甲建商興建A大廈時將竣工圖上之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道擅自變更為停車位，並於預售時出售予乙丙丁戊己等人，A大廈管理委員會成立後發現上情，乃主張分管契約無效，問A大廈管理委員會之主張有無理由？
法律規定
公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項規定：「（第2項）住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。（第3項）前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」
實務見解
最高法院103年度台上字第1620號民事判決
按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第二十三條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第七十一條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護。查系爭停車位中如附表一、三、四、五、六之一、七之一、八所示車位，係分別位於系爭社區竣工圖所示之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，非屬建商威固公司依建築法規劃設之停車位，雖為原審確定之事實。惟上開將避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處為與不符竣工圖核定之停車位使用，究係違反何建築法令？該違反之建築法令係屬取締規定？或效力規定？是否不符設置目的及通常使用方法之約定專用均屬無效？此與判斷公寓大廈管理條例第九條第二項「共用部分之使用應依設置目的及通常使用方法為之」、第三項「約定使用事項不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令」之規定，是否屬強行規定，而有民法第七十一條規定之適用，所關頗切。原審未詳為推求所指違反建築法令及公寓大廈管理條例第九條規定之性質，逕認上述停車位縱為約定專用，仍因違反強制規定而無效，進而就此部分為葉軍棟等七人不利之論斷，依上說明，已有未合。況葉軍棟等七人就此曾於原審主張：系爭停車場之約定專用縱有違反建築法第七十三條第二項所規定變更與原核定不合之使用，而應依同法第九十一條第一項第一款規定科處罰鍰等制裁，僅屬取締違反之行為，並不否認該行為之私法上效力等語（原審卷二三三頁），原審對於葉軍棟等七人此項重要之攻擊方法，未於判決理由項下記載何以不足採之意見，亦有判決不備理由之違法。
臺灣高等法院103年度上更(一)字第93號民事判決
(1)按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；約定專用有違法令使用限制之規定者，或其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第4、5款固訂有明文。惟同條例第55條第2項但書已規定於本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。次按公寓大廈管理條例第9條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定(第1項)。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定(第2項)。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定(第3項)。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償(第4項)」。區分所有權人就共有部分為專用之約定時，依公寓大廈管理條例第9條第3項規定，固不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，惟該條例對於違反此項規定之效力如何，並未規定，是區分所有權人所為行為，違反上開法律規定者，自應視其所違反者，係取締規定或效力規定而定其效力。又建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」，違反此項規定者，依建築法第91條第1項第1款規定，主管機關得對違反者科處罰鍰等加以制裁，以禁遏其行為，足見建築法第73條第2項規定，係屬取締規定，而非效力規定，當事人所成立之法律行為，並不因而無效。
(2)查：系爭社區係於80年10月間取得建照執照，有80桃縣○○○○○○000號建造執照可稽，故新人類國社區公寓大廈屬於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，則依該條例第55條第2項但書規定，關於系爭停車位之專用約定，並不受該條例第7條不得為約定專用部分之限制。又系爭停車位係分別位於系爭社區竣工圖圖面之避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，非屬威0公司依建築法規劃設置之停車位，係不合建築法規之停車位等情，為兩造所不爭執，上開車位固經桃園市政府工務局於91年11月11日函請上訴人將超劃車位部分立即恢復原狀(見原審卷(一)第78頁)，然依前開說明，系爭停車位之專用約定，固違反建築法第73條第2項規定，但違反者僅應受制裁，其約定並非無效。況上訴人自承系爭停車位均由上訴人管理，並出租住戶使用，車位租金為每月1,500元，現仍由上訴人管理及出租使用等語(見原審卷(一)第76頁、本院卷第97頁)，足見系爭停車位現確係供停車使用，則上訴人自有依約返還予被上訴人之義務。上訴人抗辯系爭停車位，分別位於避難空間、化糞池、清水池、防火逃生門、車道、迴車道、清水池通道、機械房通道等處，不符竣工圖核定之停車位使用，其分管契約違反禁止規定而為無效云云，並無可採。
