A公寓大廈屋頂平台年久失修,導致最高樓層區分所有權人甲室內嚴重漏水,甲屢次請求管理委員會修繕,管理委員會均以修繕費用過高,藉故推託,並召開區分所有權人會議作成下列決議。問A公寓大廈區分所有權人會議決議是否合法有效?
- 屋頂平台由最高樓層住戶負責修繕,管理委員會僅補助10萬元,並以一次為限。
- 公共基金不足,暫不修繕。
- 修繕費用由最高樓層住戶及管委會各自負擔一半。
法律規定
公寓大廈管理條例第10條第2項規定:「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」
實務見解
最高法院105年度台上字第2327號民事裁定
頂防水層修繕、維護,係屬被上訴人依公寓大廈管理條例第十條第二項、第三十六條第二款規定應為之職務,其對於已失修破壞之屋頂防水層,未盡修繕、維護之責,致系爭房屋屋頂漏水,自應就上訴人因此所受損害負賠償責任,不得以區分所有權人會議未同意修繕或僅同意為部分修繕為由,據為不修繕維護義務之理由。
臺灣臺南地方法院103年度簡上字第40號民事判決
按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定,公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文,雖上開條文但書規定,區分所有權人會議或規約就共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之分擔比例,並非不得另行約定,惟所約定分擔之方式,若無充分理由,仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則,否則無異允許藉由多數決方式,形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定,自屬權利濫用,依民法第148條第1項之規定,應屬無效。系爭頂樓平台之修繕、管理、維護,依上開說明,應由管理委員會即被上訴人為之,其費用原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,且被上訴人自承歷年均有負擔系爭大廈頂樓平台漏水之修繕費用,被上訴人於101年10月18日所召開之區分所有權人會議,並無充分理由,逕決議系爭頂樓平台漏水,請上訴人自行修繕,自屬權利濫用,依民法第148條第1項之規定,應屬無效。
臺灣高雄地方法院99年度簡上字第86號民事判決
六、系爭決議是否違反公寓大廈管理條例第10條第2項之規定而應屬無效?
(一)按「本條例未規定者,適用其他法令之規定。」;「總會決議之內容違反法令或章程者,無效。」,公寓大廈管理條例第1條第2項及民法第56條第2項定有明文,查公寓大廈管理委員會為人的組織體,區分所有權人會議為其最高意思機關,故區分所有權人會議之決議內容如有違反法令或章程者,依公寓大廈管理條例第1條第2項準用民法第56條第2項之規定,自應認為無效。
(二)次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費...。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」,公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文,依此規定之文義及用語可知,共用部分之修繕、管理、維護費用,以由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則,雖依同條但書規定,區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例,並非不得另行約定,惟所約定分擔之方式及比例,若無充分理由,仍不應悖離上述「由公共基金支付或按應有部分比例分擔」之原則,否則無異允許藉由多數人濫用多數決方式,以多數暴力之方式形成對少數區分所有權人不利或將所有義務均歸由少數人負擔之決議或約定,故區分所有權人會議之決議或規約就該費用訂定之分擔比例,若無充分理由而悖離上述原則自屬權利濫用,依民法第148條第1項之規定,應屬無效。又公寓大廈頂樓屋頂之構造與其他樓層不同,其他樓層間之樓地板間之共同壁及樓地板或其內之管線,係僅供上下方之區分所有權人2人所使用,故其修繕費由上下方之區分所有權人共同負擔,自屬合理,公寓大廈管理條例第12條亦是因此而規定此部份之維修費用由上下方之區分所有權人共同負擔,而各負擔2分之1,然頂樓屋頂之構造則有不同,即頂樓樓地板上方之屋頂及空間係供全體公寓大廈住戶共用之公共空間,係屬共用部份,公寓大廈管理條例第7條第3款並明定「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:三、...屋頂之構造。」等語,此部份既屬全體住戶之共用部份,故單純屬於頂樓樓板問題,例如施工不良、年久自然損壞所生滲漏等之修繕、管理、維護費用,自應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,始合情理及符合公寓大廈管理條例之立法精神,至於頂樓上方樓板內之管線,因該住戶及大樓供水與排水所須,亦可區分為專供頂樓住戶使用者及供大廈全體住戶供水與排水所用者,如為供大廈全體住戶供水與排水所用者所生之漏水,依上開說明,亦應由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,始合情理及符合公寓大廈管理條例之立法精神。然系爭決議未區分屋頂漏水修繕之原因,究竟是因供系爭公寓全體住戶共用部分所發生或專供頂樓住戶使用者所發生,即逕由多數區分所有權人以多數決方式做成系爭公寓屋頂漏水修繕費用,均由頂樓住戶及上訴人之公共基金各負擔一半之系爭決議,其決議既與上開應由公共基金支付或按應有部分比例分擔之原則有悖,且無合理之計算依據做為基礎,致使原告受到其依法本不應負擔之巨大損害,無異藉由多數人濫用多數決方式,以多數暴力之方式對少數區分所有權人形成不利負擔之決議或約定,其決議顯失公平,自屬權利濫用,是系爭會議決議應屬無效。
臺灣高等法院105年度上易字第963號民事判決
按「公寓大廈共用部分,指公寓大廈專用部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下:……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」,公寓大廈管理條例第3條第4款、7條第3款、第10條第2項、第11條、第36條第2款分別定有明文。是依上開規定,屋頂平台屬公寓大廈區分所有權人所共有、共用部分,而公寓大廈共用部分之修繕應由管委會為之,共用部分之修繕費用,依上開條項規定,以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則,例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時,應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用,就此應個別負擔修繕費之情形,區分所有權人會議或規約雖得另為決議或規定,但依上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定,仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要,並僅得於可歸責之範圍內令其負擔,不得任以多數表決方式,要求個別區分所有權人或住戶負擔逾可歸責範圍之費用。其有爭執者,自應循訴訟程序謀求解決,不能由區分所有權人會議任意定之,而損及區分所有權人或住戶之權益。參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則,區分所有權人會議就此費用負擔之決議,應衡量可歸責之事由及程度與修繕費用發生之因果關係,為符於可歸責程度之負擔決定,方符於誠實信用原則。如當事人有爭執,藉由多數表決方式,形成對少數區分所有權人或住戶課予不符比例原則之不利益分擔決議,即屬違反上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定而不符所定之歸責要件,並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障,依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條第2項規定,因違反強行規定及誠實信用原則,應屬無效。經查:
1.黃0彰所有系爭房屋因屋頂平台防水層破損致受有漏水損害,有新北市土木技師公會104年6月24日鑑定報告可稽,而屋頂平台屬管委會管理、維護、修繕之共用部分,已如前述,黃0彰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段請求管委會將系爭房屋屋頂平台修繕至不漏水,即有理由,此部分經原審判決後,管委會亦未上訴。而管委會於本件審理時一再辯稱:系爭大廈之建商與購買頂樓住戶約定屋頂平台由頂樓所有權人保養管理使用,即頂樓所有權人須自行修繕;區分所有權人會議已決議公共基金補助系爭大廈頂樓住戶每戶最高3萬元之漏水維修費,並以一次為限云云,惟黃0彰並非向建商取得系爭房屋,亦未有專用屋頂平台之權利,為管委會所不爭,自難以其他住戶與建商之契約要求黃0彰應自負修繕屋頂平台之責;再系爭大廈區分所有權人會議以多數表決方式,決議頂樓所有權人僅能向公共基金請領3萬元,其餘修繕費用自行負擔,形成對少數區分所有權人課予不符比例原則之不利益分擔決議,即屬違反公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定,並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障,依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條第2項規定,應屬無效;則管委會於黃0彰反應有漏水情事要求修繕時表示僅願依區分所有權人會議之決議補助3萬元云云,自難認已盡其管理、維護、修繕之責。