甲佃農向乙地主承租ABCDE五筆耕地，並訂定耕地三七五租約。嗣甲於90年在E土地上舖設水泥鋪面從事停車場使用，乙於110年主張甲未自任耕作，三七五租約無效，請求返還ABCDE五筆耕地及相當於租金之不當得利。問甲佃農可否主張僅E耕地之部分租約無效，且乙地主於90年後持續收取佃租，並於三七五租約期滿後，繼續換訂租約，三七五租約恢復效力？另甲佃農可否主張乙長期未行使權利，基於權利失效，已不得主張三七五租約無效？
丙佃農向丁地租承租耕地，並訂定三七五租約。嗣丙將部分耕地無償出借戊使用，丁地主因此主張丙未自任耕作，三七五租約無效，請求返還耕地及相當於租金之不當得利。問丁地主之主張有無理由？
法律規定
耕地三七五減租條例第16條規定：「（第1項）承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。（第2項）承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。（第3項）承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。」
實務見解
最高法院110年度台上字第1087號民事判決
按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收取租金、承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後，依同條例第6條第1項、第20條換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。查系爭建物可供一般人長期居住生活使用，非屬僅為便利耕作所設置之簡單農舍，且000之0地號土地原搭建如附圖二所示D、E建物，系爭停車格亦經鋪設水泥闢為停車場使用，上訴人長期未於000地號土地耕作，均為原審所合法確定之事實。而000、000之0、000之0、000之0地號土地原屬同一筆土地，嗣由原000地號土地分割增加000之0至000之0地號土地，有土地登記第一類謄本足稽（見一審卷第98至101頁）；且上訴人於第一審審理時，始對楊清秀等2人請求返還占用系爭停車格土地，經楊清秀等2人於調解程序同意將車輛移走、拆除車棚，由上訴人撤回調解之聲請，並陳報系爭停車格刨除水泥照片，亦有臺灣高雄地方法院108年度雄司調字第115號調解程序筆錄、照片4幀可參（見同上卷第216至217頁、第219至221頁），原審因認上訴人未自任耕作，進而以上述理由為上訴人不利之論斷，依上說明，經核於法洵無違背。次按權利人在相當期間內未行使其權利，除有特殊情事足使義務人正當信賴權利人已不欲行使其權利外，尚難僅因權利人久未行使其權利，即認其嗣後行使權利違反誠信原則而權利失效。所謂特殊情事，必須權利人之具體作為或不作為（例如經相對人催告行使權利，仍消極未有回應），或積極從事與行使權利相互矛盾之行為等，始足當之。上訴人並未說明並證明被上訴人有何足以使其信賴不欲請求返還土地之特殊情事，原審因而認定被上訴人得請求返還系爭土地，於法亦無不合。上訴論旨，猶執陳詞，徒以就原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行使，暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
臺灣高等法院110年度上字第160號民事判決
按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效（最高法院99年度台上字第339號判決要旨參照）。又所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例參照）。另耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年度台再字第15號判例參照）。
