻而消滅？
乙於民國75年向建商購買B公寓大廈之一戶，並購買法定停車位一格（編號34)，並登記為停車空間共用部分之區分所有權人。嗣乙將公寓大廈出賣予非B公寓大廈原區分所有權人之丙，另將停車位出賣予非原公寓大廈區分所有權人之丁。問丁可否取得該停車位？乙可否請求丁返還該停車位？
最高法院68年台上字第1504號民事判例
契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。
最高法院80年度台上字第1104號民事判決
區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類，各區分所有人應受其拘束，僅專用權人使用該專用部分不得違反共有物之使用目的，致妨害大樓及住戶之安全而已。
最高法院86年度台上字第1382號民事判決
共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，自非法所不許。
最高法院96年度台上字第2025號民事判決
按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。原審就此並未詳查，僅以：當時之承購戶於承購建物時，就系爭土地之使用雖簽有預定區分所有權人會議同意書。然而在上訴人與其他承購戶（即區分所有權人）之間並未簽署任何分管之契約。基於債權契約之相對性，僅建商得主張債權，該承購戶各別與建商簽定之同意書，自不能視為全體共有人間共同簽定之共有物分管契約，尚嫌速斷。又原審既認本件無分管契約，何以認上訴人占用系爭空地仍須繳納管理費，原判決不無矛盾之處。復區分所有權人會議，除規約另有規定外，原則係採多數決為之（公寓大廈管理條例第三十一條參照）。本件如認其有分管契約存在，若欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌之餘地。原審就此未說明其所憑依據何在，殊有未洽。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
最高法院97年度台上字第1350號民事判決
按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關係共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之。系爭法定空地所締結之分管契約並未訂有存續期間，乃兩造所不爭執。且原審亦認定本件全體區分所有權人於九十一、九十二年間就系爭法定空地締結分管契約，約定由上訴人專用時，係經全體同意而為之；則倘上訴人違法使用系爭法定空地，其他共有人欲終止該分管契約，因無法期待能得上訴人之同意，自仍須經上訴人以外之全體共有人同意，始得為之。而系爭大廈之區分所有權人於九十四年五月二十七日決議終止系爭分管契約時，出席人數僅為該大樓總計七戶中之六戶（包括上訴人），有會議記錄可稽（見第一審調字卷第二十三頁會議記錄之主席報告），顯然並未經上訴人以外之全體共有人同意。原審未遑詳察，遽謂該次會議係經上訴人以外之全體共有人決議，系爭分管契約業已終止，並進而為上訴人不利之論斷，自有可議。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
最高法院99年度台上字第1191號民事判決
按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。原審既認定被上訴人之前手沈0華於七十七年十月二十日向建商嘉0公司購買系爭建物應有部分，該建物係於公寓大廈管理條例施行之前建築完成，且有按車位平面圖所示分管之約定，兩造均應受該分管契約之拘束，則該分管契約不因該條例施行後另訂規約而失效。原審以系爭大樓管委會依規約指定系爭車位使用人，對被上訴人不生效力，而為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。
最高法院99年度台上字第2278號民事判決
按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查上訴人自七十六年六月六日即遷入系爭房屋居住，依證人王0田、薛0莉及林0申之證述及卷附照片所示，內牆係建設公司所搭建，一樓及頂樓之空地，除了公共設施部分外，其他空地均由內牆區隔交由一樓及頂樓住戶保管使用，一樓住戶各有樓梯從一樓住處下降至各連接空地，以便使用，尚有管理委員會所設置之巡邏箱，以為區隔。則上訴人占有管領系爭土地已歷有年所，證人林0申並證稱買賣契約均將住戶公約當作附件等語。雖因系爭房屋建造完成已逾二十年，公約難尋，惟倘原建商售屋時，係以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，嗣並已將系爭土地交付上訴人占有使用，能否謂上訴人與買受系爭土地應有部分之全體共有人間未成立分管契約？及被上訴人不知有分管契約之存在，而可不受其拘束？尚非無研求餘地。原審就此未詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
最高法院102年度台上字第1279號民事判決
按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，倘系爭大樓地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約倘未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。查上訴人於事實審一再抗辯：系爭世0大樓，係六十八年間由地主與世0公司合建，雙方協議由地主分得一至五樓及地下一層，世0公司分得六至十二層及地下二層，地下一層停車位由一層地主單獨使用，地下二層停車位則由世青公司及其他人使用，地下一層停車位之分管協議已然存在等語（見原審卷二，第八五至八九頁），並聲請訊問證人即世0公司負責人陳0霖、當時之大地主孫林0霜，及六十九年起造人十二人全體（見原審卷二，第八九頁、第一四六頁、第一五五頁反面），而地下二層確由大廈管理委員會統籌停車位使用，亦據被上訴人陳明在卷（見原審卷一，第十七頁反面），則上訴人上開調查證據之聲請，攸關地下一層停車位是否有分管之約定，自屬重要防禦方法之一種，原審未依上訴人之聲請傳訊上開證人，復未於判決理由項下記載其取捨意見，遽為不利於上訴人之認定，自有可議。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄，非無理由。
臺灣高等法院106年度上易字第154號民事判決
(二)又公寓大廈之共用部分，係指專有部分以外之其他部分，及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（參見公寓大廈管理條例第3條第4款、民法第799條第2項後段規定）。依系爭大樓之使用執照申請書所載，系爭大樓地下1樓為停車場，地下2樓則為防空避難室兼停車場（見本院卷第121頁），是系爭大樓之地下1、2樓停車空間，性質上應供該大樓區權人共同使用，而非屬專有部分；再者，系爭大樓之全部共用部分僅編列1185建號，其中包含地下1、2樓之法定停車空間，亦有該建號之登記謄本可參（見本院卷第48-51頁），益徵系爭大樓地下1、2樓之停車場，確為系爭大樓之共用部分。而位於區分所有建物共用部分、未單獨編列建號、無獨立所有權之停車位，在公寓大廈管理條例施行前，多由建商（即出賣人）與買受人在買賣契約中約定，由另就車位付費之買受者取得專用權；易言之，係以全體區權人訂立分管契約之方式，約定由特定區權人取得共用部分停車位之專用權。因前述停車位之專用權性質上屬於區權人對共用部分所有權中之使用權能，而非獨立於共用部分所有權外之使用權利，更非所有權，故該專用權之讓與，應與共用部分所有權之讓與一併為之，不得與共用部分所有權分離各自讓與，蓋使用權為所有權之積極權能之一，不能與所有權分離而單獨為買賣標的。又依公寓大廈管理條例公布施行前之土地登記規則第72條第2款規定，共用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，準此，前述因分管契約而取得地下室停車位之區權人，就其分管車位專用權之讓與，應與區分所有建物所有權（含共用部分所有權）之讓與一併為之。至在公寓大廈管理條例施行後，位在共用部分停車位之專用權應依規約之約定而取得，且專用權之約定及其使用主體非經載明於規約，不生效力（參見公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定）。因區分所有權轉讓時，區權人之繼受人仍應受規約之拘束（參見公寓大廈管理條例第24條第1項、民法第799條之1第4項規定），從而若受讓之專有部分伴有共用部分車位之專用權者，受讓人依規約之承擔亦取得專用權。
(三)卷查系爭大樓在81年間竣工時，在地下1、2樓之法定停車空間內，共規劃116個機械車位，而無平面車位，此觀該大樓之使用執照申請書即明（見本院卷第121頁）。細觀系爭大樓區權人自89年3月起制訂之規約，各版規約第6章第2項雖僅規定：「1.本社區停車場，僅限於取得車位使用權之住戶車輛使用，並由管委會統一製發車輛通行識別證，憑證出入停車……3.非本社區或無車位使用權者侵占他人車位者，除拍照存證外，並依竊盜及侵占罪嫌送警究辦……」（見本院卷第58、64、65、70頁），而與公寓大廈管理條例第23條第2項第1款要求規約中應載明約定專用部分範圍及使用主體之內容不符，然前引系爭大樓規約之內容已明揭僅特定區權人有權使用地下室停車位之意，系爭大樓管理委員會亦函覆本院謂：系爭大樓未制訂車位管理辦法，而係依照車位分管契約圖管理地下室停車位（見本院卷第55頁），再佐以上訴人自承其係於81年間另向建商購買1個地下2樓之機械式停車位，取得該車位之專用權（見本院卷第107頁），及系爭房地之原所有人李妙華於原審證稱系爭大樓之車位是另外跟建商買使用權，使用權之出賣人有交付地下室車位之分管圖予買受人，用以證明買受人有車位之使用權利等語（見原審卷第188頁），可推知系爭大樓之區權人應係於該大樓興建完成時，即以成立分管契約之方式，約定將該大樓位於共用部分（即1185建號）中無獨立所有權之停車位專用權，分配予特定之區權人。至系爭大樓目前在地下1、2樓之停車空間中雖分別設置24、41個平面車位（見原審卷第211-214頁停車位一覽表、停車位分管契約圖、本院卷第96頁背面），無論車位之數量、形式均與該大樓竣工時不同，參酌上訴人於他案中證稱：我約83、84年左右搬進系爭大樓，當時因為地下2樓長時間牆壁滲水地面積水，機械停車位淹水、銹蝕完全無法運轉，根本無法使用，後來經全體共有人同意將機械停車位拆除，拆除後就開始施作地下2樓防水措施，防水做好後才有辦法劃分平面停車位供住戶使用。當初全體機械停車位所有人均同意，只要是當初有購買機械停車位的人，就保障可以取得平面停車位，分配方式是有幾個機械停車位就分配幾個平面停車位，至於分配哪個平面停車位的位置則採抽籤方式等語（見本院卷第131-132頁），堪認系爭大樓地下室停車位之數量、形式變更，核屬該大樓全體區權人嗣就車位分管契約中分管標的物之合意變更，仍未更易系爭大樓之區權人，係以成立分管契約之方式約定由特定區權人取得現有車位專用權之性質。依上說明，系爭大樓之地下室停車位專用權，仍應隨專用權人就區分建物所有權（含1185建號所有權）之移轉而讓與，未能獨立於區分建物所有權（含1185建號所有權）之移轉而分別讓與。上訴人無視系爭車位之使用權並非獨立之權利，而僅屬系爭大樓共用部分所有權中之使用權能，應與共用部分所有權一併讓與，其空言辯稱系爭車位之專用權得獨立讓與云云，要屬無憑。
(四)兩造均不爭執系爭車位之專用權人，原為系爭房地之區權人李0華。而李0華就系爭房地之所有權於96年間即遭債權人假扣押（案列原法院96年度民執全字第2674號）而為查封登記（見本院卷第39頁異動索引），斯時李0華已無法將系爭房地之所有權（含1185建號應有部分）移轉登記予他人，無從讓與系爭車位之專用權，故李0華雖在103年12月20日與上訴人就系爭車位簽署停車位使用權讓渡契約書（見原審卷第62頁），依法不生讓與系爭車位專用權之效力。上訴人執此主張其已取得系爭車位之專用權，非有理由。
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