甲向乙承租A店面從事商場使用，並公證租賃契約，嗣甲發現A店面電線、自來水管、排水管老舊，有漏水之情形，且有結構安全之疑慮，甲乃依租賃物之瑕疵擔保責任，主張不能達租賃之目的終止契約，乙認為甲終止契約不合法，乃求償未付之租金並請求懲罰性違約金，並先從押金中扣抵。問甲、乙何人之主張為有理由？
法律規定
民法第347條規定：「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」
民法第359條規定：「 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 」
民法第423條規定：「 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
民法第424條規定：「 租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。 」
民法第430條規定：「 租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。 」
實務見解
最高法院110年度台上字第252號民事判決
按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之擔保責任，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任。又審判長應注意令當事人就訴訟關係之事實及法律為適當完全之辯論，並應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。民事訴訟法第199條第1項、第2項定有明文。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時為其義務，若審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即難謂無重大瑕疵，基此所為之判決，自屬違背法令。查系爭房屋有漏水之瑕疵，為原審所確定之事實，且上訴人於事實審一再主張系爭房屋有長期滲（漏）水之瑕疵，被上訴人拒不修繕，致伊無法繼續承租系爭房屋等語（見一審卷第134至135頁、原審卷第62頁），原審未闡明上訴人是否本於民法第430條規定，主張債務不履行之終止事由，並就該漏水之瑕疵是否不能達契約目的，俱未曉諭兩造提出攻擊防禦方法及為適當完全之辯論，僅以該漏水瑕疵未達危及安全或健康之程度，遽認上訴人不能依民法第424條規定終止系爭租約，進而以上述理由為上訴人不利之判決，不免速斷。究竟系爭房屋漏水瑕疵之狀況如何？被上訴人是否未履行修繕義務？上訴人是否代為修繕？均有未明。倘若被上訴人就該瑕疵不履行修繕義務並有可歸責事由，能否謂上訴人不得提前終止系爭租約？自非無進一步研求之餘地。
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