A公寓大廈為民國70年間興建，外牆年久失修，有磁磚剝落之情形，但因拉皮所需費用過鉅，乃採用補丁及架設防護網之方式應急。某日，路人乙行經A公寓大廈附近，遭A公寓大廈外牆剝落之水泥塊及瓷磚砸傷頭部，導致跛行行動不良。問A公寓大廈該負起何種法律責任？
法律規定
民法第184條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（第1項）。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限（第2項）。」
民法第191條規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限（第1項）。前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權（第2項）。」
民法第196條規定：「不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。」
刑法第276條規定：「 因過失致人於死者，處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。 」
刑法第284條規定：「 因過失傷害人者，處一年以下有期徒刑、拘役或十萬元以下罰金；致重傷者，處三年以下有期徒刑、拘役或三十萬元以下罰金。 」
建築法第77條規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」
建築法第91條第1項第2款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
實務見解
民事責任
臺灣高雄地方法院106年度鳳小字第266號民事判決
1、原告所有系爭車輛應係遭系爭大樓外牆瓷磚剝落砸中，致玻璃及車體毀損，理由如下：推
①按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第184條第1項前段、第191條第1項分別定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度臺上字第489號判決意旨參照）。
②經查，證人解0甯於本院審理時證稱：「（問：本案車輛是何人在使用？）答：是我，原告只是車主。」、「（問：105年9月14日本案車輛你有無使用？）答：有，我那天要接朋友下班，那一天颱風天，朋友臨時放假，我要去接他，我下午一點二十分的路上，行○○○區○○路跟青年路口，我原本要往屏東方向走，那邊有招牌倒下來，我沒有辦法直行，我就往被告大樓後方巷子行駛，剛轉進去被告大樓的磁磚掉下來，砸到我的車子前後，我當時沒有辦法馬上停下來拍照，因為風雨太大，我怕停下來會有危險，隔天我有跟他們警衛室反應這件事，警衛告訴我，聯絡後再告訴我。」、「（問：〈提示院卷第9到10頁〉被砸到的情形，是否像照片所示？）答：對，砸到我的磁磚有拍到，就是第10頁的第二張跟第11頁的第一張。」、「（問：後續有無與被告大樓人員聯繫？）答：他們說主委出國，要走楊總幹事跟我聯絡，之後楊總幹事說他沒有辦法處理這件事，要開會才能處理這件事，照片我用手機傳給他，他傳給管委會的群組，開會的時候提出來，楊總幹事說他們1個月會開一次會，他們會開會討論。」等語（見本院卷第33至35頁），核與原告提出之系爭車輛遭瓷磚毀損照片相符，參以105年9月14日中午，高雄地區颱風風雨甚大，證人解0甯慮及在現場若停車查看將有相當之危險性，並非與常情不符，故其將車輛駕駛至地下室才拍照查看，衡與常情相符，應可採信屬實。另被告辯稱：伊大樓外牆瓷磚顏色較深云云，然經本院會同兩造前往系爭大樓勘驗現場發現：系爭大樓外牆瓷磚有多處剝落並瓷磚顏色深淺不一，且砸中原告車輛之瓷磚款式與系爭大樓外牆瓷磚相同，此有勘驗筆錄及勘驗現場照片（見本院卷第46至54頁）可證，顯見原告所有之系爭車輛遭系爭大樓外牆脫落之磁磚砸中致毀損之事實，堪認屬實，被告前述辯詞，不足採信。又公寓大廈之專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設例之組織；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第9款、第10條第2項分別定有明文。而公寓大廈之頂樓，係建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使用，是認外牆之修繕、管理、維護，自應由管理委員會為之，並負擔其費用（最高法院91年度臺上字第405號判決意旨參照），揆諸前揭說明，被告既為系爭大樓之管理委員會，受系爭大樓全體住戶之選舉委任，為全體住戶管理系爭大樓共用部分及公共基金之保管支出，依法即對系爭大樓之外牆（含磁磚）有修繕、管理及維護之義務甚明。又被告自承：系爭大樓沒有維修外牆之相關紀錄等語（見本院卷第35頁），則被告並未「定期」維護大樓外牆，衡以莫蘭蒂颱風之氣侯因素並非系爭大樓外牆磁磚剝離掉落之唯一因素，否則，莫蘭蒂颱風侵襲之臺灣地區之其餘大樓豈非全都有外牆磁磚掉落情形？況大樓外牆須「定期」維護，避免年久而有剝落狀況，此屬一般人可以預料之事，則被告對本件損害之發生已盡相當之注意乙節，顯未能具體舉證以實其說，是系爭車輛因被告就系爭大樓外牆磁磚未善盡保管及維護責任而受有損害乙情，應可認定。
臺灣士林地方法院106年度簡上字第137號民事判決
(二)、上訴人得以被上訴人為被告，請求系爭社區區分所有權人負侵權行為損害賠償責任：
1.按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，公寓大廈之管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。且因同條第2項明定：「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401條第2項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎。對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507條之1以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保。否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790號判決、50年台上字第2719號判例、臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第3號研討結果意旨參照）。
2.經查，上訴人主張系爭外牆為系爭社區全體區分所有權人所共有，系爭社區區分所有權人應為實體法上負損害賠償責任之人，又社區之共有及共用部分之維護、修繕及一般改良，公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項屬管理委員會之職務，此觀之公寓大廈管理條例第36條第2款、第3款自明，則上訴人基於程序選擇權及訴訟擔當之法理，就被上訴人職務之執行事項，選擇非以區分所有權人而以被上訴人為被告起訴請求，揆諸上開說明，於法並無不合。被上訴人以其非侵權行為主體，不具有對侵權行為損害賠償責任之能力資為抗辯，洵非可採。
(三)、系爭外牆應屬系爭社區共有部分：
1.按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項分別定有明文。觀諸上開條文立法理由：「…第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不同，併予指明」等語，業已指明區分所有建築物「專有部分」之物權，以具有「構造上」及「使用上」獨立性為必要。
2.又按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款定有明文（按民法所稱「共有部分」，公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之，此乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例著重在其係供區分所有權人共同使用之故，亦即因著眼點不同而致使用不同名稱，惟實應屬同義）。據此而論，共有部分包含：(1)區分所有建築物專有部分以外之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。例如區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第1項）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬之；(2)不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條第4款附屬建築物），例如供應區分所有建築物之電氣室、機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是。復參酌公寓大廈管理條例第7條第3款規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分」，是依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要者，在構造上及使用上均不具有獨立性，即應認為屬於共同使用部分，不能單獨成為所有權之客體，而公寓大廈之外牆，乃建築物主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要之構造，性質上應不許分割、獨立為區分所有之客體，而應由全體住戶共同使用。申言之，區分所有建物之外牆，依其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部分之外牆，亦應認屬於共有部分之範疇。觀諸被上訴人提出之系爭外牆照片（見本院卷第147至149頁），系爭外牆屬包覆全棟建築物整體外觀之系爭社區大樓外牆一部分，則系爭外牆應係維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造，屬系爭社區大樓全棟建築物之基本構造，揆諸前揭說明，自係屬系爭社區區分所有權人全體共有，而非系爭社區區分所有權人單獨所有。
3.又地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依土地法第47條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央地政機關定之」規定，可知地籍測量實施規則乃屬程序性法規。再地籍測量實施規則第273條第1款及第3款雖規定關於建物平面圖測繪之邊界，若係獨立建物所有之牆壁，則以牆之外緣為界；若其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，則以其外緣為界。因此登記實務上固將專有部分之範圍擴張及於「物之外緣」，惟此僅係有關建物所有權登記面積範圍之規定，尚與系爭外牆是否為系爭社區之共有部分無涉，被上訴人據以作為系爭外牆屬專有部分之依據云云，實難憑採。另公寓大廈管理條例第56條第3項第1至4款關於公寓大廈辦理建物所有權第一次登記測繪之規定，乃係立法者參考地籍測量實施規則而於制定公寓大廈管理條例時所為之相類似規定，將之予以明文化而已，與地籍測量實施規則第273條規定係屬同一旨趣，自應同等看待。況共有部分之型態多樣，已為前述(三)1.所示民法第799條立法理由所明揭，例如區分所有建物專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建物登記面積範圍內，即當然認定屬於該區分所有權人之專有部分，自當不得逕以建物之登記，作為認定系爭外牆所有權歸屬之絕對標準，仍應依區分所有建物結構之特殊性，以民法及公寓大廈管理條例等相關區分所有建物之實體規定為權屬認定之判斷。
4.至承重牆為建築物之主要構造，固為建築法第8條所明定，然建築法乃以實施建築管理為目的之行政法規，並非實體權利歸屬之規範，亦難以之作為認定實體權利歸屬之主要依據，是就區分所有建物「專有部分」、「共有部分」權屬之認定及管理維護等事項，仍應依循民法及公寓大廈管理條例等規定。而依上開說明，無論民法第799條所指共有部分，抑公寓大廈管理條例所指共用部分，均非限於承重牆，舉凡維持建築物安全及外觀必要之外牆應皆屬之，僅公寓大廈管理條例第7條特別就「承重牆」規定不得為「約定專用部分」，是縱系爭外牆非屬建築法規定之「承重牆」，亦無從作為該牆面不屬於共有部分之憑據。
5.從而，系爭外牆應屬系爭社區全體區分所有權人所共有甚明，被上訴人辯稱系爭外牆屬各區分所有權人之專有部分云云，應非可採。
(四)、系爭社區區分所有權人應負侵權行為損害賠償責任：
1.按土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限，民法第191條第1項定有明文。是以，除非工作物所有人能舉證證明上開法條但書所示之情形存在，得免除負侵權行為損害賠償責任外，因土地上之工作物造成他人之損害，即依法推定供作物所有人有過失，而應負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489號裁判意旨參照）
2.經查：
(1)上訴人於104年8月7日蘇迪勒颱風來襲時，將系爭汽車停放於系爭車位，斯時系爭外牆磁磚、屋瓦掉落，造成系爭汽車均受有前檔玻璃破損及引擎蓋、車頂處凹陷、刮傷、烤漆掉落等損害等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項(六)），又系爭外牆為系爭社區區分所有權人全體所共有乙節，業認定如前，則系爭社區區分所有權人就系爭外牆所致前揭損害，既應依法推定有過失，除能證明有上開條文但書規定情形者外，應負賠償責任。
(2)被上訴人抗辯：系爭社區頂樓屋瓦、外牆磁磚膨起或掉落情形，於100年間、102年間進行架設防磚網工程、於102年7月間進行屋瓦防水工程、於103年12月間進行頂樓紅瓦拆除工程、於103年1月間進行外牆磁磚鬆動敲除工程、於104年3月間進行外牆磁磚膨起剝落工程，並常年在大樓外牆明顯處張貼「本大樓磁磚易掉落，行人、車輛請遠離以策安全」之告示等情，固為兩造所不爭執（見不爭執事項(三)），惟被上訴人自承系爭社區取得使用執照至今已高達33年，近年來常有外牆磁磚剝落，故歷屆管理委員會於大廈四周外牆架設網架以承接剝落之磁磚，且依外牆狀況進行日常維護、修繕，若發現大廈外牆磁磚有剝落情況，均立即請廠商進行檢修，僅100年至104年間，被上訴人已投入費用達126萬7,147元（見原審卷第58頁），再自系爭外牆於104年8月7日蘇迪勒颱風來襲時架設有防護網乙節（如本院卷第27頁照片所示，見不爭執事項(六)），可知系爭外牆於蘇迪勒颱風來襲前，早有磁磚剝落現象，則系爭社區區分所有權人對於系爭外牆磁磚、屋瓦固非無管理維護之舉，然所採取之上揭管理維護措施多為事後補救措施，而未從根本整治，始未能免除磁磚、屋瓦一再剝落之窘境，尚難以其所為前揭工程，認區分所有權人已盡相當之管理維護義務。
(3)另系爭社區於99年間向臺北市政府申請都市更新整建維護事業計劃，至105年3月始經核准在案，於105年10月進行拉皮整建，惟拉皮整建部分未及於系爭外牆等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項(三)），是被上訴人執其於99年即向臺北市政府申請都市更新整建維護事業計畫，抗辯其區分所有權人已就系爭外牆之設置及防止損害之發生盡相當之注意云云，亦不可採。又被上訴人固在系爭社區大樓電梯內張貼「戶外車輛停在大樓磁磚掉落範圍內者，請儘量移開並遠離大廈外牆停放以防落磚砸損」等字之公告（見不爭執事項(五)），惟此適足以證明系爭外牆當時乃處於「磁磚易掉落」之不安全狀態，且為被上訴人所明知。是系爭社區區分所有權人長期怠於積極保管系爭外牆，致系爭外牆影響行人、車輛之安全在先，自不得僅以颱風前之警語解免所有權人前此長時間保管欠缺之責。
(4)被上訴人復抗辯：系爭外牆磁磚、屋瓦掉落係因蘇迪勒颱風之不可抗力云云。惟按所謂不可抗力，係指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者是（最高法院95年度台上字第1087號判決要旨參照）。經查，蘇迪勒颱風為強烈颱風乙節，固有被上訴人提出之中央氣象局預報中心調查報告可稽（見本院卷第427頁），然臺灣位處西太平洋颱風侵襲頻繁地區，每年均有多次颱風，或迎面來襲，或影響部分區域，少則造成財損，多則人員死傷，且氣象預報尤其颱風規模（包括風力、雨量等）及路徑與來襲時間等資訊，日益精確，颱風來襲前，應盡早為防颱措施，已屬我國民眾一般常識，此由被上訴人於104年8月6日蘇迪勒颱風來襲前，在系爭社區大樓電梯內張貼「戶外車輛停在大樓磁磚掉落範圍內者，請儘量移開並遠離大廈外牆停放以防落磚砸損」等語之公告（見不爭執事項(五)），益徵其非無預見之可能。再衡諸被上訴人前就103年7月23日麥德姆颱風來襲時，系爭3669號汽車遭系爭社區大樓外牆掉落磁磚砸損一事，給付謝美玲8萬3,500元乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項(四)），可知系爭外牆於103年7月間麥德姆颱風來襲時，已有磁磚掉落砸損車輛之前例，是其區分所有權人就應如何有效防止系爭社區外牆磁磚、屋瓦在颱風來襲時掉落致損害他人權利，更應有預為防範之可能性及必要性，且其亦非無進行有效預防之可能，此由系爭社區於本件事故發生後，在系爭外牆舖設全面性加強防護網（見本院卷第147至149、157至158、418頁）即可見一斑。再者，在104年8月7日蘇迪勒颱風來襲之際，並未發生系爭社區附近社區、或全市社區之屋瓦、外牆磁磚均掉落地面之情形，且被上訴人復未能證明縱系爭外牆、屋瓦如事前已有效整修而排除「磁磚易掉落」之情狀後，遇蘇迪勒颱風來襲，仍不免生磁磚、屋瓦掉落砸損系爭汽車之結果，則其自不能執前詞抗辯系爭社區區分所有權人已盡應有之注意義務。
(5)從而，系爭社區全體區分所有權人負有系爭外牆、屋瓦之管理維護責任，且其未能舉證證明系爭外牆之保管並無欠缺，或已盡相當之注意義務防止損害之發生，則上訴人主張系爭社區區分所有權人應依民法第191條第1項本文規定，負損害賠償責任，洵屬有據。
(七)、另按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文。被上訴人抗辯上訴人就本件事故之發生及擴大，與有過失云云。經查，被上訴人於104年8月6日蘇迪勒颱風來襲前，固在系爭社區大樓電梯內張貼「戶外車輛停在大樓磁磚掉落範圍內者，請儘量移開並遠離大廈外牆停放以防落磚砸損」等字之公告（見不爭執事項(五)），惟謝美玲係於103年12月31日、104年7月2日與被上訴人簽立車位約定使用合約書，而向被上訴人承租系爭車位，並供系爭汽車停放（見不爭執事項(二)），足見上訴人係本於正當權源使用系爭車位；再觀諸本件事故發生時之現場照片（見本院卷第24頁），上訴人斯時乃按被上訴人劃設之停車格停放車輛，並無逾越其權限範圍之情事，被上訴人上開警語固可就其所造成之風險減少實害發生，然不得因此創造合法使用空間者之對己義務，減免其造成風險之責任，自難認上訴人就本件事故之發生，有何與有過失之情事，是被上訴人前揭所辯，洵非可採。
刑事責任
臺灣臺北地方法院103年度易字第746號刑事判決
一、公訴意旨以：被告陳0安、黃0婷、楊0芳、羅0豪、梁0偉、鄭0志、戴0柔、郭0隆、周0達、顏0羽等人分別係臺北市○○區○○○路0段0號「京0大廈」（由陸0建設股份有限公司（下稱陸0公司，於民國73年3月19日建築完成）1樓、3樓、4樓、6樓至12樓之區分所有權人；張0係該大廈2樓區分所有權人陸0公司之董事長，實際掌理陸0公司業務及名下財產；吳0彥及須0都分別係上揭大廈5樓區分所有權人財團法人臺灣觀0協會之秘書長及行政副秘書長（該協會會長賴0珍所涉過失重傷害罪嫌，另為不起訴處分），實際負責該協會財產之使用、管理、修繕。對於在法律上屬於共用部分之上揭大廈外牆面，上揭13人按建築法第77條第1項之規定，本應注意共同確保其構造安全，由全體親自共同維護、管理、修繕，或依公寓大廈管理條例第29條第1項之規定成立管理委員會（下簡稱「管委會」）或推選管理負責人代渠等全體共同維護、管理、修繕。上揭13人在客觀上均無不能為上揭注意之情事，詎渠等均疏未為上揭注意，任令該大廈臨民0東路面之6樓、7樓外牆面磁磚及混凝土塊於102年5月5日22時許掉落，適林0竹與其女兒鄭０云（93年9月生，年籍詳卷）自附近民0東路2段9號1樓「頂0燒肉火鍋店」用餐完畢步出店外行經上揭大廈前，開啟車門欲搭乘友人便車時，鄭０云即遭掉落之磁磚、混凝土塊砸中頭部，因而受有顱骨凹陷性骨折、外傷性腦出血，並導致下肢跛行而無法快走、跑步且無法自理生活之身體健康重大難治之重傷害。因認被告陳0安、黃0婷、楊0芳、羅0豪、梁0偉、鄭0志、戴0柔、郭0隆、周0達、顏0羽等均涉犯刑法第284條第1項後段之過失重傷害罪等語。
臺灣屏東地方法院106年度審易字第293號刑事判決
一、公訴意旨略以：被告王0美係屏0市師0清境大廈管理委員會主任委員，管理委員會依法職司大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，亦應注意公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，而主任委員以綜理社區管理為其業務，自負有上開事項監督管理之責。該大廈於民國101年間即曾外牆磁磚脫落，足見建築老舊，應全盤檢修，以確保大廈住戶及外人安全，被告王0美自104年11月接任，應注意磁磚脫落等事項防範及修繕維護，且按當時情形，亦無不能注意情事，竟疏未注意，適於105年2月11日14時8分許，被害人之母陳○○（真實姓名年籍詳卷）攜其女即被害人林○姿（000年0月生，真實姓名年籍詳卷)前往該大廈散步後欲返家，陳○○之弟手抱被害人林○姿，忽刮起大風，該大廈中庭上方外牆磁磚因年久失修紛為脫落，先掉落遮雨棚，再擊中被害人林○姿頭部，致其因此受有創傷性腦傷併顱骨凹陷性骨折之傷害。因認被告王0美涉犯刑法第284條第2項前段之業務過失傷害罪嫌等語。
行政責任
高雄高等行政法院106年度訴字第325號行政判決
（一）按「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全」「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」建築法第77條及第91條第1項第2款分別定有明文。
（二）爭訟概要欄所載之事實，業經兩造陳明在卷，並有被告105年10月5日高市工務建字第10537784100號函（見原處分卷第219頁、第220頁）、高雄市政府線上即時服務系統（網路部份）市長信箱案件處理聯單（見原處分卷第221頁、第222頁）、被告105年11月11日高市工務建字第10539100200號函（見原處分卷第217頁、第218頁）、原處分（見本院卷第39頁、第40頁）及訴願決定（見本院卷第19頁至第27頁、第31頁至第37頁）附卷足稽，自堪認定。
（三）原告為違反建築法第77條第1項規定之行政罰的裁罰對象：
1、按建築法係為「維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻」等目的，針對各種建築行為與建築物安全之管理所實施的建築管制法律（建築法第1條參照）。從建築法的規範架構，可區分為對建築實施行為之管制及對建築物本身之管制，其所課予之義務，即分屬「行為責任」範疇與「狀態責任」範疇。使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為人負擔「行為責任」；至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔「狀態責任」。蓋依前揭建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造與設備安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，自已構成狀態責任義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，其所歸責於「所有權人或使用人」者即是「狀態責任」（最高行政法院106年度判字第682號判決意旨參照）。詳言之，建築法第77條第1項規定課予建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，其責任內容係以物為中心之「狀態責任」，非「行為責任」，即非以造成危險狀態之行為人為義務人，而係基於公益目的，就對於物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予此種排除危險、回復物安全狀態之義務，故建築物存有未合法使用或其構造及設備不安全之情狀，縱非肇因於所有人或使用人所為，仍不能解免渠等依建築法第77條第1項所定維護合法使用與其構造及設備安全之責任。
2、公寓大廈管理條例第3條第7款、第9款規定：「本條例用辭定義如下：……七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。……九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。……」第29條規定：「（第1項）公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。（第2項）公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。……」第36條第1款、第2款、第3款規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。……」第38條第1項規定：「管理委員會有當事人能力。」準此，公寓大廈管理委員會性質上為設有代表人之非法人團體，且其法定職務範圍包含：區分所有權人會議決議事項之執行、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，以及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。從而，公寓大廈管理委員會自屬建築法第77條第1項所定負有維護建築物構造與設備安全之行政法上義務者，其責任內容為以物為中心之「狀態責任」。而系爭大廈第21屆區分所有權人會議已決議將外牆整建委員會與住戶管理委員會合併，共同管理外牆整建相關事宜；原告作為系爭大廈之住戶管理委員會，其召開管理委員會議時，亦將系爭大廈之外牆整建列為議案，進行討論與決議等情，此有原告105年3月份會議紀錄在卷可稽（見本院卷第193頁至第201頁），足見系爭大廈之外牆維護已經區分所有權人會議決議交由原告辦理，從而，原告確屬對於系爭大廈之外牆具有實際上管領能力之非法人團體無誤。對照行政罰法第3條規定：「本法所稱行為人，係指實施違反行政法上義務行為之自然人、法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織。」故堪認原告如未能善盡其所負前揭建築法上之維護義務，自為違反建築法第77條第1項規定之行政罰的裁罰對象甚明。
（四）原告所為難謂已善盡建築法第77條第1項所定維護建築物構造安全義務：
1、建築法第77條第1項所稱建築物之構造，依其條文文義並未以同法第8條所定之主要構造為限。而建築物之外牆磁磚乃屬建築物構造飾面之一種，係提供建築各構造體表面處理，以增進耐久性或裝飾為其目的，自屬建築法第77條第1項所稱之建築物構造無疑。系爭大廈先前已因外牆磁磚掉落經民眾檢舉，經被告分別於103年3月4日、同年4月28日、同年7月1日、同年11月12日及同年12月2日函請原告改善，並於105年2月1日、同年4月19日、同年6月2日、同年7月25日及同年8月30日再分別函請原告修繕、管理及維護等情，有被告上開函文在卷可稽（見原處分卷第87頁至第133頁）。而系爭大廈復因外牆磁磚掉落經民眾於105年9月29日再向被告檢附照片提出檢舉等情，有高雄市政府線上即時服務系統（網路部份）市長信箱案件處理聯單及附件照片附卷可稽（見原處分卷第195頁至第206頁）。
2、原告雖主張：其自104年11月26日起至今，陸續有改善作為，故被告以其違反建築法第77條第1項，認事用法有所違誤云云，並提出修繕會辦單、工程請款單、請款憑證、估價單及外牆防護網工程圖等為佐（見本院卷第41頁至第75頁）。然建築法第77條第1項規定課予建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，其責任內容係以物為中心之「狀態責任」，非「行為責任」，業如前述，故只要建築物出現法律所欲排除之危險狀態，具有實際上管領能力之人即負有排除危險、回復物安全狀態之義務，故如建築物仍存有構造及設備不安全之情狀，即構成狀態責任義務之違反。而系爭大廈因外牆磁磚掉落經民眾於105年9月29日再向被告檢附照片提出檢舉後，被告於105年9月30日前往稽查發現系爭大廈確仍存有外牆磁磚掉落情形，此有現場照片（見本院卷第145頁至第147頁、第299頁至第309頁）在卷可憑；且原告亦自承其外牆防護網僅有西面及南面之部分牆面施作而非全面性架設等情（見本院卷第317頁），故系爭大廈縱經原告進行修繕及防護網架設工程之後仍然存有外牆磁磚掉落地面之情形，一旦天氣溫度劇變或發生天然災害，恐因外牆磁磚自高樓層掉落而造成人員死傷或財產損失之公安危害，其確有構造不安全之情狀，揆諸上開說明，被告認定原告並未善盡建築法第77條第1項所定維護建築物構造安全義務，確屬有據。
（五）原告因其代表人、管理人或實際行為之職員對於違反前揭行政法上義務之過失而推定有過失：
1、按「（第1項）違反行政法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。（第2項）法人、設有代表人或管理人之非法人團體、中央或地方機關或其他組織違反行政法上義務者，其代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，推定為該等組織之故意、過失。」準此，行政罰之責任，包括故意及過失之違反行政法上義務行為均屬可罰，且非法人團體之代表人、管理人、其他有代表權之人或實際行為之職員、受僱人或從業人員之故意、過失，即推定為該非法人團體之故意、過失。而所稱「故意」係指對於違反行政法上義務之構成要件事實，明知並有意使其發生，或預見其發生而其發生並不違背其本意而言；又所謂「過失」，係指對於違反行政法上義務之構成要件事實之發生，雖非故意，但按其情節應注意、能注意而不注意，或雖預見其能發生而確信其不發生而言。
2、原告作為系爭大廈之住戶管理委員會，負有建築法第77條第1項所定維護建築物合法使用與其構造及設備安全之義務，業如前述，是其代表人、管理人或實際行為之職員本應注意依法維護建築物合法使用與其構造及設備安全。而系爭大廈屢因外牆磁磚掉落造成鄰損，此為原告所自承，並有原告與鄰人之和解書在卷可考（見原處分卷第151頁至第155頁）。原告亦因而僱工架設防護網以避免造成損害，業如前述，足見原告對於外牆磁磚掉落將造成公安危害乙事，已有認知。然其代表人、管理人仍未能採取徹底解決之方式以善盡其上開構造安全維護義務，自難謂毫無過失。從而，依前揭行政罰法第7條第2項規定，仍應推定為原告之過失。至原告固主張：系爭大廈外牆磁磚剝落，係因105年9月14日莫蘭蒂颱風所致，為偶發事件，非出於行政罰法第7條第1項之故意或過失云云。然臺灣於每年夏季經常有颱風來襲，此為眾所周知之事實，系爭大廈外牆磁磚既早已發生掉落情形，如於颱風季節到來前，未能採取進一步防範措施妥適維護，颱風所挾強風暴雨勢將造成建築物外牆磁磚掉落之結果，即非原告所不能預見，是其主張系爭大廈外牆磁磚剝落係颱風所致，為偶發事件，非出其故意或過失云云，顯屬卸責之詞，並非可採。
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