甲為A公寓大廈最高樓層之區分所有權人，因A公寓大廈管理委員會怠於履行修繕義務，導致頂樓平台防水層年久失修，造成甲所有之房屋漏水無法居住，甲因而搬遷至其所有之其他房屋居住。問甲可否請求A公寓大廈修復漏水，並請求相當於租金之損害？
法律規定
公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
民法第184條規定：「（第1項）因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。（第2項）違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」
民法第544條規定：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」
民法第216條規定：「（第1項）損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。（第2項）依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」
實務見解
最高法院108年度台上字第2338號民事判決
查不動產被侵害，致所有權人不能使用、收益該不動產者，其可能受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。上訴人為系爭房屋之區分所有權人，被上訴人怠於修繕系爭大樓屋頂平台之漏水，侵害上訴人之所有權，應依侵權行為之規定對上訴人負損害賠償之責任，為原審認定之事實。果爾，能否謂上訴人不得請求被上訴人賠償其所受相當於租金之損害，即滋疑問。原審見未及此，遽以上訴人另有他屋可供居住及其無出租系爭房屋之計畫，謂其未受損害，爰為上訴人不利之判決，自有可議。上訴論旨，指摘上開於其不利部分之原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。末查原審係認上訴人得依侵權行為之法律關係請求被上訴人賠償損害，上訴人為系爭房屋區分所有權人，被上訴人有依公寓大廈管理條例第36條第2款修繕系爭大樓屋頂平台之義務。二者可否併存？案經發回，應併注意及之。
最高法院111年度台上字第1352號民事判決
按因過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。而過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意義務為斷，亦即以一般具有相當知識經驗且勤勉負責之人，在相同情況下是否能預見並避免或防止損害結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失。此與債之效力，即債權人與債務人相互間所受之拘束，依民法第220條第2項（規定於第二編債第三節債之效力第一款給付）規定，過失之責任，依事件之特性而有輕重，如其事件非予債務人以利益者，應從輕酌定之情形不同。查上訴人於103年3月24日即通知被上訴人系爭房屋天花板仍有水漬，存在漏水情形，因未獲修繕，乃於同年11月26日向士林地院起訴請求被上訴人修繕系爭大樓屋頂漏水（即另案修復漏水事件），該院於104年10月5日判命被上訴人應將系爭房屋漏水原因予以排除，並依照防水協會鑑定報告所示修復方法，修復至不漏水之狀態，於同年11月27日確定，並經上訴人聲請強制執行，執行法院核發限期強制履行命令後，被上訴人始於同年12月20日委請中0公司依該判決主文所示方法修復系爭房屋之防水層，迄105年1月28日完工，為原審認定之事實。乃原審就上訴人依民法第184條第1項前段請求被上訴人損害賠償部分，未遑查明上開各項情形，加以研判審認被上訴人是否不為謹慎理性之人在相同情況下所應為之行為，徒以被上訴人之委員執行系爭大樓平台之維護、修繕事務，未受報酬為無償委任，依民法第220條第2項規定，其所負善良管理人之注意義務，應從輕酌定，認被上訴人已盡善良管理人之注意義務，而為上訴人不利之判決，自有未合。次按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第535條定有明文。原審雖認兩造間之委任契約為無償，依上述規定，被上訴人處理委任事務，僅負與處理自己事務同一之注意義務，惟就原審認定之前開事實，未審究被上訴人是否依委任人之指示，已盡與處理自己事務之同一注意義務，逕以被上訴人已盡依民法第220條第2項規定從輕酌定之善良管理人注意義務，遽認被上訴人遲延修繕系爭平台漏水為無過失，不負賠償之責，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
臺灣高等法院113年度上更二字第14號民事判決
管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區住戶規約規定之事項及共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，既存在概括委任之法律關係，故被上訴人就屬系爭大樓共有部分屋頂之修繕、管理、維護，自應盡與處理自己之事務為同一注意之義務，然被上訴人於收受上訴人通知屋內仍有漏水，且依肉眼即可見系爭房屋之屋頂確有防水層破裂之情形下，未依前與一0工程行之工程合約書要求一0工程行履行保固之責予以維護修繕，亦未通知其他業者前往修繕，實屬未盡與處理自己事務為同一注意之義務，被上訴人處理委任事務顯有過失，則上訴人主張被上訴人應依民法第544條之規定負損害賠償之責，自屬有據。
㈡上訴人主張因此受有不能使用系爭房屋之損害，請求被上訴人賠償103年3月24日起至105年1月28日止相當於租金之損害共1,332,511元，為有理由：
1.按損害賠償之範圍，依民法第216條之規定，包括積極損害及消極損害兩部分。前者係指現存財產因責任原因事實之發生，以致減少；後者即為預期之利益，因責任原因事實之發生而受妨害（最高法院83年度台上字第2428號裁判意旨參照）。查系爭房屋於發生漏水前，屋內之臥室、客廳、小孩房均有物品及裝潢，此有卷附鑑定報告現場照片可參（見原審士調卷第74-75、80-82頁），自堪認系爭房屋於漏水前係作為上訴人居住使用無誤。依證人陳0魁於上訴審證稱：「103年6月5日第一次去現場，前幾天是晴天，當天中午雖然有下雨下午兩點多抵達現場，我去現場房屋的牆壁、天花板都有水漬，我有用手觸摸，沒有潮濕，現場也沒有看到水滴，後來103年6月10日去複勘時，因為前幾天有下雨，我去時沒有下雨，抵達現場後，天花板及地板有水珠正在滴到地板，地板有幾灘水，牆壁很明顯的濕潤，這是在二樓臥室外的走道。至於臥室本身則是牆壁有些濕潤，我記得沒有水滴滴下來，天花板部分有水漬，但是否達到有水滴滴下來我現在不記得了，應以當時鑑定報告記載内容為準，（經提示鑑定報告後稱）臥室天花板沒有水珠。」、「以我個人來看，該房屋要住的話很麻煩，因為我103年6月5、10日兩次去看時，那段期間雨沒有下的很大，也不是每天下，但房子就會滴水，如果天氣不好，情形會更嚴重，如果是我要住，我會先做處理，否則住下去會很痛苦。」、「我有上屋頂去看，屋頂的防水做的很差，很明確可以知道是防水工程的失敗。（問：方才稱系爭房屋不能居住是指一部還是全部？）是指二樓臥室及一樓客廳，因為客廳是挑高的，系爭房屋是樓中樓，一樓也有一間臥室，但是主要的生活區域應該是在一樓客廳及二樓臥室，二樓有三間臥室，一樓有兩間臥室，當作書房及遊戲室，主臥室及男孩、女孩房均在二樓。」等語（見上訴審卷第92背面-93頁、94頁），故依證人陳0魁之證述，可知系爭房屋確因屋頂防水工程失敗，導致屋內於下雨天後會有滴水及牆壁濕潤之情形，顯不適於居住使用，而因系爭房屋為樓中樓，所以其影響之區域，為一樓客廳及二樓之臥室，至於一樓之書房及遊戲室，則未受影響，此參酌臺灣營建防水技術協會鑑定報告所附現場照片所示（見原審士調卷第74-75頁、第118-127頁），系爭房屋之水漬區域除一樓客廳外，係集中在二樓臥室無誤，故堪認上訴人主張系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室部分因屋頂漏水無法使用為可採。至上訴人雖主張系爭房屋受影響而全部都無法使用云云，此為被上訴人所否認，查依102年度訴字第633號損害賠償事件法官於103年8月14日現場勘驗筆錄記載「現場天花板看有明顯水漬的痕跡，但乾燥無水滴、無潮濕。」等語（見前審卷一第75頁），顯見於法官現場勘驗時，現場僅有水漬而無水滴、潮濕之情形，再參酌上訴人於上訴審書狀即表示「若非正逢天候有雨，室內正在滲透水，實無法事後僅憑屋內水漬、斑駁之痕跡，即輕易發現屋內有漏水之情況」等語（見上訴審卷第45頁），顯見系爭房屋之漏水情形，於非雨天之時，即非明顯可見，依此更難認除前開有漏水部分之一樓客廳及二樓臥室外，其餘空間均無法使用，故一樓除客廳外之區域，尚難認確受有漏水之影響而無法使用，上訴人主張此部分亦無法使用云云，尚無可據。因此，上訴人主張伊受有系爭房屋一樓客廳部分及二樓臥室無法使用收益之損害，應屬有據，上訴人主張其餘部分亦無法使用收益云云，則屬無據。
2.被上訴人抗辯上訴人空置房屋，難認有何依已定之計劃而預期獲有租金收益等語，此為上訴人所否認。查系爭房屋原為上訴人居住使用，已認定如前，則依上訴人主張係因系爭房屋漏水始搬離系爭房屋購置其他房屋居住等情觀之，上訴人非無使用系爭房屋之計劃，實乃因漏水之故，始出資另尋住處，尚難依此即認上訴人就系爭房屋並無可得預期獲有租金收益之情，則系爭房屋之一樓客廳及二樓臥室，既確因漏水而受有無法使用收益之損失，已如前述，則上訴人主張因該部分無法使用收益受有損失，可認受有相當於租金收益之損失，即屬有據。
3.系爭房屋經送社團法人臺北市不動產估價師公會鑑定之結果，認系爭房屋自103年3月24日至105年1月28日間於正常情形下（非漏水）之總租金為2,220,852元，此有不動產估價報告書存卷可參，堪認系爭房屋於103年3月24日至105年1月28日間之總租金為2,220,852元。參酌系爭房屋建物登記所示（見估價報告卷）7樓面積為117.51平方公尺、8樓面積為75.94平方公尺、總面積為193.45平方公尺，依前所述，系爭房屋因漏水受影響之區域為一樓客廳及二樓臥室，其占系爭房屋全部之比例約為60％【計算式：117.51-75.94+75.94＝117.51，117.51÷193.45＝0.6】，則依此計算系爭房屋因漏水受影響無法使用收益部分之租金損失應為1,332,511元（計算式：2,220,852×0.6＝1,332,511，元以下4捨5入）。
