甲向乙購買A社區最高樓層之B中古屋，乙告知建商銷售時已將頂樓平台交由最高樓層使用，而頂樓加蓋屬於既存違建，主管機關不會拆除，甲不疑有他因而買受B中古屋。嗣A社區管委會認為甲違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，制止甲違規使用頂樓平台，並報請市政府處理，市政府乃依公寓大廈管理條例第49條第1項第4規定處罰鍰，並要求限期改善。問甲可否主張頂樓加蓋並非其所興建，不得處罰？
法律規定
公寓大廈管理條例第9條規定：「（第1項）各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。（第2項）住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。（第3項）前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。（第4項）住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」
公寓大廈管理條例第16條規定：「（第1項）住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。（第2項）住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。（第3項）住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。（第4項）住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。（第5項）住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」
實務見解
臺北高等行政法院高等庭103年度訴字第1728號行政判決
１、按對物的狀態具有事實上管領力者，得以負責之觀點，課予排除危險、回復安全之義務，即所謂之狀態責任，是一種對物責任，無涉權利義務的繼受問題。公寓大廈管理條例制定目的係為加強建築物之管理維護，以提昇居住品質，而為達維護公共安全之目的，明定防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免妨礙逃生避難，該條例第16條第2項前段即規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」核係課予住戶不得妨礙逃生避難之責任，其責任內容，著重與物之關係，不問該狀態之產生，來自於人之行為或自然因素，對物有事實管領力之人負有排除危險、回復安全之義務，於未履行時，即已違反義務，該條例第49條第1項第4款即規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……四、住戶違反第16條第2項或第3項規定者。……」此不得設置門扇，以免妨礙逃生避難之規定，乃避免緊急危難、維持社會秩序及增進公共利益所必要，原告以該規定不符憲法第15條保障人民財產權之意旨，顯然違憲，請求本院聲請司法院大法官解釋，並停止訴訟程序，並無必要。
２、查原告為系爭建物所有權人，所有權範圍包括1樓、通道、防空避難室及停車場，經被告102年8月12日、102年8月13日派員到現場勘查，確有1樓通往防空避難室通道設置門扇，已妨礙出入之情事，依臺北市政府工務局核發之70使字第2031號使用執照，並無該門扇之紀錄，被告先後以102年8月26日函、102年9月26日函、102年10月15日函、102年11月14日函、102年11月19日函請原告依規定改善，逾期均未改善等情，有本院卷第44頁建物登記謄本、第172、173頁102年8月12日及102年8月13日現場照片、第156、222頁竣工之通道內部照片、第143-145、147、149、153、159頁各該函、送達證書、第191頁102年11月29日現場照片、訴願決定卷第82頁使用執照存根、第84頁平面圖等可稽，為可確認之事實。
３、經查：
(1)、原告為對系爭防空避難室有事實上管領力之人，就於防空避難室設置門扇，妨礙出入之違法狀態結果，即負有排除回復之改善義務。84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行後之102年間，原告經多次通知依規定限期改善仍未改善，已然違反改善義務，被告於102年12月6日依同條例第49條第1項第4款規定，對原告裁處罰鍰4萬元並限期改善，依前開規定及說明，洵然有據，未違反法律不溯既往原則。原告所稱系爭門扇係公寓大廈管理條例84年施行以前設置乙節，佐以證人即系爭公寓大廈住戶之一蔡金枝於105年4月19日到庭證述「我是71年10月搬到4樓，當時沒有系爭門……大約是74、75年間，有一天突然發現有這門」等語（見本院105年4月19日準備程序筆錄），雖可信為真，仍不能解免原告應負之狀態違規責任，自無法據為有利原告之認定。而如前所述，系爭門扇本係未經核准設置，原告指摘原處分違反信賴保護原則，亦無可取。
(2)、又84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前已領得使用執照之建築物，惟未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關辦法外，住戶在公寓大廈之行為，仍適用公寓大廈管理條例。系爭建物之公寓大廈，既未設置管理委員會及管理負責人，被告於通知原告改善違法狀態未果，逕以原告違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定，依同條例第49條第1項第4款規定，對原告裁處罰鍰並限期自行改善，於法並無不合。原告以本件未踐行公寓大廈管理條例第16條第5項由公寓大廈管理負責人或管理委員會制止或按規約處理之程序，指摘原處分程序違法，即無可採。
109年度高等行政法院法律座談會提案第4號
法律問題：某甲於84年公寓大廈管理條例公布前所為有關同條例第8條第1項規定之情形，於條例施行後經制止而不遵從者，對其可否依嗣後公布之同條例第49條第1項第2款規定（92年修正前為第39條第1項、第2款）為裁罰及命回復原狀處分？
討論意見：
甲說：否定說。
按行政法係以不溯及既往為原則，而以溯及既往為例外，除立法機關於制定法律之際，因衡量公益之維護與利益之保護之結果，明定行政法規得例外溯及既往外，行政機關於適用行政法規時，自應遵守不溯及既往原則，不得溯及適用於法規制定生效前業已終結之事實或法律關係，以維持法律秩序之安定。違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定之處罰，須符合住戶有變更使用之行為及經制止而無效者為其前提要件。而第8條第3項所指「回復原狀」，係以主管機關依第49條第1項第2款處以罰鍰後，住戶應於一個月內回復原狀而言。準此，住戶之違反行為及管理委員會或主管機關之制止行為，均須以對於公寓大廈管理條例施行後之行為人為限。至公寓大廈管理條例施行前，如有違反規定變更使用者，因屬既存之違建，僅能適用行為時之建築法或其相關法規處理，方符法規不溯及既往之原則。
乙說：肯定說。
（一）公寓大廈管理條例第49條第1項第2款規範之對象為住戶，住戶如有違反同條例第8條第1項之規定予以變更使用，因對該變更使用物具事實上之處分、管理權能，雖其變更使用係在同條例施行前所為，因在繼續使用狀態中，自應受公寓大廈管理條例之規範，並無法律不溯及既往原則之適用。
（二）學理上所稱不真正溯及既往，係指法律適用於法律生效前已發生，而於法律生效後仍繼續存在之事實。公寓大廈管理條例雖於84年6月28日始經總統公布施行，惟於公布前之變更使用行為，於該條例公布後仍繼續存在，自應受公布後公寓大廈管理條例之拘束。
初步研討結果：
乙說。
大會研討結果：
採乙說（經付大會表決結果：實到人數42：，採甲說11票，採乙說22票）。
最高行政法院109年度上字第14號行政判決
㈠現行公寓大廈管理條例第16條第2項本文及第5項規定：「（第2項本文）住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。（第5項）住戶違反前4項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」第49條第1項第4款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：……四、住戶違反第16條第2項或第3項規定者。」
㈡考諸現行公寓大廈管理條例之沿革，係由行政院先於82年2月25日提出公寓大廈管理條例草案函請立法院審議，當時即於總說明開宗明義表示：近年來，由於高層公寓大廈隨社會經濟發展與人口大量都市化而激增，有關其住戶權利義務關係日趨複雜，於區分所有與管理維護上所產生的爭議也層出不窮；諸如專有及共有權屬界定混淆不清、附屬共用設施之管理維護、違規使用及對公共安全與衛生之危害問題等。鑑於上開建築物管理維護對社會秩序及人民權益之保障攸關重大，亟需制定專法以為管理等意旨。所擬草案第16條第2項全文：「住戶不得於防火間隔、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物或設置柵欄、門扇。」說明載謂：「一、參照民法第793條，規定住戶間公共安全、公共安寧及公共衛生之維護義務。二、為達維護公共安全之目的，爰明定防火間隔、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免妨礙逃生避難。」等語；草案第39條第1項第4款規定：「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰：……四、住戶違反第16條第2項之規定者。」說明載謂：「違反規定情節較重者處4萬元以上20萬元以下罰鍰」等語。草案第43條全文：「本條例施行前已建造完成之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。」說明載謂「規定舊有公寓大廈應依本條例有關事項成立管理組織，新舊公寓大廈一體適用，以維公平性及利於管理。」經立法院審議，將原草案第16條第2項文字修改為：「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」；維持草案第39條全文未修改，將草案第43條文字修改為：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」後，於84年6月9日制定通過，經總統以同年月28日（84）華總㈠義字第4316號令制定公布施行。繼因自公布施行後，發現有諸多窒礙難行之處，行政院乃於91年5月24日提出公寓大廈管理條例修正草案函請立法院審議，修正草案第16條第2項全文：「住戶不得於私設通路、防火隔間、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。但防空避難設備，得為原核准範圍之使用，其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」修正理由說明載謂：「第2項本文增訂私設通路、開放空間、退縮空地，並參考內政部86年4月17日台(86)內營字第8672620號之解釋，防空避難設備得為原核准範圍之使用，其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用，增訂但書規定」等語。修正草案第47條第1項序文及第4款全文：「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣4萬元以上20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、住戶違反第16條第2項或第3項規定者。科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金；致重傷者，處6個月以上5年以下有期徒刑，得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰金。」修正理由說明載謂：「二、第1項序文增列得令其限期改善或履行義務，逾期不改善或不履行者，得連續處罰之規定。三、第4款配合修正條文第16條第3項，增列『或第3項』之規定。」修正草案第53條全文：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第58條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。對第1項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」修正理由說明載謂：「一、條次變更。二、將本條例施行細則第14條之規定移列於第1項，另公寓大廈管理組織申請報備處理原則第4點之報備申請人為公寓大廈管理委員會主任委員或管理負責人，與本條例施行細則第14條之由召集人報備之規定，似有未合，爰增訂『成立管理委員會或推選管理負責人』。三、為使公寓大廈之管理維護事項，不因未訂定規約而無法運作，爰增訂第2項規定。四、對第1項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、或依樓高或使用之不同等分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備之規定，爰增訂第3項。」等語。經立法院審議，維持草案第16條第2項之條次，而於但書內容增列「開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用」；維持草案第47條第1項序文及第4款之文字內容，僅將條次移列為第49條；草案第53條部分則僅將第2項內之「第58條」配合其原來條次變更改為「第60條」，並移列條次為第55條，其餘文字內容均未修改，而於92年12月9日修正通過，經總統於92年12月31日公布修正全文施行。
㈢由是觀之，可知公寓大廈管理條例之制定目的乃鑑於當時法律不足以規範現有公寓大廈之權屬界定、管理維護及住戶間複雜之權利義務關係，無法解決區分所有權人或住戶間之相關爭議，為建構新的社會秩序及保障公寓大廈住戶之權益，故制定專法予以規範。換言之，制定公寓大廈管理條例，旨在創設公寓大樓應成立管理委員會作為自治管理機制，建構以公共安全、公共安寧與公共衛生為核心價值之公寓大廈共同生活秩序。依現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定，住戶負有維護公共安全之義務，不得於私設通路、防火隔間、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所，堆置雜物、設置柵欄、門扇或其他障礙設施。而依同條例第49條第1項第4款規定，主管機關對於違反上開規定者，除予以裁罰外，並得令其限期改善或履行義務，逾期不改善或不履行者，得連續處罰。又依現行公寓大廈管理條例第55條第1項及第2項規定：「（第1項）本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推1人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。（第2項）前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」可見在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，於本條例施行後仍應設立管理委員會，並依現行公寓大廈管理條例規範住戶間之權利義務關係。是以，現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定之住戶應維護公共安全義務，屬於全體住戶於公寓大廈共同生活存續期間內均應履行之持續性義務，不分公寓大廈取得建造執照係在公寓大廈管理條例施行之前或之後，均有適用。
㈣又主管機關對於違反現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定之住戶，依據該條例第49條第1項第4款所為之裁罰處分與「令其限期改善或履行義務」處分，俱為維持公寓大廈公共安全之必要手段，前者乃對於違反行政法上義務且主觀上具有可非難性者予以制裁，屬於行政罰性質；而後者則為維持將來行政秩序所必要之措施，屬於管制性不利處分性質。準此以論，主管機關對於住戶在公寓大廈管理條例施行之前，如有公寓大廈管理條例第16條第2項規定之危害公共安全行為，於該條例施行後，基於處罰法定原則，固不得適用該條例第49條規定逕行裁罰。但因該住戶依現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定，負有不得危害公共安全之不作為義務，自須對於現存仍危害公共安全之設施負改善義務，如經管理委員會通知改善仍不履行者，主管機關據報後，自得適用該條例第49條第1項第4款規定，令其限期改善，屆期不改善，即得予以處罰，並再令其限期改善，此時，住戶應予裁罰之責任基礎，並非其在現行公寓大廈管理條例施行前所為之危害公共安全行為，而係其在施行後，未履行不得危害公共安全之不作為義務，且未遵依主管機關限期改善之違規行為。
㈤查被上訴人為「衡0財經大樓」公寓大廈之區分所有權人兼住戶，該公寓大廈已設立衡陽管委會以執行該公寓大廈管理維護工作，被上訴人於83年間因私自於系爭建物臨共同走廊之外門增設系爭鐵門，經衡0管委會接獲其他住戶反應後，認定系爭鐵門已影響毗鄰住戶消防逃生安全，以書面限期通知其改善，被上訴人置之不理，衡0管委會乃報請上訴人處理，上訴人先以107年1月15日函定期請其以書面向北市建管處陳述意見，其後於107年3月27日勘查現場發現在共同走廊上增設系爭鐵門的情形仍未改善，乃作成原處分處被上訴人4萬元罰鍰，並限期文到15日內改善完畢後向北市建管處報備，逾期未辦理將依公寓大廈管理條例續處，至改善為止等事實，為原審判決所確定之事實，核與卷內證據資料相符，自得為本院判決之基礎。
㈥本件被上訴人於系爭建物臨共同走廊外門上所設置之系爭鐵門，已略為突出牆面，於開啓時占用共同走廊且堵住毗鄰住戶出口，已經兩造於原審審理時所確認無訛（見原審卷第77至81頁、第151至153頁），核與卷附實況照片相符（見原處分卷第4頁、第5頁）。核已妨礙毗鄰住戶出入，影響逃生安全，危害公共安全甚明，自符合現行公寓大廈管理條例第16條第2項規定之危害公共安全行為態樣。雖其設置行為在公寓大廈管理條例施行之前，而不能逕就其設置行為適用現行公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定予以裁罰，但因系爭建物所在之衡陽財經大樓係屬公寓大廈，且於公寓大廈管理條例施行後，已設立「衡0財經大樓」管理委員會，被上訴人為該公寓大廈之住戶仍應依該條例第16條第2項規定負有不得危害公共安全之義務，對於系爭鐵門自有拆除義務，因管理委員會通知其改善仍不履行，而報請上訴人處理，經上訴人勘查現場認定系爭鐵門之設置合致於現行公寓大廈管理條例第16條規定之行為，除通知其陳述意見外，復先以107年2月14日北市都建字第10731151100號函限被上訴人於文到10日自行改善後，因被上訴人屆期仍未改善，上訴人始適用現行公寓大廈管理條例第49條第1項第4款規定，作成原處分予以裁罰，有卷附上訴人107年1月15日函、107年2月14日北市都建字第10731151100號函及原處分可稽（分見原處分卷第23頁、第27頁、第31頁）。則上訴人就被上訴人經限期令改善，屆期仍不改善之行為，作成原處分予以裁罰，並續限期文到15日內改善，核諸上開規定及說明，自屬適法有據。
七、綜上所述，原處分認事用法俱無違誤，訴願決定予以維持亦無不合。原判決忽略上訴人係經以107年2月14日北市都建字第10731151100號函限期被上訴人自行改善，屆期仍未改善，始作成原處分就被上訴人不於期限內履行改善義務之行為予以裁罰，逕以被上訴人設置系爭鐵門係在公寓大廈管理條例施行之前，基於法律不溯及既往原則及處罰法定原則，上訴人不得予以裁罰及命改善為理由，撤銷原處分及訴願決定，認事用法俱有違誤，即有判決違背法令之違法。上訴意旨指摘原判決違誤，求予廢棄，為有理由，且依原審確定之事實，本院已可自為判決，爰將原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴。
最高行政法院110年度上字第25號行政判決
㈤上訴意旨復主張門扇約於86年間由他人所設置，上訴人於98年4月24日繼承取得系爭建物所有權，並依系爭地下室已設置門扇之狀態繼續管理使用，上訴人並非設置門扇之行為人，原處分處罰對象有誤，原判決適用法規不當云云。惟按公寓大廈管理條例第16條旨在維護公共安全，而其第2項規定「住戶」不得於防空避難設備設置門扇，無非係因防空避難設備若存有門扇，可能妨礙逃生避難，此攸關人民生命財產安全。上訴人縱非原始設置人，既自前手繼承取得系爭建物暨成為「住戶」，對系爭門扇有管理使用權，其對於系爭門扇持續設置於該處，足以影響防空避難室之安全，即屬持續違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定之行為。主管機關自得對之裁處罰鍰，並得令其限期改善或履行義務，以排除防空避難設備危害。故上訴論旨，殊無足採。
最高行政法院109年度判字第586號行政判決
公寓大廈管理條例制定於84年6月28日，係基於台灣地狹人稠，傳統獨立或公寓式建築不敷需求，而在一定面積上興建集合式高樓大廈可提供大量的個別居住空間，因市場機制而不斷推出，為避免眾人居住於集合式住宅內可能產生之紊亂，該條例之意旨即要求屬於特定公寓大廈之全體住戶共同遵守規約或法令，而謀該住宅區域之安寧、安全之適宜居住，達到安居之目的。故在此條例立法精神下，基於條例所生之公法上責任，未必均屬重視行為人故意過失之行為責任，亦有為達上揭安居目的，而令住戶負擔基於其與物之間的關聯而生之狀態責任。查本件之裁處基礎，在於管理條例第9條第2項之「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之」，係對於個別住戶之要求，以期維護全體之安居；如有違反，且違反之狀態未被排除前，改善義務即持續存在，與該違反之事實是否源自於義務人之故意、過失，或義務人有無造成違反狀態之其他作為無涉。準此，為履行頂樓平台合於設置之目的而為通常使用之責任，系爭增建既影響平台供緊急避難之用，上訴人身為住戶，又不否認其對於系爭增建具有管領之力，其自有改善之義務。至系爭增建非其所興建，或係屬早年興建為既存違建與否，均無妨其義務之成立。從而，上訴意旨執其對航測圖之解讀，爭執系爭增建係在81年間即已存在之既存違建，毋需拆除，指摘原判決違背法令，及有將84年制定之管理條例溯及既往適用制定前之行為，亦屬違背法令云云，即屬誤解，難以成立。
最高法院110年度台上字第903號民事判決
按違章建築，非不得為交易、讓與之標的，其讓與雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之移轉，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。次按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。查王0龍於94年5月間因買賣登記取得000號5樓之所有權，有建物登記第一類謄本可稽（一審卷二第46頁），系爭增建物於73年間系爭公寓建築完成時增建，已課房屋稅，王景龍為納稅義務人，為原審認定之事實，則王0龍是否因買賣上開房屋而受讓系爭增建物事實上處分權？上訴人主張王0龍受讓系爭增建物事實上處分權是否不足採信？非無進一步推求餘地。次查原審認系爭公寓建築完成當時全體共有人成立分管協議，觀諸卷附照片（一審卷一第183、184頁），系爭增建物似可由5樓室內樓梯出入，則分管協議內容是否屋頂平台由5樓所有權人管理使用？王0龍有無繼受該分管協議？攸關王0龍是否有權占有系爭增建物，自應釐清。又依建物登記第一類謄本所示（一審卷二第46、52頁）000號5樓、000號5樓面積各為87.79平方公尺、87.09平方公尺，系爭增建物面積合計為217.04平方公尺，屋頂平台似遭系爭增建物全部占用，嚴重限縮災難發生時住戶之候援空間，阻礙通行，影響逃生，增加大樓負重。而依基隆市政府105年4月18日函、違章建築核定拆除通知單（一審卷一第16至19頁）所載，系爭增建物業經該府以違反建築法令，認定為違章建築，應執行拆除。則系爭增建物有無超逾原結構承重，使系爭公寓有崩毀之風險，危害全體區分所有權人之生命財產？果爾，上訴人主張系爭增建物變更屋頂平台之用途或性質，侵害其他區分所有權人之權利等語，是否毫無可採，亦非無研求餘地。乃原審未詳加調查審認，並說明上訴人上開主張不可採之理由，而為此部分不利於上訴人之判決，不無可議。上訴論旨，指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
